Cassazione Civile, Ordinanza n. 36251/2021 del 23/11/2021

Esito

La controversia

Una società che occupava un immobile commerciale e aveva sottoscritto con la controparte, nella stessa data di altri due negozi collegati, un preliminare di (sub)locazione per alcuni locali di un fabbricato da erigersi, chiedeva ex art. 2932 c.c. l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il definitivo. La controparte eccepiva che la sublocazione non fosse perfezionabile senza il consenso del terzo proprietario/locatore finanziario, richiamando il collegamento con le clausole richieste da tale terzo e sostenendo che l’occupazione dell’immobile fosse ormai senza titolo; in via riconvenzionale chiedeva la risoluzione per inadempimento, il rilascio del bene e il risarcimento del danno. La Corte d’appello aveva qualificato il preliminare come inefficace, rigettato la domanda ex art. 2932 c.c., ordinato il rilascio dell’immobile e condannato l’occupante al pagamento di una somma mensile a titolo di indennità per occupazione sine titulo. In cassazione la ricorrente denunciava: violazione del contraddittorio e del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato; violazione degli artt. 1571, 1372 e 1364 c.c. nell’interpretazione della clausola "previo inserimento delle clausole richieste da Fineco Leasing"; ultrapetizione per avere la Corte d’appello pronunciato sul rilascio nonostante la domanda di risoluzione; violazione degli artt. 2697, 1591 e 2909 c.c. per aver riconosciuto un indennizzo non domandato e motivato in modo arbitrario, assumendo il danno da occupazione come in re ipsa.

La decisione

La Cassazione ha respinto il primo e il secondo motivo. Ha ritenuto corretta l’interpretazione della Corte d’appello secondo cui la clausola sul previo inserimento delle condizioni richieste dal terzo proprietario valeva come requisito di efficacia dell’operazione, senza violare i limiti soggettivi del contratto né il canone interpretativo letterale. Ha poi escluso che vi fosse ultrapetizione nel qualificare la pretesa restitutoria come rilascio per assenza di titolo, poiché l’effetto pratico perseguito dalla controparte era comunque il rientro nella disponibilità del bene e non erano stati introdotti nuovi fatti. Ha invece accolto il terzo motivo: la condanna al pagamento dell’indennità è stata cassata perché la liquidazione era priva di adeguata motivazione sui criteri adottati e perché il danno da occupazione sine titulo non può essere considerato sussistente in re ipsa, ma deve essere allegato e provato, anche tramite presunzioni semplici idonee a dimostrare la concreta intenzione di mettere l’immobile a frutto. La sentenza è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto con rinvio alla Corte d’appello di Venezia per nuova decisione sul punto e per le spese.

Norme richiamate

• art. 1571 c.c.

  La Corte esclude che la decisione impugnata abbia affermato che la locazione possa essere conclusa solo dal proprietario; il richiamo alla disponibilità del bene serviva solo a interpretare il complessivo assetto negoziale.

• art. 1364 c.c.

  L’interpretazione della clausola generale è stata ritenuta un apprezzamento di merito logicamente coerente con il complessivo regolamento contrattuale.

• art. 1372 c.c.

  La Corte ha escluso che siano state applicate alla scrittura tra le parti clausole di un contratto cui una di esse era estranea.

• art. 101 c.p.c.

  La censura sul mancato contraddittorio è stata respinta perché la questione della necessità del consenso del terzo era già nel thema decidendum.

• art. 112 c.p.c.

  Non vi è stata violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato nella diversa qualificazione della domanda restitutoria.

• art. 2932 c.c.

  L’azione ex art. 2932 c.c. non poteva essere accolta perché l’operazione negoziale era subordinata al consenso del terzo, elemento necessario all’efficacia del programma contrattuale.

• art. 327 c.p.c.

  Il ricorso è stato considerato tempestivo per il corretto calcolo del termine semestrale di impugnazione.

• art. 155 c.p.c.

  Nel computo del termine decadenziale si applica il criterio civile ex nominatione dierum, con esclusione dei giorni di sospensione feriale.

• art. 2963 c.c.

  Concorre al criterio di computo dei termini di decadenza, che non richiede il conteggio ex numero dei giorni.

• art. 1226 c.c.

  La liquidazione equitativa richiede un percorso logico motivato e non può essere arbitraria.

• art. 2056 c.c.

  La liquidazione del danno da occupazione sine titulo deve rispettare i criteri del danno effettivo e dell’integralità del risarcimento.

• art. 2697 c.c.

  Il danno da occupazione illegittima non è in re ipsa e deve essere allegato e provato, anche mediante presunzioni.

• art. 1591 c.c.

  È richiamato dalla ricorrente per contestare la base legale dell’indennizzo; la Corte, però, focalizza la questione sulla prova del danno e sulla motivazione della liquidazione.

• art. 2909 c.c.

  È invocato nel motivo di ricorso, ma la decisione non fonda su di esso il proprio ragionamento decisivo.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La motivazione della liquidazione equitativa non può scendere sotto il minimo costituzionale.

Massime di principio

• Nel giudizio di esecuzione in forma specifica di un preliminare, il giudice deve verificare se il programma negoziale sia subordinato a un consenso terzo o a condizioni di efficacia; in tal caso la sentenza ex art. 2932 c.c. non può sostituire il contratto definitivo se manca l’elemento condizionante.
• La qualificazione giuridica della domanda può essere modificata dal giudice d’appello, purché non siano introdotti nuovi fatti e non sia mutato l’effetto giuridico sostanziale perseguito dalla parte.
• Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato non è violato quando il giudice attribuisce alla pretesa restitutoria una diversa qualificazione giuridica, ma conserva invariato il bene della vita richiesto.
• In caso di occupazione senza titolo di un immobile, il danno non si presume automaticamente: il proprietario deve allegare e provare, anche per presunzioni semplici, la concreta destinazione fruttifera del bene e il pregiudizio subito.
• La liquidazione equitativa del danno è censurabile in cassazione se il giudice non indica i criteri seguiti e il percorso logico della quantificazione, oppure se il criterio adottato è arbitrario, incongruo o contraddittorio.
• Nel computo dei termini di impugnazione si applica il criterio civilistico ex nominatione dierum; i giorni della sospensione feriale non si conteggiano nel termine decadenziale semestrale.

Come è indicizzato