Cassazione Civile, Ordinanza n. 06283/2025 del 09/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto da un soggetto che pretendeva il pagamento di una somma a titolo di provvigione/compenso per l'attività svolta nella compravendita di un immobile. La società controparte propose opposizione, ottenendo la revoca del decreto e, in via riconvenzionale, la restituzione di un acconto già versato, sul presupposto dell'inesistenza del credito. La Corte d'appello confermò la decisione di primo grado. In cassazione il ricorrente articolò tre motivi: con il primo sostenne che il credito non derivava da mediazione immobiliare, ma da un successivo rapporto di mandato concluso con la sola società, avente ad oggetto la gestione della trattativa con il venditore e il riconoscimento di una provvigione; con il secondo dedusse la violazione della normativa interna sulla mediazione e del diritto UE, affermando che la legge n. 39/1989, applicata dalla Corte territoriale per negare il compenso al soggetto non iscritto all'albo, sarebbe stata incompatibile con le direttive europee allora vigenti e dunque da disapplicare; con il terzo lamentò omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che la Corte d'appello non avrebbe considerato sia una domanda risarcitoria per la presunta fraudolenta risoluzione del preliminare, sia il riconoscimento di debito in suo favore da parte della società, riferito a un'attività distinta dall'intermediazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché il ricorrente, sotto veste di violazione di legge, mirava in realtà a una diversa ricostruzione del fatto e della prova, non consentita in sede di legittimità, mentre la sentenza impugnata aveva già escluso che emergessero elementi idonei a dimostrare incarichi diversi o ulteriori rispetto alla mediazione relativa alla compravendita. Ha reputato manifestamente infondato il secondo motivo, richiamando l'orientamento consolidato secondo cui il mediatore non iscritto non ha diritto alla provvigione e la normativa interna sulla mediazione non contrasta con le fonti eurounitarie richiamate; ha inoltre ribadito che la disciplina italiana è giustificata dalla natura regolamentata dell'attività. Ha dichiarato il terzo motivo in parte inammissibile e in parte infondato: inammissibile, perché la domanda risarcitoria per la risoluzione del preliminare risultava nuova e non adeguatamente localizzata nei precedenti gradi di merito; infondato, perché anche qui il ricorrente opponeva una propria lettura dei fatti a quella accertata dal giudice di merito. Conseguentemente, il ricorso è stato respinto e il ricorrente condannato alle spese del giudizio di legittimità, oltre all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1324 c.c.

  richiamato dal ricorrente nel tentativo di qualificare il rapporto dedotto come negozio diverso dalla mediazione; la Corte non ne sviluppa una autonoma interpretazione, ritenendo la censura una richiesta di riesame del fatto.

• art. 1362 c.c.

  invocato per la qualificazione del rapporto contrattuale; la Corte osserva che la doglianza mira in realtà a sovvertire la ricostruzione fattuale compiuta dal giudice di merito.

• art. 1988 c.c.

  richiamato dal ricorrente a sostegno dell'asserito riconoscimento del debito; la Corte reputa la censura in parte nuova e in parte diretta a contestare l'accertamento di fatto.

• art. 2697 c.c.

  richiamato dal ricorrente sull'onere della prova; la Corte ribadisce che le doglianze non possono tradursi in un nuovo esame del merito.

• art. 1703 c.c.

  invocato dal ricorrente per sostenere l'esistenza di un mandato; la Corte non accoglie la diversa qualificazione del rapporto proposta in sede di legittimità.

• art. 1774 c.c.

  richiamato dal ricorrente; non è oggetto di specifica interpretazione autonoma nella decisione.

• art. 117, comma 1, Cost.

  invocato per sostenere il contrasto tra disciplina interna e diritto UE; la Corte esclude la fondatezza della censura.

• L. n. 39/1989, art. 6, comma 1

  la Corte ribadisce che chi chiede la provvigione deve dimostrare l'iscrizione nel ruolo/nei registri previsti; la mancanza di iscrizione comporta nullità del contratto e perdita del diritto alla provvigione.

• d.lgs. n. 59/2010, art. 73

  la soppressione del ruolo non ha abrogato la disciplina della mediazione; le attività restano soggette alla dichiarazione di inizio attività e ai requisiti prescritti, con permanenza della regola sull'iscrizione ai fini del diritto alla provvigione.

• art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5

  richiamato quale parametro dei motivi di ricorso; la Corte qualifica le doglianze come infondate o inammissibili perché in realtà dirette a un riesame del fatto.

• art. 366 c.p.c., n. 6

  la Corte lo richiama per affermare che il ricorrente non ha indicato se, dove e quando avesse dedotto in merito la domanda risarcitoria, con conseguente inammissibilità della censura nuova.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  indicato come base della trattazione camerale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per dare atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  richiamato in relazione all'ulteriore contributo unificato.

Massime di principio

• In sede di legittimità non è consentito trasformare una censura di violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione dei fatti o delle prove: se il giudice di merito ha motivatamente escluso la prova di un diverso titolo del credito, la Cassazione non può sostituire la propria ricostruzione a quella accertata in sentenza.
• Chi domanda il pagamento della provvigione per mediazione immobiliare deve dimostrare di essere legittimato all'esercizio dell'attività secondo la disciplina applicabile; in difetto dei requisiti previsti dalla normativa di settore, il compenso non è esigibile.
• La disciplina italiana sulla mediazione immobiliare, compresa la regola che esclude la provvigione al soggetto non iscritto o non abilitato, è compatibile con le fonti eurounitarie richiamate quando sia posta a presidio di un'attività professionale regolamentata e della tutela dell'ordinato svolgimento del mercato.
• Una questione nuova, non trattata nella sentenza impugnata e non specificamente localizzata negli atti di merito, non può essere introdotta per la prima volta in cassazione; il ricorrente deve rispettare l'onere di specifica allegazione e di autosufficienza.
• Il riconoscimento di debito o l'asserita esistenza di un distinto rapporto obbligatorio non possono essere valorizzati in cassazione se la relativa deduzione mira, in sostanza, a sovvertire l'accertamento di fatto compiuto dal giudice di merito.

Come è indicizzato