Cassazione Civile, Sentenza n. 04067/2026 del 23/02/2026

Esito

La controversia

La società ricorrente aveva agito per ottenere l'esecuzione specifica di sei contratti preliminari di vendita di multiproprietà alberghiera, sostenendo che il promissario acquirente si era rifiutato di stipulare i contratti definitivi. Tribunale e Corte d'appello avevano respinto la domanda ritenendo che la venditrice non avesse provato di aver adempiuto alla sua controprestazione, in particolare la garanzia che i beni fossero liberi da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. In cassazione la ricorrente ha sostenuto che, trattandosi della promittente venditrice, la sua "offerta" si era concretata negli inviti alla stipula del definitivo e nella bozza notarile predisposta, e che non era quindi tenuta a fornire la prova dell'assenza di vincoli salvo che il promissario acquirente non avesse specificamente rifiutato la stipula per tale motivo. La Corte ha ritenuto fondato il primo motivo, precisando l'interpretazione dell'art. 2932 c.c.: quando agisce il promittente venditore l'offerta richiesta dalla norma si concretizza nell'invito a stipulare il definitivo, per cui non è necessario provare l'assenza di iscrizioni pregiudizievoli a meno che il promissario acquirente non le abbia specificamente addotte come causa del rifiuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  la domanda non puo' essere accolta se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione, se la stessa e' esigibile, ovvero ne faccia offerta nei modi di legge

  La Corte interpreta il secondo comma distinguendo il ruolo del promissario acquirente e del promittente venditore: se attore è l'acquirente deve provare l'offerta del corrispettivo; se è il venditore l'offerta si concretizza negli inviti alla stipula del definitivo e non è richiesta la prova che il bene sia libero da vincoli, salvo che il compratore contesti specificamente tali vincoli come motivo del rifiuto

• art. 19, comma 14, d.l. 78/2010, conv. l. 122/2010

  Citato dalla ricorrente nel ricorso, ma non decisivo nella motivazione della Corte di legittimità

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato in relazione alla proposta di definizione anticipata del procedimento (utilizzata dal giudice delegato prima della decisione)

• Cass. 26/11/2015, n. 23683

  Giurisprudenza richiamata per il principio che il giudice, su istanza dell'acquirente, può fissare condizioni e termini di pagamento idonei a consentire l'acquisto garantito (es. destinare parte del corrispettivo alla cancellazione di iscrizioni)

• Cass. 28/03/2024, n. 8442

  Richiamata come ulteriore conferma della possibilità di predisporre misure (anche patrimoniali) per consentire l'acquisto nonostante iscrizioni pregiudizievoli

• Cass. 09/02/2011, n. 3176

  Giurisprudenza citata a sostegno della possibilità di modulare l'esecuzione per consentire l'acquisto garantito anche in presenza di vincoli

Massime di principio

• Quando a chiedere l'esecuzione specifica è il promittente venditore, l'"offerta" richiesta dall'art. 2932 c.c. si concreta negli inviti alla stipula del contratto definitivo; non è quindi necessario provare preventivamente l'assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sul bene, salvo che il promissario acquirente adduca espressamente tali vincoli come motivo del rifiuto
• Se a chiedere l'esecuzione è il promissario acquirente, quest'ultimo deve provare l'offerta del corrispettivo o la disponibilità del prezzo per ottenere l'esecuzione in forma specifica
• La presenza di iscrizioni o ipoteche non osta automaticamente all'accoglimento della domanda di esecuzione: il giudice può prevedere modalità, termini e condizioni (anche destinando parte del prezzo) per consentire l'acquisto e la cancellazione dei vincoli
• Il venditore che intende agire per l'esecuzione dovrebbe documentare chiaramente gli inviti a stipulare il definitivo e la disponibilità di una bozza/atto notarile per configurare l'offerta richiesta dalla norma
• Il compratore che si rifiuta di stipulare per motivi relativi a vincoli sul bene deve eccepire specificamente tale motivo nel giudizio di merito, pena l'impossibilità di fondare sullo stesso il rifiuto alla stipula