Cassazione Civile, Ordinanza n. 11801/2025 del 05/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione stipulato nel 1994 avente a oggetto un complesso immobiliare di proprietà dei ricorrenti, utilizzato dal Comune per finalità scolastiche. Dopo il recesso dell’ente, i locatori hanno chiesto, tra l’altro, la condanna del conduttore al pagamento delle somme necessarie per il ripristino dell’immobile in buono stato manutentivo, quantificate dal CTU in Euro 469.362,64, deducendo anche la violazione degli obblighi di custodia e il danneggiamento dei locali. La Corte d’appello ha rigettato tale domanda ritenendo sì provato il deterioramento, ma non dimostrato che esso fosse dipeso da un uso della cosa non conforme alla destinazione contrattuale o da una violazione degli obblighi di custodia. Con il ricorso per cassazione i locatori hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 1588, 1590 e 2697 c.c. per erronea distribuzione dell’onere della prova, sostenendo che, una volta provato il deterioramento da parte del locatore, spettasse al conduttore dimostrare che il danno era dovuto a uso conforme al contratto o a causa non imputabile; 2) violazione degli artt. 111 Cost., 132 e 112 c.p.c. per omessa pronuncia o motivazione mancante sul profilo della violazione degli obblighi di custodia; 3) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. per avere il giudice di merito, secondo i ricorrenti, disatteso immotivatamente le risultanze della CTU e travisato il contenuto della consulenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo corretto il principio secondo cui, in tema di responsabilità del conduttore per la restituzione della cosa locata, il locatore deve provare il deterioramento intervenuto tra consegna e restituzione, mentre il conduttore deve provare che esso dipende da uso conforme al contratto o da causa non imputabile. Ha rigettato il secondo motivo perché la Corte territoriale aveva effettivamente esaminato il profilo rilevante, escludendo la prova di un danno risarcibile da riparazione e non essendovi stata omissione di pronuncia sul danneggiamento da terzi, non ritenuto provato. Ha dichiarato inammissibile il terzo motivo perché formulato in modo non corretto rispetto ai limiti delle censure ex artt. 115 e 116 c.p.c. e in modo generico quanto al preteso travisamento della prova. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente al motivo accolto e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità, per un nuovo esame della domanda relativa alle somme necessarie al ripristino dell’immobile.

Norme richiamate

• art. 1588 c.c.

  richiamato quale norma sulla responsabilità del conduttore per perdita e deterioramento della cosa locata, nel quadro della ripartizione dell’onere probatorio

• art. 1590 c.c.

  è la norma centrale: il conduttore deve restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o consumo derivante dall’uso conforme al contratto; il locatore prova il deterioramento, il conduttore prova il fatto impeditivo della propria responsabilità

• art. 2697 c.c.

  richiamato per affermare la regola generale di riparto tra fatti costitutivi del diritto azionato e fatti impeditivi, modificativi o estintivi

• art. 111 Cost.

  evocato nel secondo motivo per dedurre un vizio di motivazione della sentenza di merito

• art. 132 c.p.c.

  richiamato nel secondo motivo come parametro della motivazione della sentenza

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nel secondo motivo per lamentare omessa pronuncia

• art. 360 c.p.c.

  norma processuale che delimita i vizi deducibili in cassazione; il terzo motivo è stato ritenuto non correttamente incardinato

• art. 115 c.p.c.

  la sua violazione è configurabile solo se il giudice fonda la decisione su prove non dedotte o viola il principio di non contestazione

• art. 116 c.p.c.

  la sua violazione è configurabile solo se il giudice disattende la libera valutazione della prova o valuta con prudente apprezzamento una prova soggetta a diverso regime

• art. 385 c.p.c.

  il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità

Massime di principio

• In tema di locazione, quando il locatore agisce per il risarcimento dei danni da deterioramento dell’immobile restituito, deve provare che il degrado si è verificato tra consegna e restituzione; spetta invece al conduttore dimostrare che il deterioramento deriva dall’uso conforme al contratto o da causa a lui non imputabile.
• La prova dell’esistenza di un deterioramento non coincide automaticamente con la prova del diritto al rimborso delle spese di ripristino: per ottenere il risarcimento occorre dimostrare che il danno sia riferibile a un uso scorretto o comunque imputabile al conduttore, non al mero consumo o alla normale usura.
• La censura di violazione dell’art. 115 c.p.c. è ammissibile solo se il giudice utilizza prove non introdotte dalle parti o viola il principio di non contestazione; la violazione dell’art. 116 c.p.c. è deducibile solo in ipotesi di deroga illegittima al regime legale di valutazione della prova.
• Il travisamento della prova può essere denunciato in cassazione solo entro limiti rigorosi e specificamente allegati; non è sufficiente un generico dissenso rispetto alla lettura data dal giudice di merito alle risultanze istruttorie.

Come è indicizzato