Cassazione Civile, Ordinanza n. 23393/2023 del 01/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto dal promittente venditore per il pagamento di euro 5.000,00, corrispondenti a un assegno consegnato dalla promissaria acquirente nell’ambito di una vicenda di compravendita immobiliare. La promissaria acquirente propose opposizione deducendo che l’assegno era stato consegnato come caparra confirmatoria e acconto prezzo in relazione a un preliminare di vendita di un immobile sito in Budoni, con prezzo complessivo di euro 160.000,00, da pagarsi in parte con mutuo bancario. Sosteneva che il venditore non aveva fornito la documentazione edilizia, urbanistica e paesaggistica necessaria per ottenere il mutuo e per procedere al rogito entro il termine essenziale fissato al 30.4.2007; perciò aveva comunicato recesso dal preliminare e chiesto la restituzione del doppio della caparra. In appello la domanda riconvenzionale fu rigettata nel merito, pur essendo stata ritenuta ammissibile l’opposizione. Nel ricorso per cassazione la promissaria acquirente dedusse: 1) violazione delle norme sull’interpretazione del contratto e della buona fede, sostenendo che il preliminare imponeva al venditore, anche senza clausola espressa, di consegnare la documentazione necessaria al mutuo e al rogito; 2) violazione delle regole sull’onere della prova, perché spettava al venditore dimostrare di avere adempiuto all’obbligo documentale; 3) erronea valutazione del recesso e del termine essenziale, sostenendo che la lettera di recesso era atto recettizio pervenuto dopo il termine e che l’inadempimento poteva essere già configurabile prima della scadenza; 4) violazione della normativa edilizia e paesaggistica, perché la mancanza del nulla osta paesaggistico avrebbe impedito la sanatoria e la commerciabilità del bene; 5) omessa valutazione comparativa dei comportamenti delle parti, con errata distribuzione dell’onere probatorio. La Corte ha ritenuto fondati i primi quattro motivi, ritenendo che la Corte d’appello non avesse interpretato il preliminare nel suo complesso e secondo buona fede, non avesse valorizzato il collegamento temporale tra obblighi di consegna documentale, erogazione del mutuo e rogito entro il termine essenziale, e avesse anche invertito l’onere della prova ponendo a carico della promissaria acquirente la dimostrazione dell’inadempimento del venditore, mentre spettava a quest’ultimo provare il proprio esatto adempimento. Il quinto motivo è stato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi quattro motivi di ricorso, assorbito il quinto, ha cassato la sentenza della Corte d’appello di Roma e ha rinviato alla medesima Corte in diversa composizione affinché riesamini la controversia applicando correttamente i criteri di interpretazione del preliminare, il canone di buona fede nell’esecuzione, il rilievo della documentazione necessaria al mutuo e la corretta distribuzione dell’onere della prova; il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  è stato utilizzato come parametro di censura per denunciare violazione e falsa applicazione di norme di diritto sostanziale e processuale

• art. 1453 c.c.

  richiamato in tema di risoluzione per inadempimento e tutela della parte non inadempiente

• art. 1455 c.c.

  richiamato quale limite di gravità dell’inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione o il recesso

• art. 1173 c.c.

  richiamato tra le fonti dell’obbligazione

• art. 1174 c.c.

  richiamato in tema di patrimonialità della prestazione

• art. 1175 c.c.

  richiamato come espressione dei doveri di correttezza nell’esecuzione del rapporto

• art. 1337 c.c.

  richiamato come dovere di buona fede nelle trattative e nella formazione del contratto

• art. 1375 c.c.

  richiamato quale criterio di esecuzione del contratto secondo buona fede

• art. 1477 c.c., comma 3

  richiamato come obbligo del venditore di consegnare i documenti relativi alla proprietà e alla regolarità del bene; la Corte lo considera applicabile anche al preliminare, in quanto coerente con il programma negoziale e con la necessità di consentire il rogito e il mutuo

• art. 1366 c.c.

  richiamato dalla Corte come criterio di interpretazione del contratto secondo buona fede

• art. 1362 c.c.

  richiamato per ricostruire la comune intenzione delle parti anche alla luce del comportamento successivo alla conclusione del contratto

• art. 1363 c.c.

  richiamato per l’interpretazione complessiva e sistematica delle clausole contrattuali

• art. 1218 c.c.

  richiamato in tema di responsabilità per inadempimento e prova dell’esatto adempimento

• art. 1460 c.c.

  richiamato con riferimento all’eccezione di inadempimento e al collegamento tra le prestazioni

• art. 2697 c.c.

  la Corte rileva che il giudice di merito ha erroneamente distribuito l’onere probatorio, ponendo a carico della promissaria acquirente la prova dell’inadempimento anziché richiedere al debitore la prova del proprio adempimento

• art. 1454 c.c.

  richiamato tra le norme in tema di recesso/risoluzione per inadempimento nelle censure della ricorrente

• art. 1457 c.c.

  richiamato in relazione al termine essenziale fissato nel preliminare

• art. 100 c.p.c.

  richiamato tra le norme processuali asseritamente violate

• art. 112 c.p.c.

  richiamato in relazione al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 115 c.p.c.

  richiamato in tema di valutazione delle prove e allegazioni di parte

• art. 116 c.p.c.

  richiamato in tema di valutazione delle prove secondo il prudente apprezzamento del giudice

• art. 381 bis1 c.p.c.

  menzionato per il deposito di memoria

• R.D. 21 dicembre 1933, n. 1736, artt. 32 e 35

  richiamati dalla ricorrente per sostenere la tardiva presentazione all’incasso dell’assegno

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita immobiliare, quando il pagamento del prezzo residuo è collegato al rilascio di un mutuo e al rogito in tempi ravvicinati, il contratto va interpretato complessivamente e secondo buona fede, valorizzando la comune intenzione delle parti e il comportamento successivo alla stipula.
• Anche in mancanza di una clausola espressa, il promittente venditore può essere tenuto a consegnare alla controparte la documentazione tecnica, urbanistica e paesaggistica necessaria per consentire la stipula del definitivo e l’istruttoria del mutuo, se ciò risulta funzionale al programma negoziale.
• Nelle azioni di risoluzione o di recesso per inadempimento, il creditore deve allegare l’inadempimento, ma il debitore convenuto deve provare il proprio esatto adempimento quando l’obbligazione dedotta deriva dal suo rapporto contrattuale.
• La valutazione dell’inadempimento non può essere compiuta isolando singole circostanze, ma richiede una verifica comparativa dell’intero assetto contrattuale, dei termini pattuiti, delle richieste di cooperazione tra le parti e dell’incidenza concreta della mancata produzione documentale sulla possibilità di adempiere nei tempi convenuti.
• Quando il termine essenziale è prossimo alla scadenza e una parte non coopera alla predisposizione degli atti necessari al rogito e al finanziamento, l’inadempimento può rilevare anche prima della scadenza finale, se la condotta è incompatibile con l’esecuzione tempestiva del contratto.

Come è indicizzato