Cassazione Civile, Sentenza n. 24486/2022 del 09/08/2022

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza d'appello che aveva rigettato la loro opposizione al decreto ingiuntivo per il pagamento di provvigioni all'agenzia. Sostenevano che l'immobile era soggetto a divieto di alienazione (cartolarizzazione, normativa previgente d.lgs. 104/1996 e successiva novella 410/2001 art.3 co.14), con conseguente nullità degli atti traslativi; che, essendo mancato il preliminare traslativo valido, non era maturato il diritto alla provvigione ex art.1755 c.c.; che l'agenzia aveva violato gli obblighi informativi ex art.1759 c.c. (non informando circa la condizione di inalienabilità e circa l'esistenza di un'ipoteca) e che vi sarebbe stata frode alla legge/elusione del divieto tramite pattuizioni sul trasferimento di residenza dei venditori. Hanno inoltre censurato la motivazione della Corte d'Appello e l'omesso esame di prove decisive (in particolare due relazioni notarili sulla presenza di ipoteca).

La decisione

La Corte di Cassazione ha esaminato i diversi motivi: ha ritenuto infondati o inammissibili la maggior parte dei motivi (tra cui le doglianze sull'applicabilità della normativa previgente o sopravvenuta, sulla presunta nullità del preliminare e sulla responsabilità informativa dell'agenzia, nonché la censura sulla frode alla legge) e ha richiamato principi consolidati: la nullità prevista dalla norma sulla vendita infraquinquennale riguarda gli atti traslativi e non necessariamente i contratti preliminari; il mediatore ha diritto alla provvigione se è stata intermediata la conclusione di un valido vincolo obbligatorio (preliminare), e i suoi obblighi informativi si estendono alle circostanze a lui note o agevolmente conoscibili con diligenza professionale, ma non a garantire la validità dell'affare; molte doglianze richiedevano accertamenti di fatto riservati al merito e quindi sono inammissibili in cassazione. Tuttavia il nono motivo (omesso esame di fatto decisivo / violazione art.115 c.p.c.) è stato accolto: la Corte ha rilevato che la sentenza impugnata ha errato nell'affermare l'assenza di prova dell'iscrizione ipotecaria nonostante la presenza in atti di due relazioni notarili che documentavano l'iscrizione. Per tale motivo la sentenza è stata annullata quanto al punto relativo all'accertamento sull'ipoteca e la questione è stata rinviata al giudice di merito per nuovo esame alla luce delle prove documentali rilevanti. In sintesi: ricorso parzialmente accolto (nono motivo), le restanti censure respinte; la causa è rimessa per ulteriore valutazione sulle risultanze dell'ipoteca e sulle conseguenze sull'obbligo di provvigione.

Norme richiamate

• art. 1759 c.c.

  Obblighi informativi del mediatore: deve comunicare al cliente circostanze a lui note o agevolmente conoscibili con la diligenza richiesta; responsabilità solo se ha taciuto ciò che conosceva/avrebbe dovuto conoscere o ha fornito informazioni false non verificate.

• art. 1755 c.c.

  Diritto alla provvigione del mediatore: matura con la conclusione dell'affare, intesa anche come conclusione di un valido contratto preliminare avente efficacia obbligatoria; la mera nullità degli atti traslativi successivi non esclude di per sé il diritto alla provvigione se è stato intermediato un valido vincolo obbligatorio.

• art. 3 co. 14 d.l. 351/2001 (nella versione convertita legge 410/2001)

  "sono nulli gli atti di disposizione degli immobili ... prima che siano trascorsi cinque anni dalla data dell'acquisto"

  Sanzione della nullità per vendite infraquinquennali; la norma, nel testo successivo, ha ridotto il termine da dieci a cinque anni e ha escluso le deroghe previste in precedenza.

• d.lgs. n. 104/1996 art.6 (ultimo comma)

  "a partire dalla data della stipula del contratto, per dieci anni è fatto divieto agli acquirenti di vendere l'alloggio, salvo che ... trasferimento di residenza ad oltre 50 km ..."

  Disciplina previgente che imponeva un divieto decennale con eccezioni; quest'ultima disciplina può essere rilevante per questioni intertemporali e per interpretare deroghe applicabili a certe fattispecie.

• art. 3 co. 20 d.l. 351/2001 (testo relativo alla conversione)

  Norma transitoria rilevante per stabilire quali atti o manifestazioni di volontà (opzioni, manifestazioni di acquisto) rientrino nella disciplina previgente o nella novella; utile per la determinazione del regime applicabile agli atti anteriori all'entrata in vigore.

• art. 1418 c.c. e art. 1344 c.c.

  Richiamate nelle censure sulla nullità degli atti e sulla causa del negozio; la Corte ha ricordato i limiti dell'incidenza di tali nullità sui preliminari e sulla provvigione del mediatore.

• art. 115 c.p.c.

  Obbligo per il giudice di valutare tutte le prove in atti e di motivare; la Corte ha ritenuto violato tale principio poiché la decisione d'appello ha affermato l'assenza di prova dell'ipoteca nonostante relazioni notarili in atti che documentavano l'iscrizione.

• art. 360 c.p.c. (co.1 nn. 3 e 4 e n.5)

  Norme di legittimità: la Corte ha esaminato i motivi di cassazione per vizio di motivazione, violazione di norme e omesso esame di fatti decisivi, dichiarando alcuni motivi infondati o inammissibili e accogliendo il nono per omesso esame di fatto.

• art. 2697 c.c.

  Onere della prova: richiamato nella censura sulla prova dell'inoltro della raccomandata e sulla prova dell'esistenza delle condizioni transitorie; la Corte ha ricordato i limiti della presunzione di arrivo e chi ha l'onere di allegare e provare.

• art. 366 co.1 n.6 c.p.c.

  Regola procedurale su censure in cassazione: la Corte ha censurato alcune deduzioni per violazione del requisito di specificità (omessa indicazione degli atti di merito nei quali si sarebbe svolta la deduzione).

Massime di principio

• La nullità prevista per la vendita infraquinquennale/infradecennale riguarda gli atti aventi efficacia traslativa: i contratti preliminari, essendo negozi a efficacia obbligatoria, non sono automaticamente nulli per tale divieto e possono integrare comunque il presupposto per la provvigione dell'agente.
• Il diritto del mediatore alla provvigione può sorgere anche quando abbia mediato la conclusione di un valido preliminare; la successiva nullità dell'atto traslativo non annulla automaticamente il diritto alla provvigione se il vincolo obbligatorio è stato efficacemente intermediato.
• Gli obblighi informativi del mediatore (art.1759 c.c.) riguardano le circostanze a lui note o agevolmente conoscibili con la diligenza professionale richiesta; non è tenuto a garantire la validità dell'affare né ad eseguire indagini tecniche complesse salvo specifico incarico.
• Per dedurre frode alla legge o elusione normativa è necessario fornire elementi di fatto precisi (intento comune delle parti e collegamento negoziale): tale accertamento è di merito e non di regola suscettibile di nuovo esame in Cassazione.
• La valutazione probatoria sulle prove decisive (es. visure, relazioni notarili che attestano ipoteca) deve essere esplicitamente affrontata dal giudice; l'omesso esame di prove rilevanti può comportare annullamento e rinvio.
• In contestazioni sulla applicabilità di norme sopravvenute o transitorie (diritto intertemporale), va attentamente valutata la data delle manifestazioni di volontà (opzione, richiesta d'acquisto) e la documentazione probatoria: questioni complesse di diritto intertemporale richiedono accertamenti di fatto e motivazione chiara del giudice.