Cassazione Civile, Sentenza n. 20512/2020 del 29/09/2020

Esito

La controversia

Jonica Danciu aveva convenuto in giudizio la Gruppo Sarandrea s.r.l. e il legale rappresentante Piero Di Luzio per ottenere il ristoro del danno derivante dall'inadempimento del promissario venditore relativo a un contratto preliminare immobiliare (mancata restituzione di C 70.000,00 versati a titolo di caparra e costo mediazione). Il mediatore era accusato di non aver fornito informazioni veritiere sulla situazione patrimoniale del venditore, anzi di aver rassicurato la compratrice sulla solvibilità del venditore. Tribunale e Corte d'Appello avevano rigettato le richieste della Danciu ritenendo che le informazioni del mediatore non avevano efficacia causale sulla conclusione dell'affare e che la ricorrente non aveva provato che, conoscendo l'insolvenza del venditore, non avrebbe stipulato o avrebbe stipulato con condizioni diverse. La Cassazione ha rilevato errori di diritto: la Corte territoriale ha impropriamente escluso l'applicabilità dell'art. 1759 c.c. (obbligo di diligenza del mediatore) rispetto alla conoscenza della capacità patrimoniale del venditore, e ha erroneamente collocato l'onere probatorio sulla ricorrente anziché sul mediatore una volta dedotto il pregiudizio derivante dalla sua omissione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso nei limiti di motivazione, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello di Roma, altra sezione, per un nuovo esame. Ha ritenuto che il mediatore poteva essere tenuto a informare sulle condizioni patrimoniali rilevanti del venditore, specialmente quando è stata versata una caparra, e che, una volta che la parte acquirente deduce il pregiudizio derivante dall'omessa informazione, spetta al mediatore fornire la prova liberatoria di aver adempiuto al proprio dovere di diligenza. La Corte di Cassazione ha altresì osservato i limiti di ammissibilità delle censure in relazione all'art. 360 c.p.c. e ha disposto che la Corte territoriale compia una nuova valutazione del merito alla luce dei corretti principi di diritto. La decisione ha disposto il rinvio anche per la regolazione delle spese di questo giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c. comma 1

  art. 360, comma 1, codice di procedura civile

  La Corte ricorda che la formulazione attuale limita i vizi deducibili in cassazione: non è più configurabile genericamente l'omessa motivazione su fatti rilevanti, salvo il vizio specifico dell'omesso o apparente esame di fatto rilevante

• art. 1759 c.c.

  Il mediatore è tenuto a diligenza professionale nell'informare le parti su circostanze note e rilevanti per la sicurezza dell'affare; la capacità patrimoniale delle parti può essere rilevante, specialmente se è stata versata una somma a titolo di caparra

• art. 1175 c.c.

  Principio di buona fede e diligenza nell'esecuzione delle obbligazioni richiamato in supporto dell'obbligo di cura del mediatore

• art. 1176 c.c.

  Criterio di diligenza richiesto secondo la natura dell'attività esercitata; applicato al mediatore professionale

• art. 167 c.p.c.

  art. 167 codice di procedura civile

  Richiamo in tema di fatti da ritenersi provati per mancata contestazione; la questione rimane assorbita nella nuova valutazione di merito

• art. 2695 e 2697 c.c.

  art. 2695 e art. 2697 codice civile

  Regole sull'onere della prova: la Cassazione precisa che, una volta che l'attrice deduce l'esistenza del pregiudizio derivante dall'omissione professionale, grava sul mediatore l'onere di provare di aver adempiuto correttamente al proprio dovere di diligenza

• legge 39/1989

  Riferimento normativo richiamato dalla ricorrente in relazione alla disciplina delle attività professionali e degli obblighi informativi del mediatore

Massime di principio

• Il mediatore professionale ha l'obbligo di diligenza di informare le parti su circostanze a lui note che possono influire sulla sicurezza dell'affare; la capacità patrimoniale di una parte è rilevante quando è coinvolta una somma anticipata (caparra o acconto)
• Se l'acquirente deduce di aver subito un pregiudizio per omissione informativa del mediatore, l'onere probatorio si sposta sul mediatore per provare di aver agito con la diligenza richiesta; non spetta sempre al danneggiato provare esattamente che non avrebbe concluso o che avrebbe condotto la trattativa in modo diverso
• In giudizio di merito il giudice deve valutare la causalità tra l'omessa informazione e il danno: se le informazioni del mediatore hanno inciso sulla determinazione dell'acquirente, ciò può integrare responsabilità del mediatore
• Le eccezioni procedurali in cassazione (art. 360 c.p.c.) limitano le censure sulla motivazione: è necessario formulare i vizi ammessi (omesso o apparente esame di fatto rilevante) per ottenere accoglimento per vizio di motivazione
• In causa con polizza assicurativa della società resistente, l'assicuratore potrà eccepire l'inoperatività della polizza, ma ciò non esime il mediatore dall'onere probatorio dell'adozione della diligenza richiesta; la questione della copertura assicurativa va valutata separatamente
• Per chi si trovi in situazione analoga: documentare fin da subito le rassicurazioni del mediatore, produrre elementi che dimostrino la conoscenza da parte del mediatore della precarietà patrimoniale altrui e, una volta dedotto il danno, sollecitare che il giudice applichi l'art. 1759 c.c. con conseguente inversione dell'onere della prova nei confronti del mediatore