Cassazione Civile, Ordinanza n. 26265/2024 del 08/10/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione finanziaria immobiliare stipulato per l'acquisto e la futura acquisizione di un terreno con immobile da costruire. La concedente aveva chiesto in via monitoria il pagamento dei canoni scaduti, dopo aver comunicato la risoluzione di diritto per inadempimento dell'utilizzatrice. In primo grado il tribunale aveva ritenuto nullo l'intero contratto per vizio di forma e indeterminatezza dell'oggetto del patto di opzione finale, in particolare per l'assenza di dati idonei a identificare il bene da trasferire. La corte d'appello aveva riformato, qualificando il leasing come operazione a causa finanziaria e ritenendo sufficiente la determinabilità futura del bene. La ricorrente ha proposto quattro motivi: 1) violazione del giudicato interno e degli artt. 324, 342 c.p.c. e 2909 c.c., sostenendo che la natura di leasing traslativo fosse ormai coperta da giudicato e che la corte territoriale avesse invece riesaminato indebitamente tale qualificazione; 2) violazione dell'art. 1, comma 136, L. 124/2017, dell'art. 117 TUB e dell'art. 1325 c.c., contestando l'esclusione della nullità della clausola di opzione per difetto di forma scritta e indeterminatezza dell'oggetto; 3) violazione degli artt. 1325, 1346 e 1419 c.c., deducendo che l'oggetto del leasing immobiliare e del patto di opzione non fosse determinabile sulla base degli atti richiamati; 4) violazione degli artt. 1350 n. 8, 117 TUB, 1418 c.c. e delle condizioni generali, sostenendo che la forma scritta ad substantiam dovesse riguardare l'intero contratto e che l'opzione dovesse restare rilevante anche in caso di inadempimento dell'utilizzatrice. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibile il primo motivo, ma fondati il secondo, terzo e quarto nei termini indicati, censurando l'errore della corte d'appello nel trattare il patto di opzione come se fosse assimilabile a un preliminare e nel non verificare correttamente la determinabilità dell'immobile in costruendo; ha quindi cassato la sentenza con rinvio alla Corte d'appello di Brescia.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo di ricorso; ha accolto il secondo, terzo e quarto motivo nei limiti in cui la sentenza impugnata aveva erroneamente escluso la rilevanza della necessaria determinabilità dell'oggetto del patto di opzione e aveva assimilato la sua efficacia a quella di un preliminare. Ha affermato che, per un leasing stipulato prima della riforma del 2017, continua a operare la distinzione tra leasing di godimento e leasing traslativo e che, nel caso del leasing traslativo, la validità del patto di opzione richiede un grado di determinatezza/determinabilità del bene idoneo a consentirne l'identificazione senza ricorso a un successivo patto. Ha inoltre precisato che l'art. 117 TUB non regola la forma di questo tipo di contratto e che la sola affermazione della natura finanziaria del leasing non esclude l'esigenza di verificare la corretta identificazione dell'immobile. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Brescia per nuovo esame.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  usato per denunciare il vizio processuale dedotto nel primo motivo; il motivo è stato ritenuto inammissibile perché in realtà prospettava un vizio revocatorio e non una corretta censura di legittimità.

• art. 324 c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 342 c.p.c. e all'art. 2909 c.c. sul tema del giudicato interno e dei limiti del devolutum.

• art. 342 c.p.c.

  richiamato per sostenere che l'appello non avesse investito la qualificazione del contratto come leasing traslativo.

• art. 2909 c.c.

  richiamato in relazione all'efficacia del giudicato sostanziale e interno.

• art. 395, n. 4, c.p.c.

  la Corte vi riconduce la censura sul primo motivo, qualificandola come deduzione di un errore di fatto revocatorio.

• art. 1, commi 136-140, L. 124/2017

  la disciplina non ha effetto retroattivo; si applica solo alle risoluzioni i cui presupposti si siano verificati dopo l'entrata in vigore della legge.

• art. 117 TUB

  ritenuto non pertinente per regolare la forma del leasing immobiliare oggetto di causa.

• art. 1325 c.c.

  richiamato in relazione agli elementi essenziali del contratto e alla determinabilità dell'oggetto.

• art. 1346 c.c.

  l'oggetto del contratto deve essere determinato o almeno determinabile mediante criteri idonei.

• art. 1419 c.c.

  richiamato sul tema della nullità parziale e dell'eventuale estensione all'intero contratto.

• art. 1350, n. 8, c.c.

  richiamato per la forma scritta ad substantiam della locazione ultranovennale e, per analogia argomentativa, per l'esigenza di forma del patto traslativo immobiliare.

• art. 1418 c.c.

  richiamato come norma sulla nullità del contratto per mancanza dei requisiti di forma e oggetto.

• art. 1526 c.c.

  richiamato come disciplina applicabile in via analogica al leasing traslativo risolto per inadempimento, per i contratti anteriori alla riforma del 2017.

• art. 72-quater l.fall.

  esclusa l'applicazione analogica alla risoluzione del leasing; la norma riguarda lo scioglimento conseguente al fallimento dell'utilizzatore.

• art. 1331 c.c.

  richiamato per descrivere l'effetto dell'opzione, che produce il contratto definitivo con la sola accettazione dell'oblato.

• art. 1362, comma 2, c.c.

  esclusa la possibilità di fare ricorso al comportamento successivo delle parti per integrare la determinabilità dell'oggetto in presenza di forma vincolata.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  la censura sulla durata ultranovennale è stata dichiarata inammissibile per difetto di specifica indicazione degli elementi rilevanti nel ricorso.

Massime di principio

• Per i contratti di leasing stipulati prima della L. 124/2017 continua a operare la distinzione tra leasing di godimento e leasing traslativo; la nuova disciplina non ha efficacia retroattiva.
• Nel leasing traslativo risolto per inadempimento dell'utilizzatore, gli effetti della risoluzione si regolano in via analogica con l'art. 1526 c.c., non con la disciplina dello scioglimento per fallimento di cui all'art. 72-quater l.fall.
• Il patto di opzione di acquisto di un immobile in costruendo, inserito in un leasing traslativo, non può essere trattato come un semplice preliminare: esso produce effetti reali al momento dell'esercizio dell'opzione e richiede quindi una determinabilità dell'oggetto particolarmente rigorosa.
• La validità del patto di opzione avente ad oggetto un bene immobile richiede che dal testo contrattuale o dai suoi elementi integrativi risulti in modo univoco il bene determinato o determinabile; non è sufficiente una descrizione generica che richieda una futura specificazione mediante successivo accordo.
• Nei negozi a forma vincolata la determinabilità dell'oggetto deve emergere dagli elementi già contenuti nello scritto, senza necessità di ricorrere al comportamento successivo delle parti.
• L'art. 117 TUB non costituisce la norma di riferimento per la forma del leasing immobiliare, salvo specifiche ipotesi non ricorrenti nel caso esaminato.
• In sede di legittimità, una censura che in realtà denuncia una falsa percezione del contenuto degli atti o dell'impugnazione può integrare un vizio revocatorio e non un motivo di ricorso per cassazione.

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