Cassazione Civile, Ordinanza n. 18794/2025 del 09/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di compravendita immobiliare del 2006 in cui la parte venditrice si era impegnata a sostenere le spese necessarie per il buon esito di una pratica di sanatoria edilizia relativa all'immobile venduto. L'acquirente, dopo aver sostenuto esborsi per oblazione, oneri concessori e compensi tecnici per completare la pratica, otteneva decreto ingiuntivo per il rimborso di quanto pagato. La venditrice proponeva opposizione, sostenendo che le somme riguardassero opere abusive eseguite dall'acquirente dopo la vendita, in particolare la trasformazione del sottotetto, e comunque che il credito fosse prescritto o non dovuto per intervenuto silenzio-assenso. La Corte d'appello respingeva l'opposizione. In cassazione la ricorrente deduceva: nullità del giudizio e della sentenza per mancato esame della perizia di parte e degli ulteriori documenti depositati, con violazione del giusto processo e del diritto di difesa; violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per aver deciso senza considerare la perizia e i contratti di vendita che, a suo dire, dimostravano che la sanatoria riguardava solo pregresse opere di frazionamento e non il sottotetto; violazione dell'art. 2697 c.c. per inversione dell'onere della prova; violazione delle norme sul condono edilizio e sul silenzio-assenso, sostenendo che la pratica fosse già definita e che i conguagli richiesti dal Comune fossero prescritti; omesso esame di fatti decisivi relativi alla diversa portata della pratica di condono e all'inattendibilità della denuncia di un terzo inquilino. Veniva inoltre sollevata, ma solo in memoria, l'eccezione di mancato esperimento della mediazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la ricorrente non ha dimostrato di avere depositato il proprio fascicolo di primo grado nel giudizio d'appello e, quindi, non era configurabile alcuna violazione processuale nel non reperimento dei documenti; ha richiamato il principio secondo cui il giudice deve disporre ricerche o ricostruzione solo se la mancanza del fascicolo sia involontaria e risultante dagli atti. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile: le censure ex artt. 115 e 116 c.p.c. non colpivano reali errori di diritto, ma tendevano a sollecitare una diversa valutazione del materiale probatorio; inoltre la deduzione di omesso esame di fatti decisivi era preclusa dalla "doppia conforme". Il terzo motivo è stato respinto perché la Corte d'appello non aveva invertito l'onere della prova, ma aveva accertato in positivo, sulla base della documentazione, che la pratica edilizia riguardava anche le opere sul sottotetto già esistenti prima della vendita. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile in quanto fondato su una ricostruzione fattuale alternativa a quella accolta dal giudice di merito: la Corte territoriale aveva accertato che la documentazione originaria non era completa e che il Comune aveva chiesto integrazioni, sicché il termine di prescrizione decorreva solo dal completamento della pratica. Il quinto motivo è stato ritenuto inammissibile sia per il divieto, nel caso di doppia conforme, di dedurre il vizio di omesso esame ex art. 360 n. 5 c.p.c., sia perché mirava a rivalutazioni di merito non consentite in sede di legittimità. È stata infine dichiarata inammissibile l'eccezione sulla mediazione perché proposta tardivamente in memoria. La ricorrente è stata condannata alle spese di lite e all'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 111 Cost.

  richiamato come parametro del giusto processo, ma senza accoglimento della censura di nullità processuale

• art. 24 Cost.

  invocato per il diritto di difesa, ritenuto non violato

• art. 101 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente sul contraddittorio, ma il vizio è stato escluso

• art. 115 c.p.c.

  la sua violazione è deducibile solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o acquisite d'ufficio fuori potere

• art. 116 c.p.c.

  la sua violazione è deducibile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore legale diverso da quello previsto o nega il prudente apprezzamento nei casi consentiti

• art. 2697 c.c.

  l'onere della prova resta a carico di chi allega il fatto costitutivo; qui però la Corte ha ritenuto che la prova del credito fosse stata fornita dalla parte attrice sostanziale

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  preclude, in caso di doppia conforme, il ricorso per cassazione sul vizio di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, n. 5, c.p.c.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame di fatti decisivi non è proponibile nei limiti applicabili alla doppia conforme

• art. 378 c.p.c.

  la memoria ha funzione meramente illustrativa e non può contenere nuovi motivi

• art. 39 legge n. 724 del 1994

  richiamato dalla ricorrente in tema di condono edilizio e pretesa definitività della sanatoria

• art. 35 legge n. 47 del 1985

  richiamato per sostenere la formazione del silenzio-assenso e la decorrenza della prescrizione dei conguagli

• art. 26 legge Regione Sicilia n. 37 del 1985

  richiamato dalla ricorrente nel quadro della disciplina regionale del condono edilizio

• art. 35, comma 18, legge n. 47 del 1985

  richiamato dalla Corte per affermare che il silenzio-assenso richiede anche la produzione della documentazione necessaria per l'accatastamento e che la prescrizione decorre dopo il termine successivo alla formazione del provvedimento positivo

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per l'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la lamentata mancata considerazione di documenti di parte non integra di per sé una nullità processuale se non risulta che tali documenti siano stati effettivamente ritualmente depositati nel grado di merito e poi involontariamente smarriti.
• Il giudice deve ordinare la ricerca o la ricostruzione del fascicolo solo quando la mancanza della documentazione sia plausibilmente involontaria; in difetto, può decidere sulla base del materiale effettivamente presente in atti al momento della decisione.
• Le censure ex artt. 115 e 116 c.p.c. sono ammissibili in cassazione solo quando si denunci l'uso di prove non dedotte dalle parti, l'attribuzione a una prova di un valore legale diverso da quello previsto, o una vera violazione delle regole di valutazione legale; non quando si chieda una nuova valutazione del merito.
• In presenza di doppia conforme, il vizio di omesso esame di fatti decisivi non è deducibile in cassazione nei limiti previsti dall'art. 348-ter, comma 5, c.p.c.
• L'onere della prova non viene violato se il giudice di merito accerta positivamente, sulla base della documentazione prodotta, il fatto costitutivo della pretesa; la censura è infondata quando si traduce in una diversa lettura delle risultanze istruttorie.
• In materia di condono edilizio, la formazione del silenzio-assenso e la decorrenza della prescrizione dei conguagli presuppongono che la pratica sia completa, comprensiva della documentazione necessaria richiesta dall'amministrazione; se l'istanza è incompleta e l'integrazione avviene successivamente, il termine non può decorrere dalla sola presentazione iniziale.
• Le doglianze nuove sollevate solo con memoria ex art. 378 c.p.c. sono inammissibili perché incompatibili con la funzione meramente illustrativa dell'atto.

Come è indicizzato