Cassazione Civile, Ordinanza n. 17428/2023 del 19/06/2023

Esito

La controversia

La controversia nasceva da una domanda di rilascio di una porzione di seminterrato, rivendicata come bene di proprietà esclusiva del ricorrente. In primo grado la domanda era stata accolta, ma la corte d'appello l'aveva rigettata ritenendo che il terreno su cui insisteva il manufatto fosse stato già trasferito, con precedente scrittura privata del 13 maggio 1970, in comproprietà a due fratelli, sicché il successivo atto notarile del 7 luglio 1970 non poteva attribuire la proprietà esclusiva al solo ricorrente. Con il ricorso per cassazione venivano dedotti due motivi: 1) violazione dell'art. 934 c.c., per avere la sentenza applicato l'accessione anche in favore della controparte nonostante la prova della proprietà esclusiva del terreno risultante dal titolo notarile; 2) violazione degli artt. 2697, 2700 e 2702 c.c. nonché dell'art. 115 c.p.c., per aver attribuito rilevanza decisiva a una scrittura privata non autenticata e non trascritta, senza considerare il regime di opponibilità degli atti immobiliari e senza verificare se fosse stata trascritta la domanda ex art. 2652, comma 3, c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso, ritenendo assorbito il primo. Ha cassato la sentenza impugnata limitatamente al motivo accolto e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Messina, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di legittimità. La Corte ha ritenuto erroneo l'impianto decisorio della sentenza di merito perché la priorità non poteva essere risolta solo in base alla data degli atti, dovendosi applicare il regime della trascrizione ex art. 2644 c.c. e verificare la continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c., nonché l'eventuale trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2652, n. 3, c.c.

Norme richiamate

• art. 934 c.c.

  Richiamato dal ricorrente come norma sull'accessione; la Corte precisa però che il suo operare presuppone un corretto accertamento della proprietà del suolo, da compiere secondo le regole di opponibilità dei trasferimenti immobiliari.

• art. 2644 c.c.

  È la regola decisiva: tra più atti di disposizione dello stesso immobile prevale quello trascritto per primo, indipendentemente dalla data di perfezionamento e dalla buona o mala fede delle parti.

• art. 2650 c.c.

  La opponibilità del titolo anteriormente trascritto è subordinata alla continuità delle trascrizioni; la trascrizione contro l'alienante non produce effetto se non è trascritto a suo favore il precedente titolo.

• art. 2652 c.c.

  La Corte richiama la necessità di verificare se, in mancanza dei requisiti per la trascrizione del titolo, sia stata trascritta la domanda giudiziale idonea a rendere opponibile la pretesa.

• art. 2657 c.c.

  Richiamato per evidenziare che, in presenza di una scrittura privata, occorre verificare se ricorressero i requisiti per la trascrizione del relativo atto o della domanda.

• art. 2697 c.c.

  Invocato nel motivo di ricorso sulla ripartizione dell'onere probatorio rispetto alla proprietà e all'opponibilità dei titoli.

• art. 2700 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso in tema di efficacia probatoria dell'atto e dei documenti prodotti.

• art. 2702 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per contestare la rilevanza probatoria attribuita alla scrittura privata.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per contestare la valutazione delle prove da parte del giudice di merito.

Massime di principio

• Nelle controversie tra più acquisti dello stesso immobile da parte del medesimo disponente, la soluzione del conflitto non dipende dalla sola anteriorità cronologica degli atti, ma dalla priorità della trascrizione, secondo l'art. 2644 c.c.
• La prevalenza del primo acquisto trascritto opera indipendentemente dalla buona o mala fede delle parti e anche se il titolo è di data posteriore rispetto a un altro atto non ancora trascritto.
• Per stabilire chi abbia acquistato efficacemente un immobile nei confronti dei terzi occorre verificare: la trascrizione del titolo, la continuità delle trascrizioni e, se del caso, la trascrizione della domanda giudiziale.
• L'accertamento della proprietà del suolo, quando rilevante per l'applicazione dell'accessione, deve essere svolto tenendo conto del sistema di pubblicità immobiliare e non soltanto della sequenza temporale dei negozi.
• Una scrittura privata può assumere rilievo traslativo solo se, oltre ai requisiti di forma e di autenticità necessari nel caso concreto, il giudice verifica anche la sua opponibilità secondo le regole di trascrizione applicabili.

Come è indicizzato