Cassazione Civile, Ordinanza n. 20152/2024 del 22/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La promissaria acquirente aveva versato una caparra confirmatoria e immesso nel possesso dell'immobile prima del rogito, poi lamentando gravi vizi dell'appartamento, in particolare un elevato tasso di umidità e l'inidoneità del bene all'uso abitativo, esercitava il recesso e chiedeva la risoluzione del preliminare con la condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra. Il venditore resisteva e proponeva domanda riconvenzionale per la risoluzione per inadempimento della controparte, per trattenere la caparra e per ottenere anche il risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile. Il Tribunale aveva respinto la domanda principale e accolto solo in parte la riconvenzionale; la Corte d'appello invece riformava, dichiarando legittimo il recesso della promissaria acquirente e condannando il venditore alla restituzione del doppio della caparra, mentre rigettava la domanda risarcitoria del venditore. In cassazione il venditore deduceva: 1) violazione degli artt. 1351, 1385, 1218 e 1455 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse riconosciuto il recesso senza verificare un inadempimento imputabile e grave del promittente venditore; 2) violazione degli artt. 1351, 1385, 1375, 1454 e 1460 c.c., lamentando l'omessa valutazione comparativa delle reciproche condotte e della buona fede; 3) omesso esame di fatti decisivi, tra cui l'offerta di adempimento, la presunta agevole eliminabilità del difetto, l'asserita insincerità della controparte e la pretesa inesistenza dei vizi; 4) violazione degli artt. 1223, 2043, 2056, 2697 e 2729 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, contestando il rigetto del danno da mancata restituzione dell'immobile e sostenendo che il danno dovesse ritenersi provato in via presuntiva dalla sottrazione del bene e dalla sua attitudine redditizia.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi due motivi perché la Corte d'appello aveva effettivamente effettuato la valutazione richiesta: sulla base della consulenza tecnica aveva accertato che l'elevato tasso di umidità, non percepibile con normale diligenza, derivava da un difetto strutturale non visibile e rendeva l'immobile inidoneo all'uso abitativo; ciò integrava un inadempimento del venditore idoneo a giustificare il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. e la condanna al doppio della caparra. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile perché mascherava una richiesta di rivalutazione del merito e del compendio probatorio, non già un vero omesso esame di un fatto storico decisivo. Il quarto motivo è stato respinto perché il ricorrente stesso aveva riconosciuto la non abitabilità del bene e la Corte territoriale aveva correttamente escluso il danno da occupazione in assenza di prova, non essendo utilizzabile il criterio presuntivo quando l'immobile non ha potenzialità fruttifera. Il ricorrente è stato condannato alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1351 c.c.

  richiamato in relazione al preliminare di compravendita, ma non decisivo autonomamente rispetto alla disciplina del recesso per inadempimento e della caparra confirmatoria

• art. 1385, comma 2, c.c.

  il recesso della parte non inadempiente con richiesta del doppio della caparra è legittimo solo se l'inadempimento della controparte è colpevole e di non scarsa importanza; la disciplina è coordinata con quella generale della risoluzione per inadempimento

• art. 1218 c.c.

  invocato per qualificare l'inadempimento imputabile del promittente venditore

• art. 1455 c.c.

  l'inadempimento rilevante deve essere non di scarsa importanza; tale valutazione può risultare anche implicitamente dalla motivazione complessiva

• art. 1375 c.c.

  richiamato dal ricorrente per la valutazione della buona fede nell'esecuzione del contratto

• art. 1454 c.c.

  richiamato dal ricorrente nel quadro della valutazione dell'inadempimento e della gravità della condotta

• art. 1460 c.c.

  richiamato in relazione all'eccezione di inadempimento e al giudizio comparativo delle condotte contrapposte

• art. 1223 c.c.

  invocato per la risarcibilità del danno da mancata restituzione dell'immobile

• art. 2043 c.c.

  richiamato solo nel motivo sulla quantificazione/risarcibilità del danno

• art. 2056 c.c.

  richiamato per il rinvio ai criteri di liquidazione del danno

• art. 2697 c.c.

  richiamato in tema di onere della prova del danno

• art. 2729 c.c.

  richiamato a sostegno della prova presuntiva del danno

• art. 23 Cost.

  richiamato nel quarto motivo, ma non assume un ruolo autonomo nella ratio decidendi

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  applicato per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nella disciplina del recesso per inadempimento con caparra confirmatoria, l'art. 1385, comma 2, c.c. non introduce una regola autonoma e sganciata dalla risoluzione per inadempimento: il recesso presuppone comunque un inadempimento colpevole e non di scarsa importanza della controparte.
• Quando le parti si imputano reciprocamente l'inadempimento in un preliminare di compravendita, il giudice deve svolgere una valutazione comparativa dei rispettivi comportamenti, verificando quale condotta abbia inciso in modo decisivo sull'interesse dell'altra parte alla prosecuzione del rapporto.
• L'accertamento della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. può risultare anche implicitamente dalla motivazione complessiva, specie quando l'inadempimento riguarda obbligazioni primarie ed essenziali del contratto.
• Il motivo di ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. è ammissibile solo se denuncia l'omesso esame di un fatto storico decisivo, non la rivalutazione delle prove o la semplice contestazione dell'apprezzamento del materiale istruttorio compiuto dal giudice di merito.
• Il danno da mancato godimento o da occupazione di un immobile non è automaticamente desumibile in via presuntiva quando il bene sia risultato non abitabile e privo di concreta potenzialità fruttifera; in tal caso il danneggiato deve offrire una prova specifica del pregiudizio.
• Se la non utilizzabilità del bene emerge come conseguenza di un difetto strutturale non percepibile con l'ordinaria diligenza e rilevabile solo con accertamenti tecnici, il vizio può legittimare il recesso della parte acquirente secondo la disciplina pattizia e quella legale applicabile.

Come è indicizzato