Cassazione Civile, Ordinanza n. 13069/2026 del 06/05/2026

Esito

La controversia

La lite nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare con cui era stato promesso il trasferimento di un immobile a fronte di un prezzo determinato. Il promissario acquirente aveva agito per ottenere la rideterminazione del corrispettivo ai sensi dell'art. 1538 c.c., deducendo che la superficie reale del bene era inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel preliminare. In primo grado era stata accolta la domanda di rettifica del prezzo e ordinata l'esecuzione del preliminare; in appello, invece, la domanda era stata respinta e, su riconvenzionale della promittente venditrice, era stata ritenuta la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente con diritto della venditrice di trattenere la caparra confirmatoria. Dopo cassazione con rinvio, la Corte territoriale aveva nuovamente riconosciuto il diritto alla riduzione del prezzo. La promittente venditrice ha quindi proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: (1) omesso esame di un fatto decisivo, per non avere il giudice di rinvio chiarito la natura giuridica della veranda sul terrazzo ai fini del calcolo della superficie; (2) violazione dell'art. 1538 c.c., sostenendo che in una vendita a corpo la rilevanza della superficie poteva essere esclusa per volontà delle parti e che, nel caso concreto, tale volontà si doveva desumere dal contratto; (3) omessa valutazione del riferimento al 'terrazzo di pertinenza', che secondo la ricorrente avrebbe inciso sulla qualificazione complessiva del rapporto e sull'interpretazione del contratto; (4) mancata applicazione dell'art. 1385 c.c. sulla risoluzione per inadempimento del preliminare, assumendo che la questione della caparra e dell'inadempimento dipendesse dall'erronea decisione sulla riduzione del corrispettivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché il vizio di omesso esame del fatto decisivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. era precluso dall'art. 348-ter, comma 5, c.p.c., applicabile anche alla sentenza d'appello emessa in sede di rinvio, trattandosi di doppia conforme; ha ritenuto infondato il secondo motivo perché l'art. 1538 c.c. opera anche nella vendita a corpo in presenza di una rilevante divergenza quantitativa della misura del bene e può essere derogato soltanto da una specifica clausola negoziale, assente nel preliminare; ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché volto a ottenere una diversa interpretazione del contratto senza indicare i canoni ermeneutici violati; ha ritenuto il quarto motivo assorbito dal rigetto delle censure precedenti, che confermavano la riduzione del corrispettivo. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1538 c.c.

  Nel caso di vendita a corpo, il rimedio della rettifica del prezzo opera quando la misura effettiva del bene presenti una rilevante divergenza quantitativa rispetto a quella pattuita; il rimedio è escluso solo da una specifica clausola negoziale che deroga espressamente alla disciplina legale.

• art. 360, comma primo, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non è deducibile in cassazione quando sia precluso dalla disciplina della doppia conforme.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  La preclusione al motivo di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. opera anche per le sentenze di appello rese in sede di rinvio, non distinguendo la norma tra appello ordinario e appello rinviato.

• art. 1385 c.c.

  La questione della caparra confirmatoria e della risoluzione per inadempimento resta logicamente subordinata all'esito sulla corretta determinazione del corrispettivo e, nel caso concreto, è rimasta assorbita.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Ricorrendone i presupposti processuali, il ricorrente è tenuto al versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Massime di principio

• Nella vendita immobiliare a corpo, la presenza di uno scarto rilevante tra superficie pattuita e superficie effettiva consente l'applicazione dell'art. 1538 c.c. anche in sede di preliminare, salvo che le parti abbiano inserito una clausola espressa e specifica di deroga.
• La deroga convenzionale alla rettifica del prezzo per difformità quantitativa del bene non può desumersi in via implicita o da elementi interpretativi generici: occorre una pattuizione chiara che escluda la rilevanza della misura.
• In cassazione non è consentito sollecitare una nuova interpretazione del contratto limitandosi a contrapporre la propria lettura a quella del giudice di merito; è necessario denunciare specificamente la violazione dei canoni ermeneutici asseritamente trasgrediti.
• Il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. è precluso quando ricorra una doppia conforme, e tale preclusione opera anche se la sentenza d'appello è stata resa in sede di rinvio.
• Le censure che presuppongono la caducazione della statuizione principale restano assorbite quando il ricorso è respinto sui motivi che investono direttamente quella statuizione.

Come è indicizzato