Cassazione Civile, Ordinanza n. 07917/2023 del 20/03/2023

Esito

La controversia

La controversia nasceva da un contrasto sulla titolarità di un'area esterna prospiciente un edificio condominiale, adibita a cortile/parcheggio. Il condominio aveva ottenuto in sede possessoria la reintegrazione nel possesso dell'area, dopo che il proprietario aveva apposto un lucchetto alla sbarra di accesso. Successivamente il proprietario conveniva in giudizio il condominio chiedendo l'accertamento della inesistenza di diritti del condominio sui terreni acquistati con atto del 2004 e la condanna al rilascio; il condominio resisteva sostenendo la natura condominiale dell'area, in base al regolamento di condominio trascritto nel 1976, e in subordine l'usucapione ultraventennale. Il tribunale rigettava la domanda del proprietario e accoglieva la riconvenzionale del condominio; la corte d'appello confermava. Nel ricorso per cassazione il proprietario deduceva: 1) violazione degli artt. 102, 112 e 354 c.p.c. per avere la corte territoriale erroneamente qualificato la difesa del condominio come eccezione riconvenzionale, con conseguente mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini; 2) violazione degli artt. 948, 1138 e 2697 c.c. e dell'art. 115 c.p.c., assumendo che regolamento condominiale e consulenza tecnica non potessero costituire prova piena della proprietà comune; 3) violazione degli artt. 1107, 1138, 1372, 2643 e 2644 c.c., sostenendo l'inopponibilità del regolamento ai terzi acquirenti; 4) violazione degli artt. 948 e 2967 c.c. e dell'art. 115 c.p.c. per asserito salto logico nell'identificazione dei mappali con i 'distacchi'; 5) violazione degli artt. 1362, 1363, 1365, 1366 e 1367 c.c. sull'interpretazione del regolamento; 6) violazione dell'art. 1117 c.c., negando la natura comune dell'area.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendo infondata la censura sul litisconsorzio necessario e corretta la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio per le controversie sulle parti comuni. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo, cassando la sentenza impugnata per errore di diritto: la proprietà di un fondo separato e autonomo non può essere ricondotta al condominio sulla base del solo regolamento condominiale, che non è titolo di proprietà e non è opponibile al terzo acquirente estraneo al condominio; per dimostrare la proprietà del bene occorre un idoneo titolo di acquisto espressamente comprensivo di quel bene. I motivi quarto, quinto e sesto sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione, che dovrà attenersi al principio di diritto enunciato e regolare anche le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 102 c.p.c.

  la censura sul litisconsorzio necessario è stata ritenuta infondata, perché nella controversia non era necessaria la partecipazione di tutti i singoli condòmini.

• art. 112 c.p.c.

  non vi era ultrapetizione o omissione decisoria nella qualificazione della difesa del condominio come eccezione riconvenzionale.

• art. 354 c.p.c.

  non ricorreva una nullità processuale tale da imporre la rimessione al primo giudice per difetto di contraddittorio.

• art. 1131, comma 2, c.c.

  l'amministratore del condominio ha legittimazione passiva ampia nelle azioni, anche reali o possessorie, relative alle parti comuni.

• art. 948 c.c.

  invocato per la rivendica; la Corte ha ritenuto che il condominio dovesse allegare un vero titolo petitorio opponibile al terzo.

• art. 1117 c.c.

  la presunzione di comunione opera per le parti dell'edificio condominiale, ma non può estendersi automaticamente a fondi separati e autonomi senza un titolo specifico.

• art. 1138 c.c.

  il regolamento condominiale disciplina l'uso e i rapporti interni, ma non costituisce di per sé titolo di proprietà verso i terzi.

• art. 2697 c.c.

  gravava sul condominio l'onere di provare con idoneo titolo la proprietà del bene rivendicato.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per contestare l'uso probatorio del regolamento e della consulenza tecnica; la Cassazione ha ritenuto decisivo però il difetto di un valido titolo di acquisto.

• art. 1107 c.c.

  invocato dal ricorrente in relazione alla disciplina delle modificazioni della comunione/regolamento, ma la censura è rimasta assorbita.

• art. 1372 c.c.

  invocato per sostenere che il regolamento non potesse vincolare il terzo acquirente estraneo al condominio.

• art. 2643 c.c.

  richiamato per la trascrizione e l'opponibilità, ma il regolamento non è stato considerato titolo idoneo di acquisto.

• art. 2644 c.c.

  richiamato per l'opponibilità ai terzi; la Corte ha escluso che il regolamento, da solo, fosse opponibile al terzo non condòmino come titolo proprietario.

• art. 2967 c.c.

  richiamato dal ricorrente come errore materiale nella motivazione; motivo poi assorbito.

• artt. 1362, 1363, 1365, 1366 e 1367 c.c.

  richiamati per l'interpretazione del regolamento condominiale; i relativi profili restano assorbiti perché il regolamento non era titolo di proprietà del fondo separato.

Massime di principio

• Nel contenzioso sulla proprietà di un bene esterno o separato rispetto al fabbricato condominiale, il regolamento di condominio non costituisce, da solo, titolo di acquisto della proprietà in favore del condominio; per affermare la comunione occorre un titolo idoneo che espressamente ricomprenda quel bene.
• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. opera nei limiti dei beni effettivamente funzionali e strutturalmente riferiti all'edificio condominiale e non si estende automaticamente a fondi autonomi o separati insistenti nell'area originariamente appartenuta al medesimo proprietario.
• Quando il convenuto sia il condominio, l'amministratore è legittimato a resistere anche nelle controversie reali o possessorie relative alle parti comuni, senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i singoli condòmini, se la decisione non incide in modo autonomo sulla posizione individuale di ciascuno.
• In una rivendica, chi oppone la proprietà deve allegare e provare un titolo di acquisto specifico e opponibile al titolo dell'attore; non è sufficiente richiamare la disciplina interna del condominio o l'uso comune dell'area.
• L'interpretazione del regolamento condominiale non può essere utilizzata per colmare l'assenza di un titolo proprietario quando il bene rivendicato appartenga a un soggetto terzo estraneo al condominio.

Come è indicizzato