Cassazione Civile, Sentenza n. 18238/2024 del 03/07/2024

Esito

La controversia

La ricorrente aveva proposto actio negatoria servitutis per ottenere la rimozione di un pozzetto per la raccolta delle acque piovane realizzato nel porticato contiguo a tre edifici del complesso 'Soggiorno sul Mare', sostenendo la proprietà esclusiva di quelle aree. Il Condominio convenuto contestava la pretesa, deducendo che il porticato costituisce bene in supercondominio (bene comune a servizio di tutti e tre i lotti). In primo grado il Tribunale rigettò la domanda ritenendo la natura supercondominiale; in appello la Corte di Genova dichiarò inammissibile l'intervento dei condomini terzi ma confermò il rigetto dell'actio negatoria, ritenendo il porticato bene comune. La ricorrente ha impugnato per cassazione deducendo, tra l'altro, vizi di procedimento (extrapetizione), errata qualificazione giuridica del bene (necessità di un titolo traslativo per il supercondominio), errata interpretazione dei regolamenti e del deposito del 1963, omesso esame di fatti decisivi e violazioni relative al riparto della prova.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondate le censure: la Corte d'appello non ha travalicato il devolutum né commesso extrapetizione; il concetto di supercondominio può formarsi ipso iure et facto quando un'unitaria area è destinata al servizio di più edifici costituiti in condominio, senza necessità di un atto formale traslativo; la riserva di proprietà iniziale sul 'piano terreno' non comprendeva il porticato esterno, e i regolamenti condominiali indicavano la destinazione comune del porticato (piastrellato a uso marciapiedi o sistemato a zona verde) coerente con la natura di bene comune; le censure di interpretazione contrattuale e di prova erano inidonee a impugnare in cassazione una motivazione di merito plausibile; non può sussistere una servitù a carico di un bene comune a favore di un fondo di proprietà esclusiva, posto il principio nemini res sua servit. Per questi motivi il ricorso è stato respinto e la ricorrente condannata alle spese, oltre al riconoscimento degli oneri connessi al contributo unificato ove dovuti.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c. (primo comma, nn. 3, 4, 5)

  art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.; art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.; art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Usata per inquadrare le ragioni di cassazione dedotte (violazione di norme, extrapetizione, omesso esame di fatto decisivo). La Corte ha ritenuto le doglianze infondate o inammissibili perché non colpivano la ratio decidendi o perché si trattava di questioni di fatto e di valutazione delle prove non sindacabili in questa sede.

• art. 1117 c.c.

  Richiamato nel contesto del criterio di individuazione delle parti comuni dell'edificio; la Corte ha esteso il principio al cosiddetto supercondominio, affermando che il supercondominio può esistere ipso iure et facto quando una cosa è destinata al servizio di edifici costituiti in diversi condomini.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato per ricordare i limiti dell'utilizzo della cosa comune: il comproprietario può servirsi della cosa comune secondo la sua destinazione senza ledere il diritto degli altri, e non è tenuto a dimostrare ulteriormente la liceità quando si fonda sulla comproprietà riconosciuta.

• artt. 1362-1366 c.c.

  artt. 1362, 1363, 1364, 1365 e 1366 c.c.

  Invoke in rapporto all'interpretazione dei regolamenti/depositi; la Corte ha osservato che la ricorrente non ha indicato i canoni di interpretazione concretamente violati e che la scelta interpretativa del giudice del merito era plausibile e non sindacabile in cassazione.

• artt. 2643-2645 c.c.

  art. 2643, 2644 e 2645 c.c.

  Riferiti ai mezzi di pubblicità immobiliare e ai titoli traslativi: la Corte ha affermato che l'esistenza di supercondominio può essere desunta dalla destinazione e dai regolamenti anche in assenza di un titolo formale che trasferisca la proprietà a favore di tutti i condomini.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato in tema di riparto dell'onere della prova; la Corte ha ritenuto che una volta configurata la comunione/supercondominio la prova dell'utilizzo lecita spetta alla parte che ne beneficia e che, in ogni caso, molte doglianze erano dirette a una diversa valutazione probatoria non sindacabile in cassazione.

• artt. 112, 116, 167, 345 c.p.c.

  artt. 112, 116, 167 e 345 c.p.c.

  Richiamati in relazione alle formalità e alla notifica del ricorso; la Corte ha rilevato che la mancata notifica a tutte le parti non imponeva il rinvio quando il ricorso è infondato e in applicazione del principio della ragionevole durata del processo.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato tra le norme pertinenti al procedimento civile; nella decisione è stato ricordato che in cassazione occorre contestare la ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per l'effetto contributivo: la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato dovuto in caso di determinati esiti processuali.

Massime di principio

• Il supercondominio può formarsi 'ipso iure et facto' quando una medesima area o impianto è destinato al servizio di più edifici già costituiti in distinti condomini; non è sempre necessario un atto formale traslativo.
• I regolamenti condominiali e i depositi storici sono elementi utili per accertare la destinazione d'uso di aree e quindi la natura comune di un bene, ma non costituiscono di per sé titoli traslativi; possono tuttavia concorrere alla ricostruzione del vincolo di destinazione.
• La riserva di proprietà contenuta in atti originari va interpretata secondo il suo contenuto letterale e funzionale: la dizione 'piano terreno' non implica necessariamente l'inclusione di pertinenze esterne come porticati se il contesto e i regolamenti indicano altrimenti.
• Non è possibile instaurare una servitù a carico di un bene comune a favore di un bene di proprietà esclusiva (principio nemini res sua servit); l'uso dei beni comuni è regolato dalle norme sulla comunione e dall'art. 1102 c.c.
• In sede di cassazione non è consentito un sindacato libero sulla valutazione delle prove o preferire un'interpretazione alternativa plausibile del giudice di merito: occorre mostrare specificamente l'errore di diritto o la violazione della ratio decidendi.
• L'eccezione di extrapetizione in appello non è automatica: il giudice di appello può ricostruire la fattispecie in termini diversi purché non travalichi il devolutum e la decisione sia pertinente alla domanda (i diritti reali sono autodeterminati e la causa petendi si identifica col diritto).
• Quanto al riparto della prova, se il fatto dedotto dal resistente è la comunione del bene, la contestazione dell'attore volta a dimostrare una servitù deve confrontarsi con la disciplina della comunione; l'onere probatorio va valutato concretamente ma molte volte la questione è di fatto e non sindacabile in cassazione.