Cassazione Civile, Ordinanza n. 00509/2025 del 09/01/2025

Esito

La controversia

Un soggetto aveva convenuto in giudizio il promittente venditore di un complesso immobiliare chiedendo, per asserito grave inadempimento di quest’ultimo al preliminare stipulato nel 2002, la condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Il ricorrente sosteneva che il bene promesso in vendita non fosse nella piena proprietà del promittente alienante, poiché risultavano comproprietarie anche altre persone, e che il promittente si fosse presentato come proprietario sulla base di un acquisto da un solo soggetto. Deduceva inoltre che, dopo aver sospeso i pagamenti per la mancanza del consenso di tutti i proprietari alla stipula del definitivo, aveva poi appreso che l’immobile era stato venduto a terzi nel 2004, circostanza che avrebbe reso impossibile l’adempimento del preliminare. Nel ricorso per cassazione ha denunciato violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1223, 1453, 1478 e 1479, comma 1, c.c., censurando la sentenza d’appello per avere ritenuto legittimo il recesso del promittente venditore e per aver affermato che l’obbligo di trasferire il bene sarebbe sorto solo al pagamento integrale del prezzo, mentre secondo il ricorrente la successiva alienazione a terzi aveva impedito l’effetto traslativo e reso ingiustificata la pretesa di continuare a corrispondere le rate.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta l’applicazione dei principi in tema di vendita di cosa altrui: il promittente venditore può adempiere procurandosi l’acquisto dal proprietario effettivo e il promissario acquirente non può domandare la risoluzione prima della scadenza del termine per il definitivo, perché fino a quel momento il promittente può ancora rendere possibile il trasferimento. Nel caso concreto, inoltre, l’inadempimento decisivo era imputabile al promissario acquirente, che aveva sospeso il pagamento delle rate pattuite; la vendita a terzi dell’immobile era successiva a tale inadempimento e non incideva sull’esito della lite. È stata quindi confermata la decisione di merito che aveva dichiarato legittimo il recesso del venditore e il diritto a trattenere la caparra, con condanna del ricorrente alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  richiamato dal ricorrente come norma sull’inadempimento, ma la Corte ne esclude l’erronea applicazione perché l’inadempimento rilevante era del promissario acquirente che non aveva pagato le rate dovute.

• art. 1223 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di danno risarcibile, ma non emerge una autonoma applicazione nel decisum, essendo il rigetto fondato sull’accertato inadempimento del ricorrente.

• art. 1453 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la risolubilità del contratto per inadempimento altrui, ma la Corte ritiene non sussistente l’inadempimento del promittente venditore al momento rilevante.

• art. 1478 c.c.

  la Corte richiama il principio secondo cui la vendita di cosa altrui è valida e il venditore può adempiere procurandosi il bene dal proprietario effettivo.

• art. 1479, comma 1, c.c.

  il promissario acquirente che ignori l’altruità del bene non può chiedere la risoluzione prima della scadenza del termine per il definitivo, poiché fino a quel momento il promittente può ancora adempiere procurandosi il trasferimento.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  viene dato atto dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente soccombente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato come parametro per l’ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il preliminare avente ad oggetto un bene in tutto o in parte altrui non è di per sé invalido: il promittente venditore può adempiere anche procurando al promissario l’acquisto dal proprietario effettivo, direttamente o per il tramite del terzo titolare del diritto.
• Il promissario acquirente non può chiedere la risoluzione del preliminare per il solo fatto che, al momento della stipula, il bene appartenga ad altri, se non è ancora scaduto il termine per la conclusione del definitivo e permane la possibilità di esatto adempimento del promittente.
• Se il promissario acquirente sospende il pagamento delle rate pattuite prima della scadenza del termine per il definitivo, tale condotta può integrare l’inadempimento principale che legittima il recesso del promittente venditore e il trattenimento della caparra confirmatoria.
• Ai fini dell’accertamento dell’inadempimento rilevante, conta la sequenza cronologica degli eventi: l’eventuale successiva alienazione del bene a terzi non giova alla parte che era già inadempiente per mancato pagamento del prezzo alle scadenze convenute.

Come è indicizzato