Cassazione Civile, Ordinanza n. 09013/2025 del 05/04/2025

Esito

La controversia

L’Amministrazione finanziaria aveva emesso un avviso di accertamento per tassare, ai fini IRPEF, una plusvalenza derivante dalla cessione onerosa del 50% di terreni lottizzati suscettibili di utilizzazione edificatoria. La plusvalenza era stata calcolata tenendo conto del prezzo di cessione pagato in più annualità e imputando al contribuente la metà del valore, essendo comproprietario insieme alla moglie. Il contribuente aveva contestato sia il momento iniziale della lottizzazione ai fini dell’applicazione dell’art. 68 del TUIR, sia il mancato riconoscimento di ulteriori costi di urbanizzazione, sia la mancata rivalutazione monetaria del valore storico di acquisto. La CTR aveva accolto parzialmente l’appello solo sul punto della rivalutazione del valore al 2007 del terreno, rideterminando così la base imponibile. L’Agenzia ricorreva per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione degli artt. 9, 67 e 68 d.P.R. n. 917/1986, sostenendo che la rivalutazione riconosciuta dalla CTR fosse incompatibile con la disciplina applicabile ai terreni divenuti edificabili per effetto degli strumenti urbanistici e della convenzione di lottizzazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, sezione staccata di Catania, in diversa composizione, affinché si uniformi ai principi di diritto richiamati in motivazione. La Corte ha affermato che, per i terreni che al momento della cessione sono suscettibili di utilizzazione edificatoria, trova applicazione la disciplina delle plusvalenze prevista per i terreni edificabili; non è invece applicabile la regola del valore normale al quinto anno anteriore prevista per i terreni di diversa natura. Il rinvio è stato disposto per il riesame della controversia alla luce di tale principio.

Norme richiamate

• art. 9 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Richiamato insieme agli artt. 67 e 68 del TUIR come norma coinvolta nella censura di violazione di legge; non emerge una specifica interpretazione autonoma nel testo oltre al coordinamento con la disciplina delle plusvalenze.

• art. 67 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  La Corte distingue la fattispecie dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, per i quali la plusvalenza è disciplinata dalla relativa lettera del comma 1, da quella dei terreni non edificabili al momento della cessione.

• art. 68 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  Per i terreni edificabili il costo d'acquisto è costituito dal prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, con rivalutazione in base all'indice ISTAT e all'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili; la regola del valore normale al quinto anno anteriore riguarda invece altra fattispecie e non quella dei terreni divenuti edificabili per effetto degli strumenti urbanistici e della lottizzazione.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  È il vizio dedotto nel ricorso, quale violazione o falsa applicazione di legge.

• art. 81 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  È richiamato come previgente formulazione dell'art. 67 TUIR per confermare l'orientamento secondo cui la plusvalenza da vendita di terreni edificabili costituisce regola speciale rispetto alla disciplina generale.

Massime di principio

• Nella tassazione delle plusvalenze immobiliari, la disciplina dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria costituisce regola speciale rispetto a quella prevista per i terreni non edificabili al momento della cessione.
• Quando il terreno è divenuto edificabile per previsione urbanistica e convenzione di lottizzazione, la plusvalenza va determinata secondo la disciplina dei terreni edificabili, con il criterio del costo di acquisto rivalutato e degli ulteriori costi inerenti, non mediante il valore normale riferito a un quinquennio anteriore.
• In sede di legittimità, la censura per violazione di legge è fondata se il giudice di merito applica alla fattispecie una disciplina fiscale non corrispondente alla concreta qualificazione del bene al momento della cessione.

Come è indicizzato