Cassazione Civile, Ordinanza n. 12599/2026 del 05/05/2026

Esito

La controversia

La controversia trae origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato per un immobile di proprietà della promittente venditrice, con previsione di un prezzo e di una caparra confirmatoria. Le parti avevano poi rinviato la stipula del definitivo, subordinandola alla produzione della documentazione necessaria al rogito. La promissaria acquirente ha sostenuto che la venditrice non avesse adempiuto ai propri obblighi documentali e urbanistici, deducendo che solo tardivamente fossero stati prodotti alcuni documenti e che mancassero altri atti necessari; da ciò ha fatto derivare il proprio diritto a recedere dal preliminare e a ottenere il doppio della caparra, oltre a contestare la condotta della controparte anche in relazione a oneri condominiali, procedimenti amministrativi e difformità dell’immobile. La venditrice, per contro, ha agito per far accertare il proprio diritto di recedere ex art. 1385, comma 2, c.c. e di trattenere la caparra, assumendo che la compratrice, sebbene convocata più volte dal notaio, non si fosse presentata alla stipula. In ricorso per cassazione, la soccombente ha denunciato: 1) violazione e falsa applicazione di norme sostanziali in tema di risoluzione/inadempimento e caparra confirmatoria, oltre a vizio motivazionale, censurando la ricostruzione dei fatti e la mancata considerazione della documentazione urbanistica e catastale; 2) violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., per asserita errata valutazione delle prove documentali e mancata ammissione di prova testimoniale e c.t.u., nonché per la consequenziale statuizione sulle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili o comunque infondati i motivi. Quanto al primo, ha escluso la deducibilità del vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. sia per la preclusione da doppia conforme sia perché il motivo mirava, in realtà, a ottenere una rivalutazione del merito e delle prove; ha inoltre valorizzato l'accertamento della Corte d'appello secondo cui, al momento delle diffide a comparire per il rogito, la documentazione necessaria risultava sostanzialmente disponibile e la mancata stipula era imputabile alla promissaria acquirente. Quanto al secondo motivo, ha ribadito che la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è configurabile solo nei casi tipici individuati dalla giurisprudenza di legittimità, non quando si contesti semplicemente il diverso apprezzamento delle prove da parte del giudice di merito; ha quindi escluso l'ammissibilità anche delle doglianze sulle prove non ammesse e sulla condanna alle spese, applicata correttamente secondo soccombenza. Il ricorso è stato pertanto integralmente rigettato, con condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e con dichiarazione dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  La parte non inadempiente può recedere dal contratto preliminare e trattenere la caparra, oppure chiedere il doppio della caparra, ma solo se l'inadempimento della controparte risulta effettivamente imputabile e nei limiti dell'accertamento di merito non censurabile in cassazione.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di risoluzione per inadempimento, ma la censura è stata ritenuta inammissibilmente volta a sollecitare una nuova valutazione dei fatti.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di non scarsa importanza dell'inadempimento, ma non è stato ravvisato un vizio di violazione di legge nella decisione impugnata.

• art. 1489 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente, ma non decisivo nel ragionamento della Corte, che ha escluso un errore di sussunzione e ha ricondotto le doglianze a contestazioni di merito.

• art. 360 c.p.c.

  Il motivo ex n. 5 è inammissibile in presenza di doppia conforme se non si indicano le diverse ragioni di fatto delle decisioni di primo e secondo grado; inoltre, il ricorso non può essere usato per ottenere una rivalutazione del merito.

• art. 348-ter c.p.c.

  In caso di doppia conforme, il motivo di ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile salvo la specifica deduzione della diversità delle ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti o fatti non acquisiti, non quando si contesti la valutazione delle prove offerte.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice attribuisca a una prova un valore diverso da quello legale previsto o dichiari di valutarla secondo prudente apprezzamento quando la legge impone un diverso criterio; non basta contestare il cattivo esercizio del prudente apprezzamento.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13 d.P.R. 115/2002

  È richiamato quale parametro dell'importo dovuto per il ricorso, cui si commisura l'ulteriore contributo in caso di soccombenza in cassazione.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile quando, in presenza di doppia conforme, non si dimostri la diversità delle ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito e quando la censura miri soltanto a ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio.
• La deduzione di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è ammissibile solo se si alleghi che il giudice abbia utilizzato prove non introdotte dalle parti oppure abbia attribuito a una prova un valore legale diverso da quello previsto; non è invece consentito trasformare in vizio di legge una mera critica all'apprezzamento delle prove.
• In tema di preliminare di compravendita, la parte che invochi il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. deve confrontarsi con l'accertamento di merito sulla effettiva imputazione dell'inadempimento e sulla disponibilità della documentazione necessaria al rogito, accertamento che in cassazione è sindacabile solo nei ristretti limiti consentiti.
• Le contestazioni relative a documenti urbanistici, catastali o condominiali non sono di per sé idonee a fondare il recesso o il doppio della caparra se, secondo l'accertamento di merito non validamente censurato, non abbiano impedito la stipula del definitivo o siano state comunque superate prima della data fissata per il rogito.

Come è indicizzato