Sentenza del 16/01/2018 n. 45 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

La controversia riguardava la riqualificazione fiscale della vendita di due fabbricati industriali in cessione di un'area edificabile. L'Agenzia delle Entrate aveva ritenuto prevalente la potenzialità edificatoria dell'area, già inserita in un piano di recupero che prevedeva la demolizione degli edifici e la costruzione di abitazioni. I contribuenti sostenevano invece che, al momento della compravendita, l'oggetto del contratto fosse costituito da fabbricati esistenti, in buono stato e ancora locati, e non da un terreno edificabile. La qualificazione era rilevante ai fini IRPEF, poiché la plusvalenza derivante dalla vendita di un fabbricato è tassabile, in via ordinaria, solo se la cessione avviene entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, mentre quella derivante dalla cessione di un terreno edificabile è imponibile indipendentemente dal periodo di possesso.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto integralmente l'appello dei contribuenti e riformato la decisione di primo grado. Ha stabilito che, ai fini della qualificazione fiscale, occorre fare riferimento alla situazione esistente al momento della compravendita: poiché l'atto notarile indicava come oggetto due fabbricati già edificati, la cessione non poteva essere trattata come vendita di un terreno edificabile. La successiva demolizione degli edifici e l'attuazione del piano di recupero da parte degli acquirenti non potevano modificare retroattivamente la natura del bene ceduto. Gli avvisi di accertamento sono stati quindi ritenuti illegittimi quanto alle imposte richieste e, conseguentemente, alle sanzioni e agli interessi. L'Agenzia delle Entrate è stata condannata al pagamento delle spese di lite dei due gradi di giudizio, liquidate in 6.000 euro oltre IVA e CPA.

Norme richiamate

• Articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR

  Sono redditi diversi [...] le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni [...] nonché in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La norma riguarda, per la parte controversa, le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. Secondo la sentenza, essa non si applica quando l'oggetto della vendita è un terreno sul quale insiste un fabbricato già esistente, anche se il fabbricato è destinato alla successiva demolizione nell'ambito di un piano urbanistico.

• Legge n. 413/1991, relazione di accompagnamento

  Manifestazione di forza economica conseguente al fatto oggettivo dell'avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica dei terreni

  La ratio della tassazione delle plusvalenze da terreni edificabili è collegata alla destinazione urbanistica del terreno. Tuttavia, tale principio opera solo quando il bene ceduto sia effettivamente un terreno edificabile e non un fabbricato esistente con area pertinenziale.

• Cassazione civile, sentenza n. 4150/2014

  Non possono rientrare tra le plusvalenze imponibili le cessioni aventi ad oggetto non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ma un terreno sul quale insorge un fabbricato, quindi da ritenersi già edificato

  La presenza di un fabbricato impedisce di qualificare automaticamente il bene come terreno edificabile ai fini dell'articolo 67 del TUIR.

• Cassazione civile, sentenza n. 15629/2014

  L'entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi [...] e la cui realizzazione [...] è rimessa alla potestà di soggetto diverso

  La natura del bene deve essere valutata al momento della cessione e non può essere modificata sulla base delle intenzioni delle parti, della futura demolizione o dell'attività successiva dell'acquirente.

Massime di principio

• Ai fini fiscali, la natura del bene ceduto deve essere determinata principalmente sulla base della situazione oggettiva esistente al momento dell'atto di compravendita.
• La vendita di un fabbricato esistente non diventa automaticamente vendita di terreno edificabile solo perché l'edificio è destinato alla demolizione o perché l'area è inclusa in un piano di recupero.
• La successiva demolizione del fabbricato e la costruzione di nuovi edifici da parte dell'acquirente non possono, di regola, modificare retroattivamente la qualificazione fiscale della vendita.
• Le intenzioni delle parti, gli impegni urbanistici e il comportamento successivo dell'acquirente possono costituire elementi di contesto, ma non prevalgono sull'oggetto effettivamente indicato nell'atto e sulla consistenza materiale del bene.
• Quando un atto pubblico identifica il bene come fabbricato esistente, l'Amministrazione finanziaria deve fornire elementi particolarmente solidi per riqualificarlo come area edificabile.
• La qualificazione fiscale dovrebbe essere coerente tra imposte dirette e indirette: non è normalmente ragionevole considerare lo stesso immobile come fabbricato per alcuni tributi e come area edificabile per altri senza una specifica giustificazione normativa.