Cassazione Civile, Ordinanza n. 32029/2025 del 09/12/2025

Esito

La controversia

Una pluralità di eredi di un soggetto che aveva acquistato, tramite il proprio dante causa, un compendio immobiliare sito in San Benedetto del Tronto ha agito per ottenere l'accertamento giudiziale della proprietà del bene, sostenendo che l'area non appartenesse al demanio marittimo. In primo grado la domanda era stata rigettata. La Corte d'appello ha invece accolto la domanda, ritenendo che una clausola contenuta nell'atto di acquisto più risalente del 1903, qualificata come condizione sospensiva o vincolo relativo alla delimitazione dell'arenile, non fosse opponibile agli attuali attori perché non trascritta nell'atto successivo del 1957; ha inoltre ritenuto che irregolarità del procedimento amministrativo di delimitazione del 1958 avessero reso erronea la qualificazione demaniale dell'area. Il Ministero ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, deducendo violazione degli artt. 2659, comma 2, e 2644 c.c.: secondo il ricorrente, la mancata menzione della condizione nella nota di trascrizione ha natura meramente pubblicitaria e informativa, ma non incide sull'efficacia della clausola, che resta opponibile in quanto la trascrizione non supplisce ai difetti del titolo e non opera al di fuori dei conflitti fra aventi causa dal medesimo autore. I controricorrenti hanno resistito, sostenendo l'infondatezza del ricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso del Ministero. Ha ritenuto errata la decisione d'appello nella parte in cui aveva attribuito rilievo decisivo alla mancata trascrizione del vincolo/condizione nell'atto del 1957 per affermarne l'inopponibilità agli aventi causa. La Corte ha chiarito che la menzione della condizione ex art. 2659, comma 2, c.c. serve alla completezza della pubblicità, ma non incide sulla validità o sull'efficacia della condizione stessa; inoltre l'art. 2644 c.c. disciplina il conflitto tra più aventi causa dal medesimo autore e non può essere esteso alla diversa ipotesi affrontata. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Ancona in diversa composizione, che dovrà riesaminare la domanda applicando i principi indicati e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  violazione e falsa applicazione delle norme

  è il vizio denunciato in cassazione per censurare l'erronea applicazione delle norme sulla trascrizione

• art. 2659, comma 2, c.c.

  se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione

  la menzione della condizione nella nota di trascrizione ha funzione di pubblicità-notizia e di completezza informativa, non di incidenza sull'efficacia sostanziale della condizione o del vincolo

• art. 2644 c.c.

  inefficacia degli atti non trascritti riguardo ai terzi che hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad atto trascritto o iscritto anteriormente

  la norma opera nei conflitti tra più aventi causa dal medesimo autore e non si estende alla mera mancata menzione di una condizione nella nota di trascrizione

• art. 2643 c.c.

  richiamato per delimitare l'ambito applicativo dell'art. 2644 c.c.

• art. 2645 c.c.

  richiamato per delimitare l'ambito applicativo dell'art. 2644 c.c.

• art. 380-bis1 c.p.c.

  norma richiamata per il deposito della memoria in vista della trattazione camerale

Massime di principio

• La mancata menzione di una condizione sospensiva o risolutiva nella nota di trascrizione non rende di per sé inopponibile la clausola, poiché la trascrizione ha funzione pubblicitaria e non sostituisce né corregge il contenuto sostanziale del titolo.
• L'art. 2644 c.c. disciplina i conflitti tra aventi causa dal medesimo autore e non può essere utilizzato per negare efficacia a una clausola contrattuale solo perché non riportata nella formalità di trascrizione successiva.
• La trascrizione è un onere di pubblicità posto a tutela della circolazione dei beni, ma non incide sulla validità e sull'efficacia dell'atto nei rapporti diversi da quelli regolati dalle norme sui conflitti tra acquirenti.
• Quando una clausola sia stata già inserita nel titolo originario, la sua opponibilità va valutata rispetto a quel titolo e non sulla sola base della trascrizione di atti successivi, salvo specifiche ipotesi di pubblicità sanante previste dalla legge.

Come è indicizzato