Cassazione Civile, Sentenza n. 04074/2026 del 23/02/2026

Esito

La controversia

Controversia relativa a un contratto preliminare di compravendita di un seminterrato (16/06/2005). L'attrice (Ascone) chiedeva la risoluzione del preliminare per il rifiuto del promissario acquirente (Mattina) di stipulare il definitivo e il risarcimento per illegittima detenzione poiché era stata prevista la consegna anticipata del bene. Il Mattina eccepiva la difformità totale e non sanabile dell'immobile rispetto al titolo edilizio, chiedeva in via principale l'accoglimento dell'esecuzione del contratto (sentenza che produca gli effetti del definitivo), in subordine l'esecuzione parziale per la porzione conforme, e, in ulteriore subordine, la risoluzione per inadempimento della promittente venditrice e il risarcimento del danno.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale del Mattina e ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio (liquidate in € 3.500,00 oltre € 200,00 per esborsi, 15% rimborso forfetario e oneri accessori) nonché all'eventuale contributo unificato. Sono state confermate le valutazioni della Corte d'appello: la difformità totale e non sanabile dell'immobile impedisce la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. e l'esecuzione parziale; la condanna al pagamento di un'indennità per illegittima detenzione alla promittente alienante è legittima (effetti retroattivi della risoluzione comportano obbligo di restituzione e corresponsione dei frutti per l'anticipato godimento). Il ricorso incidentale della Ascone è stato ritenuto assorbito. In definitiva, soccombenza del Mattina e conferma delle statuizioni di merito riguardo ai danni e alla compensazione parziale delle spese adottata in sede di merito.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Regola la possibilità di ottenere una sentenza costitutiva traslativa in caso di inadempimento del promissario acquirente; applicabile solo se le opere difformi sono parziali e non determinano variazioni essenziali rispetto al progetto originario. In caso di difformità totale e non sanabile, ostacola l'accoglimento dell'azione ex art. 2932.

• art. 40 legge 47/1985

  Rileva ai fini della validità dell'atto traslativo in presenza di abusi edilizi; la Corte ha ritenuto che la parziale esecuzione che equivalga a negozio diverso possa eludere la normativa contro gli abusi edilizi.

• art. 2033 c.c.

  Principio della ripetizione dell'indebito applicato agli obblighi nascenti dall'effetto retroattivo della risoluzione: chi ha ricevuto prestazioni prive di causa deve restituirle.

• art. 115 c.p.c.

  Riferito nella doglianza sulla consulenza tecnica d'ufficio; la Corte rammenta che la decisione di rinnovare la CTU è rimessa alla discrezionalità del giudice del merito.

• artt. 61, 191, 196 e 359 c.p.c.

  Norme processuali richiamate in relazione all'ammissione/rinnovazione e all'impugnazione della consulenza tecnica; la Corte sottolinea l'ambito discrezionale del giudice di merito e i limiti del sindacato di legittimità.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Consente il vizio per omesso esame di un fatto decisivo; la Corte ha richiamato la preclusione derivante dall'esistenza di una 'doppia conforme' sulla questione di fatto, impedendo il sindacato in cassazione.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c. (vigente ratione temporis)

  Richiamato in relazione alla preclusione del controllo in sede di legittimità quando vi sia una doppia conforme sul fatto.

• art. 1458 c.c.

  Richiamato nella censura sulla natura delle prestazioni di esecuzione continuata o periodica; la Corte ha ritenuto infondate le doglianze volte a escludere la retroattività della risoluzione rispetto ai patti accessori già eseguiti.

• art. 1218 c.c.

  Riferito nella critica alla condanna per risarcimento: la Corte ha confermato che tale condanna è compatibile con l'accertamento dell'inadempimento dell'altra parte quando ricorrono gli effetti della risoluzione e le obbligazioni di restituzione/indennità.

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Norma amministrativa sul contributo unificato; la Corte dà atto dell'esistenza dei presupposti per l'eventuale versamento ulteriore del contributo.

Massime di principio

• La pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. è ammissibile solo quando le difformità siano parziali e non incidano in modo essenziale sull'oggetto del contratto: una difformità totale e non sanabile esclude sia la sentenza traslativa sia l'esecuzione parziale.
• La richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio è rimessa alla discrezionalità del giudice del merito; il giudizio di legittimità non sostituisce la valutazione tecnica di fatto, salvo vizio motivazionale grave.
• In presenza di decisioni di merito concordi (doppia conforme) su fatti decisivi, la Corte di cassazione è preclusa dal riesame di quei fatti ai sensi delle norme processuali vigenti.
• La risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare produce effetti retroattivi: le prestazioni indebitamente eseguite devono essere restituite e il possessore che ha goduto anticipatamente del bene può essere tenuto al pagamento dei frutti/indennità.
• Anche se la promittente venditrice è inadempiente su alcune obbligazioni, può spettarle un'indennità per illegittima detenzione se il promissario acquirente ha ottenuto il godimento del bene senza titolo valido.
• Il richiamo alle produzioni documentali tardive richiede di dimostrarne tempestività e rilevanza; produzioni effettuate per la prima volta in appello senza adeguata giustificazione possono non essere ammesse o non alterare il convincimento del giudice tecnico.