Cassazione Civile, Sentenza n. 18205/2026 del 05/06/2026

Esito

La controversia

Un condomino ha impugnato alcune deliberazioni assembleari del condominio, contestando: la redazione del rendiconto della gestione ordinaria secondo il criterio di competenza anziché di cassa; la completezza della documentazione contabile della gestione straordinaria destinata a coprire ammanchi del precedente amministratore; l'applicazione del criterio UNI 10200 per la ripartizione delle spese di riscaldamento; la legittimità dell'addebito di spese relative alla trasformazione della centrale termica; la delibera di locazione a terzi dei locali destinati all'abitazione del custode, ritenuta priva della maggioranza richiesta e lesiva della destinazione impressa dal regolamento; la costituzione di un fondo cassa per spese straordinarie; la determinazione del valore della causa ai fini delle spese. La Corte d'appello aveva rigettato l'impugnazione e il condomino ha proposto ricorso per cassazione con undici motivi, denunciando principalmente nullità/omessa motivazione, violazioni di norme sul rendiconto condominiale, sulla ripartizione delle spese, sulla locazione dei locali del custode, sulla costituzione dei fondi e sulla liquidazione delle spese di lite.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondati i motivi relativi alla pretesa carenza di interesse, ai vizi del rendiconto condominiale, all'omesso esame di fatti decisivi, alla legittimità del fondo cassa, alla durata ultrannuale dell'esercizio contabile, alla ripartizione delle spese di riscaldamento, alla locazione dei locali del custode, alla costituzione e imputazione del fondo per spese straordinarie e alla liquidazione delle spese di lite. Ha quindi confermato la decisione di merito e condannato il ricorrente alle spese del giudizio di legittimità, oltre all'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  Il vizio di motivazione è configurabile solo in presenza di una reale carenza del percorso logico-argomentativo; non sono censurabili in cassazione le motivazioni meramente ad abundantiam prive di autonoma decisività.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  La motivazione deve essere percepibile e idonea a rendere comprensibile il fondamento della decisione; la motivazione apparente rende nulla la sentenza solo se non consente di ricostruire il ragionamento del giudice.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  Le censure di nullità della sentenza richiedono l'effettiva sussistenza del vizio denunciato e non possono fondarsi su argomentazioni ultronee non decisive.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il vizio è limitato all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti; non riguarda la rivalutazione delle prove o degli elementi istruttori.

• art. 1130-bis c.c.

  "il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica"

  Il rendiconto non deve rispettare forme rigorose analoghe ai bilanci societari, ma deve essere intellegibile e fondato su documenti giustificativi idonei a consentire ai condomini la verifica concreta della gestione; l'annullabilità deriva dall'impossibilità sostanziale di comprendere la situazione patrimoniale e di esprimere un voto consapevole.

• art. 1137 c.c.

  La delibera assembleare è annullabile quando il rendiconto sia viziato in modo da impedire la conoscenza concreta dei dati contabili o da determinare una divergenza tra risultato effettivo e rappresentazione contabile.

• art. 1130 c.c.

  Il richiamo alle funzioni dell'amministratore serve a ribadire che la contabilità condominiale deve consentire la ricostruzione della gestione e la verifica delle movimentazioni.

• art. 100 c.p.c.

  Nell'impugnazione delle delibere condominiali l'interesse ad agire coincide con l'accertamento del vizio dedotto e non richiede la prova di un pregiudizio economico ulteriore e specifico, salvo ipotesi particolari.

• art. 1118 c.c.

  È richiamato in relazione alla ripartizione delle spese e alla corretta imputazione dei costi condominiali, ma la Corte esclude che il fondo cassa in esame integrasse una ripartizione indebita di mero ammanco finanziario.

• art. 1123 c.c.

  Il principio di riparto delle spese rileva solo se si tratta di costi riferibili alle parti comuni o a prestazioni condominiali; nel caso esaminato il fondo straordinario aveva funzione di liquidità per far fronte a esborsi e recuperi.

• art. 1135 c.c.

