Cassazione Civile, Sentenza n. 17975/2024 del 01/07/2024

Esito

La controversia

La ricorrente impugnava quattro delibere assembleari del 20/09/2000 che: (1) negavano l'autorizzazione per l'installazione di quattro condizionatori nella zona del cortile comune; (2) ordinavano la rimozione di condizionatori già installati senza autorizzazione; (3) disponevano l'obbligo di chiedere autorizzazione per l'installazione di condizionatori al servizio di locali commerciali; (4) affidavano all'amministratore le diffide. La ricorrente chiedeva in subordine l'accertamento del diritto a mantenere i condizionatori in situ. In cassazione la ricorrente deduceva, tra l'altro, la violazione del diritto di ciascun condomino di usare le parti comuni (art. 1102 c.c.), la carenza probatoria circa l'esistenza di una delibera anteriore che avesse introdotto l'obbligo di autorizzazione, la illegittima riserva dell'uso del cortile a vantaggio di alcuni condomini e varie carenze procedurali e istruttorie (ammissione di interrogatorio formale, prove, motivazione sulle spese).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi 1, 3, 5 e 6 (relativi al diritto di usare la cosa comune, alla riserva d'uso a favore di alcuni condomini, alla carenza di prova dell'esistenza di una delibera anteriore che imponeva l'autorizzazione e all'errata interpretazione della domanda giudiziale), dichiarando assorbiti i motivi 2, 4, 9, 10 e 11, inammissibile il motivo 7 e rigettato il motivo 8. La Corte ha censurato la Corte d'appello per non aver compiuto un'adeguata analisi tecnica e fattuale (decoro architettonico, menomazione del godimento/uso della cosa comune) e per aver dato per assodata l'efficacia della delibera impugnata senza adeguata verifica probatoria. Ha quindi cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Corte d'appello di Messina, in diversa composizione, affinché verifichi se l'installazione dei condizionatori determini un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico o una significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune, e per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  Richiamato in relazione al diritto del singolo condomino di servirsi della cosa comune; la Corte osserva che tale diritto può essere limitato solo se l'uso da parte di uno impedisce concretamente l'uso agli altri.

• art. 1118 co. 1 c.c. (ante l. 220/2012)

  Richiamato nella discussione su innovazioni e limiti all'uso delle parti comuni; utilizzato insieme all'art. 1120 per valutare quando è necessaria autorizzazione per modifiche/innovazioni.

• art. 1120 c.c.

  Interpretato dalla Corte nel senso che l'installazione di un impianto di condizionamento su parti comuni, se non comporta modificazione delle parti stesse, può essere fatta dal singolo condomino senza autorizzazione; il limite alle innovazioni è costituito dalla concreta inutilizzabilità o dalla significativa menomazione della fruizione della cosa comune.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla valutazione delle dichiarazioni rese in interrogatorio formale; censurata la valutazione distorta delle dichiarazioni dell'amministratore.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per la censura di omessa pronuncia su talune impugnazioni; la Corte ha assorbito o dichiarato inammissibili altri profili procedurali.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato in relazione al difetto di prova e all'assunzione di nuovi elementi in appello; la Corte ha rilevato carenza probatoria circa l'esistenza della delibera antecedente.

• art. 1136 c.c. (ante l. 220/2012)

  Richiamato nel motivo relativo alla verbalizzazione della seconda convocazione; la Corte ha ritenuto il motivo inammissibile perché non si confrontava con la ratio decidendi.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato rispetto all'onere della prova; la decisione sottolinea che il Condominio doveva dimostrare l'esistenza di fatti impeditivi dell'installazione.

• art. 1130 c.c. / art. 1131 c.c.

  Richiamati in relazione ai poteri dell'amministratore e alla contestazione dell'appello incidentale sulle spese; la Corte ha assorbito la questione in funzione del rinvio.

• art. 343 c.p.c.

  Censura circa l'ambiguità dell'appello incidentale: la Corte l'ha ritenuta assorbita e non decisiva dopo il cassazione parziale.

• art. 13 co. 6 l. 247/2012

  Invocato dalla ricorrente in relazione alla presunta eccessività della condanna alle spese; la Corte ha dichiarato il motivo assorbito dal rinvio.

Massime di principio

• L'installazione di impianti (es. condizionatori) su parti comuni è generalmente consentita al singolo condomino se non comporta la modifica delle parti comuni; non è sempre necessario ottenere l'autorizzazione assembleare.
• Il limite all'installazione è rappresentato dalla concreta alterazione della destinazione della cosa comune o dalla significativa menomazione del godimento/uso della stessa (non da un mero disagio estetico o funzionale).
• Una delibera assembleare che introduce l'obbligo di autorizzazione può avere efficacia per le installazioni future, ma per le installazioni pregresse occorre valutare la data e la portata della delibera e la prova della sua esistenza.
• L'onere probatorio circa l'esistenza di una precedente delibera o circa il pregiudizio derivante dall'installazione incombe su chi sostiene la limitazione (in genere il Condominio/assemblea).
• In giudizio il giudice di merito deve compiere una valutazione tecnica e fattuale sul decoro architettonico e sulla menomazione dell'uso: decisioni meramente formali o non motivate su questi aspetti possono essere cassate e rinviate.
• Questioni procedurali relative all'ammissione di prove e alla regolarità delle impugnazioni possono essere assorbite se la decisione di merito richiede un nuovo esame dei fatti; tuttavia la carenza di motivazione sulla valutazione probatoria può rendere il motivo di cassazione fondato.