Cassazione Civile, Ordinanza n. 13648/2025 del 21/05/2025

Esito

La controversia

Il promittente venditore aveva convenuto in giudizio la promissaria acquirente chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare e la ritenzione della caparra confirmatoria, assumendo che il mancato rogito fosse imputabile alla controparte. La promissaria acquirente si era difesa sostenendo di aver legittimamente rifiutato la stipula definitiva perché il venditore non aveva consegnato la documentazione attestante la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile, in particolare certificato di abitabilità/agibilità e concessione in sanatoria. Dopo il rigetto in primo grado e in appello, il ricorrente ha proposto sei motivi in cassazione: 1) censura sull’ordine di esibizione della documentazione bancaria e sulla mancata ammissione di prova orale; 2) violazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c. per avere ritenuto giustificato il rifiuto della stipula nonostante la certificazione di abitabilità sarebbe stata rilasciata; 3) omesso esame del rilascio, prima della prima udienza, della certificazione in sanatoria; 4) violazione degli artt. 1460 e 1455 c.c. per avere ravvisato l’inadempimento grave del venditore senza considerare il comportamento complessivo delle parti; 5) violazione dell’art. 1385 c.c. per non aver considerato inadempiente la promissaria acquirente; 6) violazione dell’art. 40 l. n. 47/1985 per non aver considerato la successiva disponibilità della acquirente a stipulare anche dopo l’inizio della causa.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondati i motivi, osservando tra l'altro che: la censura sull'esibizione documentale era superata dal successivo deposito spontaneo dei documenti; i motivi su prova, onere della prova e omesso esame non si confrontavano con la ratio decidendi della sentenza di merito, fondata sul legittimo rifiuto della promissaria acquirente di stipulare in mancanza, alla data fissata per il rogito, della documentazione sulla regolarità e commerciabilità dell'immobile; il giudizio era stato introdotto dal promittente venditore con domanda di risoluzione, scelta incompatibile con una successiva pretesa di adempiere il preliminare, per effetto dell'art. 1453 c.c.; le doglianze relative all'art. 1385 c.c. erano generiche; la successiva disponibilità della controparte a stipulare non assumeva rilievo, sia per la disciplina dell'art. 1453 c.c. sia perché il vizio dedotto come omesso esame riguardava, in sostanza, un documento e non un fatto storico decisivo. Il ricorrente è stato inoltre condannato alle spese e, ai sensi del DPR n. 115/2002, è stato dato atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 210 c.p.c.

  L'ordine di esibizione documentale non può essere utilmente censurato quando la parte interessata abbia comunque prodotto spontaneamente la documentazione e la doglianza risulti superata dagli sviluppi del giudizio.

• art. 119 D.Lgs. n. 385 del 1994

  Richiamato in relazione alla richiesta di esibizione della documentazione bancaria, ma la censura è stata ritenuta inammissibile e superata dal successivo deposito spontaneo dei documenti.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice utilizza prove non introdotte dalle parti o fuori dai poteri officiosi; non quando effettua una valutazione delle prove ritualmente acquisite.

• art. 116 c.p.c.

  La diversa valutazione del materiale probatorio appartiene al giudice di merito e non integra di per sé violazione dell'art. 115 c.p.c.

• art. 2697 c.c.

  La violazione dell'onere della prova sussiste solo se il giudice lo attribuisce alla parte sbagliata, non se valuta in modo errato le prove raccolte.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato per contestare l'inadempimento grave, ma la censura è stata respinta perché il rifiuto di stipulare era giustificato dalla mancanza della documentazione urbanistico-edilizia alla data del rogito.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento è stata ritenuta sussistente in relazione alla mancata disponibilità, al momento del rogito, dei documenti necessari a comprovare regolarità e commerciabilità dell'immobile.

• art. 1453 c.c.

  La proposizione della domanda di risoluzione preclude alla parte che l'ha proposta di chiedere l'adempimento e impedisce alla parte inadempiente di adempiere dopo tale scelta processuale.

• art. 1385 c.c.

  La doglianza sulla caparra è stata dichiarata inammissibile perché generica e priva di specifiche ragioni di critica alla decisione di merito.

• art. 40 L. n. 47 del 1985

  La successiva disponibilità della controparte a stipulare non rileva quando la parte attrice ha già scelto di agire per la risoluzione del contratto e la disciplina processuale ne preclude la resipiscenza.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Utilizzato per le censure di violazione di legge, ma la Corte ha ritenuto che le doglianze non cogliessero la ratio della sentenza impugnata.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  L'omesso esame deve riguardare un fatto storico decisivo, non un documento o una questione; inoltre, nel caso di doppia conforme, il vizio è precluso.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la censura per violazione dell'art. 115 c.p.c. è ammissibile solo se il giudice abbia posto a base della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite al di fuori dei poteri officiosi; non è invece deducibile come violazione di legge una mera contestazione della valutazione comparativa del materiale istruttorio.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. ricorre soltanto quando l'onere della prova sia stato erroneamente addossato alla parte sbagliata; se invece si contesta l'apprezzamento delle prove o l'esito dell'istruttoria, il vizio è, al più, di omesso esame o di motivazione nei limiti consentiti.
• In tema di preliminare di compravendita immobiliare, il promissario acquirente può legittimamente rifiutare il rogito definitivo quando, alla data fissata per la stipula, manchi la documentazione idonea a dimostrare la regolarità urbanistico-edilizia e la commerciabilità del bene.
• La domanda giudiziale di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. è scelta processuale irreversibile: la parte che l'ha proposta non può poi pretendere l'adempimento del contratto, né può essere valorizzata, a tal fine, una successiva disponibilità ad adempiere della controparte.
• Il vizio di omesso esame di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l'omissione di un fatto storico principale o secondario, decisivo e controverso; non è configurabile quando si deduca l'omesso esame di un documento, di una questione giuridica o di singoli elementi istruttori.
• In presenza di "doppia conforme", il sindacato di legittimità sul vizio motivazionale è ulteriormente limitato e non può essere utilizzato per rimettere in discussione il compendio probatorio valutato in modo concorde dai giudici di merito.

Come è indicizzato