Cassazione Civile, Ordinanza n. 25534/2023 del 31/08/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato per un appartamento e un box auto. La promissaria acquirente agiva per ottenere l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del preliminare, il trasferimento della proprietà, la riduzione del prezzo in relazione a un'ipoteca gravante sull'immobile e il risarcimento dei danni per l'inadempimento dei promittenti venditori. I convenuti chiedevano il rigetto della domanda risarcitoria, sostenendo che non vi fosse stato un loro rifiuto colpevole di stipulare il definitivo. Il Tribunale rigettava le domande; la Corte d'appello confermava il rigetto ritenendo, da un lato, che non vi fosse stata offerta del saldo prezzo richiesta dall'art. 2932 c.c. e, dall'altro, che in appello fosse stata introdotta una domanda nuova, inammissibile. Con il ricorso per cassazione la parte attrice deduceva: 1) violazione dell'art. 2932 c.c. perché, quando il prezzo deve essere corrisposto contestualmente al definitivo, l'offerta della controprestazione è implicita nella domanda di esecuzione specifica e il giudice deve pronunciare il trasferimento imponendo il pagamento del residuo come condizione dell'effetto traslativo; 2) violazione di norme processuali e vizi motivazionali perché la domanda di riduzione del prezzo non era nuova, ma già contenuta nell'atto introduttivo come mera specificazione delle modalità di pagamento pattuite nel preliminare.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati entrambi i motivi. Ha censurato la Corte d'appello per avere escluso la sussistenza del requisito dell'offerta del prezzo senza considerare che, secondo la giurisprudenza richiamata, quando nel preliminare il pagamento è previsto al momento del definitivo, la proposizione della domanda ex art. 2932 c.c. vale come offerta implicita della controprestazione. Ha inoltre ritenuto errata l'affermazione di novità della domanda di riduzione del prezzo, perché la richiesta di destinare parte del prezzo all'estinzione del mutuo e alla cancellazione dell'ipoteca era già stata formulata in primo grado e costituiva solo specificazione della domanda originaria, non mutamento della causa petendi. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Nell'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, l'offerta della controprestazione è richiesta solo se il relativo pagamento sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo; se il prezzo deve essere pagato contestualmente al definitivo, l'offerta è implicita nella domanda e il giudice può pronunciare la sentenza costitutiva imponendo il pagamento come condizione dell'effetto traslativo.

• art. 360, comma 1, nn. 3, 4, 5 c.p.c.

  Sono stati dedotti come parametri di censura per denunciare violazioni di legge e vizi della motivazione nella qualificazione della domanda come nuova e nella lettura dei presupposti dell'art. 2932 c.c.

Massime di principio

• Quando le parti di un preliminare di vendita immobiliare abbiano pattuito che il saldo prezzo sia versato contestualmente alla stipula del definitivo, la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. soddisfa di per sé il requisito dell'offerta della controprestazione, senza necessità di una distinta offerta formale.
• Nella sentenza che tiene luogo del contratto definitivo, il pagamento del prezzo residuo può essere imposto dal giudice come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo, non come evento futuro e incerto idoneo a operare ex art. 1353 c.c.
• Non integra domanda nuova, in appello, la mera specificazione o delimitazione della domanda originaria quando resti invariata la causa petendi e la richiesta sia già desumibile dall'atto introduttivo.
• In presenza di cumulazione tra domanda di esecuzione specifica del preliminare e domanda di riduzione del prezzo per difformità del bene o oneri incidenti sul corrispettivo, il giudice deve verificare la compatibilità tra le domande senza trarne automaticamente un difetto del requisito dell'offerta del prezzo.

Come è indicizzato