Cassazione Civile, Sentenza n. 18241/2024 del 03/07/2024

Esito

La controversia

La ricorrente chiedeva la declaratoria di nullita o la condanna per atto illecito in relazione a una condotta fognaria installata nel 1997 sotto aree di sua proprieta esclusiva e la rimozione della stessa con ripristino del giardino soprastante (actio negatoria servitutis). I condomini convenuti avevano chiesto invece di essere riconosciuti legittimati a usare il tracciato come servitu di scarico o, alternativamente, avevano dedotto che le aree in contestazione rientrassero nella comunione supercondominiale tra i tre edifici, essendo destinate alluso comune nei regolamenti condominiali. Il Tribunale di Savona aveva accolto la domanda della ricorrente; la Corte dAppello di Genova ha riformato ritenendo che le aree contestate facessero parte di un porticato e di aree a verde di natura supercondominiale, per cui lutilizzazione ivi posta in essere dai condomini non costituiva uso in re aliena e la domanda negatoria doveva esser rigettata. In cassazione la ricorrente ha dedotto plurime censure di violazione di norme processuali e sostanziali e di errata interpretazione dei regolamenti e degli atti di deposito; la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso ritenendo la motivazione della Corte dAppello sufficiente, coerente con la giurisprudenza sul supercondominio e non affetta da vizio di logicita o insufficienza, e ha confermato che non compete alla Cassazione riesaminare valutazioni di fatto e alternative interpretazioni negoziali.

La decisione

Il ricorso per cassazione è stato rigettato. La Corte ha ritenuto legittima la ricostruzione della Corte dAppello secondo cui il porticato perimetrale e le aree a verde contigue costituiscono bene in supercondominio, essendo destinati alluso comune dai regolamenti, e che lutilizzazione della condotta fognaria non integrava un diritto di servitu in re aliena. E stato affermato che non è ammessa in sede di legittimità una rivalutazione dei fatti o una mera contrapposizione di interpretazioni negoziali alternative. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese di giudizio di cassazione, liquidate in Euro 3.500, oltre accessori e rimborso spese alle parti controricorrenti.

Norme richiamate

• Codice civile

  Usi della cosa comune disciplinati dallart. 1102: una comproprieta puo usare la cosa nei limiti della comunione; la Corte ha ritenuto che luso dellarea da parte dei condomini rientri nei limiti della comunione.

• Codice civile

  Norme sul condominio negli edifici richiamate per confrontare l'istituto del supercondominio; la Corte ha richiamato che esistono cespiti comune a piu condomini che assumono natura pro quota.

• Codice civile

  Regola sulla prova in materia di servitu; la Corte ha ritenuto non determinante la censura sul onere probatorio posto che si è esclusa la natura di servitu in re aliena configurando la comunione.

• Codice civile

  Principi di interpretazione dei negozi giuridici; la Corte ha osservato che la ricorrente non ha specificato i canoni concreti violati e non puo limitarsi a proporre uninterpretazione alternativa del regolamento condominiale.

• Codice civile

  Richiamato nel contesto della proprieta e dei modi di acquisto; utilizzato nella censura riguardante comunioni distinte, ma la Corte ha ritenuto che la destinazione di fatto puo creare supercondominio ipso iure.

• Codice civile

  artt. 1130, 1131, 1138 c.c.

  Richiamati nella discussione sui regolamenti e sulle attribuzioni delle parti comuni; la Corte ha confermato che i regolamenti possono essere utili per dimostrare la destinazione delle aree al servizio di piu edifici.

• Codice civile

  Regola sulla prova delle allegazioni; la Corte ha valutato il tema alla luce della natura comune riconosciuta alle aree, con conseguente diverso regime probatorio.

• Codice civile

  Richiamati in connessione con la vigenza degli atti negoziali e del loro contenuto probatorio; la Corte ha ritenuto non decisive le contestazioni formali sul deposito dei regolamenti rispetto alla valutazione di fatto sul vincolo di destinazione.

• Codice di procedura civile

  art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3, 4, 5

  Criteri di cassazione per violazione di norme di diritto, motivazione e omesso esame di fatto decisivo; la Corte ha esaminato i motivi di cassazione alla luce di questi specifici numeri e li ha rigettati come infondati o inammissibili.

• Codice di procedura civile

  artt. 112, 115, 345 c.p.c.

  Richiamati nella censura sulla nullita del procedimento; la Corte ha ritenuto infondate le censure processuali dedotte dalla ricorrente.

• Codice civile

  Richiamato nella discussione sulle formalita del trasferimento e della prova dellorigine della proprieta; la Corte non ha ritenuto che ne derivasse un diritto distinto a favore della ricorrente.

• D.P.R.

  D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  Richiamato ai fini delleventuale versamento del contributo unificato aggiuntivo in ragione del tenore della pronuncia; la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento.

• Costituzione

  Richiamati dalla ricorrente nella censura di violazione dei diritti fondamentali al giusto processo; la Corte ha ritenuto la motivazione sufficiente e le garanzie rispettate.

Massime di principio

• Il supercondominio può formarsi ipso iure per destinazione di fatto: non è necessario un atto costitutivo formale se beni o impianti sono destinati a servizio di piu edifici costituiti in condomini.
• Se le aree contestate risultano destinate alluso comune nei regolamenti condominiali e partecipano alla stessa funzione del porticato, la loro utilizzazione rientra nel regime della comunione e non si qualifica come servitu in re aliena.
• In sede di cassazione non è consentito chiedere la riconsiderazione delle valutazioni di fatto del giudice di merito o proporre una semplice interpretazione alternativa di clausole contrattuali senza indicare in che modo specifico sia stata violata la regola di diritto.
• Lonere della prova varia a seconda della qualificazione giuridica del bene: se il cespite è riconosciuto comunione, il comproprietario che lo usa non deve dimostrare oltre il proprio diritto di comunione nei limiti dellart. 1102 c.c.; se invece si richiede una servitu, spetta al richiedente provarne lesistenza.
• Una riserva di proprieta operata in atti originari deve essere chiara e specifica per prevalere sulla valutazione di fatto che attribuisce ai beni natura supercondominiale; formule vaghe possono non impedire il riconoscimento del supercondominio.
• Questioni relative allinterpretazione di regolamenti e verbali di deposito sono, in primo luogo, questioni di fatto e di valutazione probatoria riservate al giudice di merito; in cassazione occorre dimostrare errore di diritto o illogicita manifesta nella motivazione.