Cassazione Civile, Ordinanza n. 23876/2021 del 03/09/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda di accertamento dell'usucapione ventennale di due appartamenti ubicati in un edificio poi qualificato come condominio. Il Tribunale aveva accolto la domanda. Una diversa condomina proponeva opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c., sostenendo che i due alloggi, realizzati in eccedenza dalla cooperativa costruttrice rispetto alle unità previste, fossero rimasti nella disponibilità della cooperativa e, dopo la sua estinzione, fossero divenuti comuni al condominio. In appello, la corte territoriale riteneva ammissibile l'impugnazione, riconosceva che i due alloggi erano divenuti condominiali e dichiarava la nullità della sentenza di usucapione. Il ricorrente per cassazione censurava: 1) la specificità dell'appello e il fatto che non avesse investito la statuizione di difetto di legittimazione dell'opponente; 2) la legittimazione del singolo condomino ad agire per la tutela di beni asseritamente comuni, sostenendo che l'azione spettasse solo al condominio; 3) l'ammissione in appello di una diversa causa petendi fondata su usucapione/accessione e, nel merito, l'affermazione della proprietà condominiale per accessione, deducendo che gli appartamenti erano rimasti nel patrimonio della cooperativa e che mancava un titolo idoneo a trasferirli al condominio. Il quarto motivo riguardava le spese ed è rimasto assorbito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo e il secondo motivo. Ha accolto solo nei limiti di motivazione il terzo motivo, ritenendo corretta l'ammissibilità in appello della diversa deduzione giuridica del diritto, ma errata la soluzione di merito fondata sull'accessione e sulla pretesa proprietà condominiale dei due appartamenti. La Corte ha precisato che, nelle cooperative edilizie a contributo statale, fino alla stipula del primo mutuo individuale l'intero edificio appartiene alla cooperativa; le unità realizzate in esubero non entrano nel condominio in assenza di un titolo che le attribuisca ai condomini. Alla estinzione della cooperativa, i beni del suo patrimonio non si trasferiscono al condominio, ma seguono le regole dell'estinzione dell'ente e della contitolarità in capo ai soci. Ha quindi cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d'appello di Messina in diversa composizione perché verifichi la legittimazione dell'opponente secondo i principi indicati. Il quarto motivo è stato dichiarato assorbito.

Norme richiamate

• art. 404 c.p.c.

  norma che consente l'opposizione di terzo avverso una sentenza pregiudizievole per il terzo asseritamente titolare di un diritto incompatibile

• art. 342 c.p.c.

  l'appello era ritenuto specifico perché la censura alla premessa della decisione impugnata investiva anche la conseguenza relativa alla legittimazione

• art. 345 c.p.c.

  in appello era ammissibile la deduzione di una diversa fonte del medesimo diritto, trattandosi di diritti autodeterminati

• art. 100 c.p.c.

  richiamato per contestare la legittimazione ad agire del singolo condomino; la Corte ribadisce invece la concorrenza di legittimazione del singolo e dell'amministratore nelle controversie sulle cose comuni

• art. 99 c.p.c.

  richiamato nel motivo relativo alla deduzione in appello di un diverso titolo del diritto

• art. 354 c.p.c.

  richiamato nel motivo relativo alla deduzione in appello e alla disciplina processuale della devoluzione

• art. 2697 c.c.

  richiamato per contestare l'accertamento del diritto di proprietà in assenza di prova del titolo o del possesso utile

• art. 1117 c.c.

  la Corte esclude che possa essere usato per attrarre nel condominio unità immobiliari realizzate prima della nascita del condominio; riguarda un edificio già esistente con presunzione di comunione delle parti indicate dalla norma

• art. 2544 c.c.

  richiamato per la disciplina dello scioglimento della cooperativa edilizia nel testo originario applicabile al caso

• art. 2495, comma 2, c.c.

  richiamato per i principi sulla estinzione della società e sugli effetti successori sui beni del patrimonio sociale

• art. 175 c.p.c.

  richiamato in tema di doveri del giudice di evitare formalismi e attività processuali superflue

• art. 127 c.p.c.

  richiamato in relazione al principio di ragionevole durata e alla semplificazione del contraddittorio

• art. 330, ultimo comma, c.p.c.

  richiamato per la notificazione dell'impugnazione alla parte contumace o priva di elezione di domicilio

• artt. 137 e ss. c.p.c.

  richiamati per le modalità di notifica personale agli eredi

• art. 303, secondo comma, c.p.c.

  richiamato per la riassunzione del giudizio nei confronti degli eredi della parte defunta

• art. 201 e segg. R.d. 28 aprile 1938 n. 1165

  richiamati per il regime delle cooperative edilizie a contributo statale e il momento di passaggio dalla proprietà indivisa alla proprietà frazionata

Massime di principio

• Nelle controversie condominiali relative alla tutela di diritti sui beni comuni, il singolo condomino ha un autonomo potere di agire e resistere, concorrente con quello dell'amministratore, poiché il condominio non ha personalità giuridica distinta dai partecipanti.
• Ai fini dell'ammissibilità dell'appello, la censura è specifica quando investe la premessa logico-giuridica della decisione impugnata, anche se non attacca separatamente la conseguenza in punto di legittimazione, quando tra premessa e conseguenza vi è un nesso inscindibile.
• Per i diritti autodeterminati, la modifica o precisazione del titolo giuridico posto a fondamento della pretesa in appello non integra mutamento vietato della domanda, perché la causa petendi coincide con il diritto dedotto e non con la sua fonte.
• Nelle cooperative edilizie a contributo statale, fino alla stipula del primo mutuo individuale e alla conseguente nascita del condominio, l'intero edificio appartiene alla cooperativa; le unità costruite in esubero non entrano automaticamente nel condominio in assenza di un titolo che le attribuisca ai condomini.
• L'art. 1117 c.c. non può essere utilizzato per risolvere l'appartenenza di porzioni di edificio anteriori alla nascita del condominio, poiché disciplina le parti comuni di un edificio già in regime condominiale.
• Alla estinzione di una cooperativa, i beni rimasti nel suo patrimonio non si trasferiscono al condominio quale ente di gestione, ma seguono le regole dell'estinzione dell'ente e della contitolarità in capo ai soggetti che vi subentrano secondo il regime applicabile.
• Quando l'accoglimento del ricorso comporta la cassazione con rinvio per una questione preliminare assorbente, il giudice di legittimità può ritenere superflua l'integrazione del contraddittorio se essa non aggiunge una reale utilità alla decisione e determinerebbe solo ritardo e aggravio processuale.

Come è indicizzato