Cassazione Civile, Ordinanza n. 14545/2026 del 16/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita mista a permuta di un terreno con annesso fabbricato. Il promissario acquirente agiva per ottenere l'accertamento del proprio legittimo recesso dal preliminare, deducendo l'inadempimento della promittente venditrice, la quale avrebbe omesso attività propedeutiche alla stipula del definitivo e avrebbe poi avviato trattative per vendere il medesimo bene al fratello del promissario acquirente, vendita che si sarebbe poi perfezionata. In via consequenziale chiedeva la condanna della venditrice al doppio della caparra confirmatoria; in subordine, la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Il Tribunale aveva accolto la domanda attorea, ma la Corte d'appello, riformando, ha ritenuto che la venditrice avesse ottenuto tempestivamente la documentazione urbanistica, che non vi fosse prova di una trattativa parallela con il fratello del promissario acquirente e che, invece, fosse emerso un grave inadempimento del promissario acquirente (ritardi nei pagamenti, contestazioni tardive, pretesa di una servitù non prevista, godimento del bene senza controprestazione, condizionamento della stipula). La Corte territoriale ha quindi concluso che, in presenza di inadempimenti reciproci, il recesso della promittente venditrice era legittimo perché il suo eventuale inadempimento era meno grave di quello dell'altra parte. In cassazione il ricorrente ha proposto due motivi: con il primo, formalmente ex art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., ha denunciato omesso esame di fatti decisivi, riproponendo una diversa lettura delle comunicazioni intercorse e sostenendo che egli fosse sempre pronto a stipulare il definitivo mentre la controparte avrebbe omesso di depositare la documentazione; con il secondo, formalmente ex art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., ha contestato la valutazione di gravità del proprio inadempimento rispetto a quello della venditrice, negando la sussistenza di un inadempimento reciproco ovvero sostenendo che quello della controparte fosse più grave.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto il primo motivo inammissibile perché volto, sotto la veste dell'omesso esame di fatti decisivi, a ottenere una rivalutazione del materiale istruttorio e dei fatti storici già esaminati dal giudice di merito; ha ricordato che il vizio di cui all'art. 360, n. 5 c.p.c. non consente di censurare la mera mancata considerazione di singoli elementi istruttori se il fatto storico è stato comunque valutato. Ha parimenti dichiarato inammissibile il secondo motivo, osservando che la Corte d'appello si era attenuta al criterio della valutazione comparativa degli inadempimenti reciproci in base alla loro incidenza sul sinallagma contrattuale, e che tale apprezzamento di gravità è riservato al giudice di merito quando sorretto da motivazione congrua. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del ricorrente alle spese e con l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non può essere usato per ottenere una rivalutazione delle prove o dei fatti storici già esaminati dal giudice di merito; non riguarda i singoli elementi istruttori se il fatto storico è stato comunque considerato.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  La censura di violazione di legge non può mascherare una richiesta di nuova valutazione del merito quando la doglianza riguarda l'apprezzamento comparativo degli inadempimenti.

• art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6

  Nel motivo il ricorrente richiamava il requisito di specifica indicazione degli atti e documenti, ma la Corte ha ritenuto comunque la censura inammissibile per difetto di effettiva deduzione di un vizio di legittimità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, ricorrendo i presupposti, deve darsi atto dell'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  È il parametro richiamato per quantificare l'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato nei casi previsti dal comma 1-quater.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la denuncia di omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile quando, in realtà, mira a sollecitare una diversa ricostruzione della vicenda storica e una nuova valutazione delle prove.
• Il vizio di cui all'art. 360, n. 5 c.p.c. non sussiste se il fatto storico rilevante è stato comunque preso in considerazione dal giudice di merito, anche se non sono state esaminate tutte le risultanze istruttorie.
• Nelle controversie contrattuali con reciproche inadempienze, il giudice deve procedere a una valutazione comparativa delle condotte secondo un criterio di proporzionalità, misurandone l'incidenza sul sinallagma.
• La valutazione della gravità comparata degli inadempimenti è un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione congrua.
• La deduzione di violazione di legge non può essere utilizzata per contestare, in realtà, l'accertamento dei fatti o il giudizio di merito compiuto dal giudice di appello.

Come è indicizzato