  Le regole sulla gestione annuale e sulle deliberazioni assembleari non impediscono la costituzione di fondi cassa per spese straordinarie né la modifica della decorrenza dell'esercizio contabile per un solo periodo di transizione.

• art. 1129 c.c.

  La dimensione annuale dell'amministrazione condominiale non impone che l'esercizio coincida con l'anno solare.

• art. 63 disp. att. c.c.

  Richiamato insieme alle norme sulla gestione condominiale per sostenere che la modifica dell'esercizio e la gestione dei saldi non sono di per sé illegittime.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione della delibera assembleare va compiuta secondo il criterio letterale e teleologico; nel caso concreto la variazione della durata dell'esercizio risultava espressamente deliberata e coerente con la finalità di riallineamento contabile.

• art. 101 c.p.c.

  La censura di violazione del contraddittorio non è accolta perché il ricorrente non ha specificato adeguatamente il fatto processuale rilevante e la questione è stata comunque esaminata nel merito.

• art. 1120 c.c.

  La locazione di un bene condominiale inutilizzato, come l'alloggio del custode, è qualificata come atto di ordinaria amministrazione e non come innovazione che richieda la maggioranza qualificata.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato insieme all'art. 1375 c.c. per contestare la gestione del fondo, ma la Corte ritiene legittima la costituzione e l'uso del fondo per la disponibilità di liquidità condominiale.

• art. 1375 c.c.

  La gestione del fondo straordinario è ritenuta conforme alla funzione di assicurare liquidità per gli oneri condominiali e quindi non contraria ai doveri di correttezza e buona fede.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02

  Poiché il ricorso è rigettato, sussiste l'obbligo dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/02

  Il raddoppio del contributo unificato è collegato al rigetto del ricorso per cassazione.

• art. 5 d.lgs. n. 141/2016

  È richiamato per affermare la conformità del criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento alla disciplina di settore.

Massime di principio

• Nell'impugnazione delle delibere condominiali l'interesse ad agire non richiede, di regola, la prova di un autonomo danno economico specifico, essendo sufficiente il pregiudizio connesso al vizio dedotto e alla rimozione dell'atto impugnato.
• Il rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c. non è soggetto a formalismi rigidamente analoghi a quelli dei bilanci societari: è sufficiente che sia intellegibile, supportato da documentazione giustificativa e idoneo a consentire ai condomini la verifica concreta della gestione.
• La nullità o annullabilità della delibera di approvazione del rendiconto non deriva da mere irregolarità formali, ma dalla sostanziale impossibilità per i condomini di comprendere la situazione patrimoniale del condominio e di esprimere un voto consapevole.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360 n. 5 c.p.c. riguarda solo un fatto storico decisivo e discusso, non la rivalutazione delle prove, degli elementi istruttori o delle deduzioni difensive.
• Una motivazione è solo apparente quando, pur esistendo graficamente, non consente di ricostruire il ragionamento decisorio; se invece il percorso argomentativo è comprensibile, la censura di nullità è infondata.
• La costituzione di un fondo cassa condominiale per esigenze straordinarie è legittima se finalizzata a garantire la liquidità necessaria alla gestione e al pagamento degli oneri condominiali, non essendo di per sé una ripartizione illegittima di un mero ammanco finanziario.
• La modifica della data di chiusura dell'esercizio condominiale è ammissibile, purché sia deliberata espressamente, riguardi un periodo di transizione e non dia luogo a una gestione pluriennale opaca o incomprensibile.
• La locazione di un bene comune inutilizzato, come l'alloggio del custode, può costituire atto di ordinaria amministrazione e non innovazione, quando non sia configurabile un uso diretto e paritario del bene da parte di tutti i condomini.
• In tema di liquidazione delle spese processuali, il valore della causa in un giudizio di annullamento di delibera condominiale si determina in relazione all'atto impugnato e non al solo contributo individuale del singolo condomino.
• L'omessa pronuncia non sussiste quando la questione sia stata espressamente o implicitamente assorbita da altre statuizioni della sentenza, poiché l'assorbimento improprio esclude la necessità di un esame autonomo.

Come è indicizzato