Cassazione Civile, Sentenza n. 10858/2025 del 24/04/2025

Esito

La controversia

La società ricorrente aveva stipulato un contratto preliminare per la cessione di terreni soggetti a piano di lottizzazione non approvato e chiedeva: la nullità del contratto per lottizzazione abusiva (art. 30 d.P.R. 380/2001); in subordine l'inefficacia per mancato avveramento della condizione sospensiva costituita dall'approvazione del piano; in alternativa risoluzione per eccessiva onerosità o impossibilità sopravvenuta e la restituzione delle somme versate. I convenuti chiedevano l'esecuzione specifica. Tribunale e Corte d'Appello respinsero le domande. In cassazione il ricorso ha dedotto, tra l'altro, l'erronea esclusione da parte della Corte d'Appello della delibera della Giunta comunale del 26.11.2015 (documento sopravvenuto) che aveva negato l'approvazione del piano, sostenendo che la sua ammissione era decisiva per accertare il mancato avveramento della condizione sospensiva.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo relativo alla illegittima esclusione del documento sopravvenuto (delibera Giunta comunale 26.11.2015), ritenendo che la pubblicazione nell'albo pretorio non determini automaticamente una presunzione assoluta di conoscenza e che, nel caso di atti diretti a destinatari determinati, sia richiesta una comunicazione diretta. Poiché la delibera negava l'approvazione del piano (evento decisivo), l'esclusione è stata ritenuta errore decisivo e la sentenza impugnata è stata cassata per quel motivo con rinvio alla Corte d'Appello di Venezia in diversa composizione per nuovo esame. Sono stati invece respinti i motivi relativi all'eccessiva onerosità e alla qualificazione come lottizzazione abusiva (quarto e quinto motivi) per ragioni di inammissibilità o di sindacato di merito; il secondo e terzo motivo (inefficacia per mancato avveramento della condizione e risoluzione per impossibilità sopravvenuta) sono stati dichiarati assorbiti dall'accoglimento del primo motivo. Spese di legittimità a carico della parte soccombente in questa sede; rinvio per riesame globale alla Corte d'Appello.

Norme richiamate

• art. 702 bis c.p.c.

  ricorso ex art. 702 bis c.p.c.

  norma che disciplina il procedimento sommario di cognizione; quadro procedurale dell'azione originaria proposta in tribunale

• art. 702 quater c.p.c.

  richiamato nel motivo di censura relativo alla produzione documentale nel procedimento sommario

• art. 345 c.p.c.

  norma processuale citata nella censura sulla motivazione in appello (presupposti procedurali e prova)

• art. 359 c.p.c.

  norma che disciplina i motivi di cassazione; richiamata come fondamento del controllo di legittimità

• art. 1453 c.c.

  norma sulla risoluzione del contratto per inadempimento; richiamata tra i criteri per la domanda di risoluzione

• art. 183 c.p.c.

  norma sulla fissazione dei termini per la produzione dei documenti e attività istruttoria; richiamata nel ragionamento sulla produzione documentale

• art. 1353 c.c.

  principio sulla formazione del contratto e prova delle volontà negoziali; invocato nella valutazione dell'inefficacia per mancato avveramento della condizione

• legge Regione Veneto 23.4.2004

  artt. 20 e 21 legge Regione Veneto 23.4.2004

  norme regionali richiamate in relazione ai requisiti urbanistici e parametri necessari per l'approvazione del piano di lottizzazione

• art. 30 d.P.R. n. 380 del 2001

  art. 30, comma 1, d.p.r. n. 380 del 2001

  disciplina la lottizzazione e la fattispecie di lottizzazione abusiva; la Corte d'Appello aveva ritenuto che l'operazione fosse mero frazionamento senza immediata destinazione edificatoria e quindi non lottizzazione abusiva; la Cassazione ha ritenuto la censura sul punto inammissibile per carenza di decisività

• art. 124 dlgs 18 agosto 2000, n. 267

  art. 124 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267

  prevede la pubblicazione degli atti comunali nell'albo pretorio per la pubblicità legale; la Cassazione afferma che tale pubblicazione non comporta una presunzione assoluta di conoscenza da parte di destinatari specifici e che per atti diretti a soggetti determinati è necessaria comunicazione diretta

• art. 2932 c.c.

  richiamato dalla parte resistente in tema di esecuzione specifica (domanda riconvenzionale); norma sui modi di esecuzione dell'obbligazione di consegna

• art. 365 c.p.c.

  art. 365, comma 1 n.5), c.p.c.

  motivo di cassazione per omesso esame di fatto decisivo; collegato alla disciplina dell'art. 348 ter c.p.c. circa i limiti di proponibilità del motivo in cassazione

• art. 348 ter c.p.c.

  art. 348 ter, comma 3, c.p.c.

  prevede l'esclusione della proponibilità del ricorso per cassazione per determinate censure quando la sentenza di appello conferma le ragioni del primo grado (doppia conforme); applicata per dichiarare inammissibile parte della censura

• art. 1463 c.c.

  richiamato in relazione alla risoluzione per impossibilità sopravvenuta; la Cassazione ha ritenuto il motivo assorbito dall'accoglimento del primo motivo

Massime di principio

• Documenti sopravvenuti (formatosi dopo l'introduzione del giudizio d'appello) devono poter essere prodotti e valutati se sono rilevanti e la loro esclusione può costituire vizio decisivo: la corte di legittimità verifica che l'esclusione non sia stata ingiustificata.
• La pubblicazione nell'albo pretorio non determina automaticamente una presunzione assoluta di conoscenza da parte di destinatari determinati: per atti amministrativi rivolti a soggetti specifici è necessaria la comunicazione diretta per far decorrere termini o per ritenere acquisita la conoscenza.
• Se un documento sopravvenuto dimostra il definitivo venir meno di una condizione sospensiva gravante su un contratto, la sua ammissione può cambiare l'esito della controversia e giustificare la cassazione e il rinvio per nuovo esame.
• Censure che investono valutazioni di fatto del giudice di merito (es. imprevedibilità di eventi economici per la eccessiva onerosità) sono difficilmente sindacabili in cassazione: tali questioni restano di competenza del giudice di merito a meno che non sussista omesso esame di documento decisivo.
• Nel procedimento sommario di cognizione non sussiste una decadenza speciale diversa da quella generale; tuttavia la tempestività della produzione documentale va valutata concretamente: la conoscenza effettiva dell'atto (non una mera presunzione) è criterio per valutare la tempestività.
• Quando l'esistenza di fatti sopravvenuti (es. rinuncia di altri proprietari) rende impossibile l'attuazione del programma contrattuale, è necessario documentare chiaramente tale sopravvenienza perché il giudice possa pronunciarsi su risoluzione o inefficacia per mancato avveramento della condizione.