Cassazione Civile, Ordinanza n. 23698/2026 del 21/07/2026

Esito

La controversia

Un comune aveva notificato a un contribuente quattro avvisi di accertamento IMU per gli anni 2014-2017, relativi a due unità immobiliari site in Napoli e distinte catastalmente, una in categoria A/2 per la quale era stata riconosciuta l’esenzione per abitazione principale e una in categoria A/10 per la quale l’esenzione era stata negata. Il contribuente aveva contestato gli atti deducendo, tra l’altro, la destinazione dell’intero compendio a abitazione principale, l’avvenuto pagamento e la parziale inutilizzabilità di parte dell’immobile per lavori edilizi e mancanza di forniture. La Corte di secondo grado aveva accolto l’appello ritenendo che, in considerazione dell’effettivo uso dell’immobile e delle sue peculiarità concrete, l’intero compendio dovesse beneficiare dell’esenzione. Il comune ha quindi proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione e falsa applicazione dell’art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011, sostenendo che ai fini IMU l’abitazione principale deve coincidere con un’unica unità immobiliare catastalmente autonoma e che l’esenzione non può essere estesa a più unità distinte, specie se una è censita in categoria A/10; ha inoltre richiamato la circolare MEF n. 3/DF del 2012 e l’orientamento giurisprudenziale sulla necessità dell’unificazione catastale per fruire dell’agevolazione sull’intero compendio.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato l’unico motivo del ricorso del comune. Ha censurato la sentenza di appello per avere attribuito rilievo decisivo a ragioni di equità sostanziale e all’effettivo utilizzo dell’immobile, in contrasto con il dato normativo e con la giurisprudenza di legittimità. Ha affermato che la riduzione/esenzione IMU per abitazione principale o per inagibilità non può essere estesa a unità immobiliari distintamente accatastate in assenza di un previo accatastamento unitario e che l’inutilizzabilità di fatto non basta, essendo necessarie condizioni oggettive e, quando occorra, specifiche attestazioni. La sentenza impugnata è stata quindi cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte ha deciso nel merito rigettando l’originario ricorso del contribuente. Le spese sono state poste a carico del contribuente, con liquidazione anche per il giudizio di legittimità e di merito di secondo grado.

Norme richiamate

• art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011

  Ai fini dell’esenzione IMU, l’abitazione principale deve essere riferita a un’unica unità immobiliare; l’agevolazione non può essere estesa a più unità catastalmente distinte in assenza di unificazione catastale.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stato invocato come parametro del vizio di violazione di legge dedotto con il ricorso per cassazione.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Nel procedimento camerale la tardiva costituzione della parte intimata rende inammissibili anche le memorie successive.

• art. 370 c.p.c.

  La preclusione per la parte intimata che non abbia rispettato i termini per il controricorso comporta l’inammissibilità delle difese tardive.

• art. 97 Cost.

  La Corte esclude che il giudice possa discostarsi dalla legge ordinaria facendo leva su generici principi di buon andamento; se ritiene la norma incostituzionale deve attivare gli strumenti di controllo di costituzionalità.

• Statuto dei Diritti del contribuente

  Richiamato dalla sentenza di merito, ma la Cassazione non ne ha fatto applicazione autonoma per superare il dato normativo.

Massime di principio

• In materia di IMU, l’esenzione per abitazione principale è norma agevolativa di stretta interpretazione e presuppone il riferimento a un’unica unità immobiliare catastalmente individuata; l’uso unitario di fatto di più unità distinte non basta, se manca l’unificazione catastale.
• La destinazione abitativa effettiva non può prevalere sul classamento catastale quando la disciplina agevolativa richiede requisiti oggettivi specifici; la mera volontà del contribuente di utilizzare o non utilizzare il bene non incide, di per sé, sul presupposto impositivo.
• L’inagibilità o inutilizzabilità di fatto dell’immobile rileva solo se collegata a una situazione oggettiva che comprometta il normale uso del bene e, nei casi richiesti, sia formalmente rappresentata o comunque provata nei confronti del comune; non è sufficiente una libera scelta del proprietario o una non utilizzazione meramente soggettiva.
• Il giudice non può sostituire alla disciplina legale valutazioni di opportunità o equità sostanziale: se ritiene una norma incompatibile con la Costituzione deve eventualmente attivare il controllo di costituzionalità, non disapplicarla in via diretta.
• Quando il ricorso per cassazione è accolto e non occorrono ulteriori accertamenti di fatto, la Corte può decidere nel merito rigettando l’originaria impugnazione proposta nel giudizio di merito.

Come è indicizzato