Cassazione Civile, Ordinanza n. 10045/2024 del 15/04/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro relativo alla compravendita di un complesso edilizio storico in Roma. L'Ufficio aveva rideterminato il prezzo dichiarato nell'atto di vendita da euro 49.468.264,00 a euro 53.670.000,00, con conseguente maggiore imposta, valorizzando una perizia redatta per conto della banca che aveva concesso un finanziamento alla compratrice. La società contribuente aveva contestato la rettifica sostenendo che la perizia non fosse stata correttamente interpretata e che il valore del bene dovesse essere ridotto per numerosi elementi: costi ancora da sostenere, necessità di interventi conservativi, presenza di opere fisse e affreschi che limitavano l'utilizzo delle pareti, stato di conservazione non buono, difficoltà del mercato immobiliare e circostanza che l'immobile fosse rimasto inutilizzato. In appello la CTR aveva accolto il ricorso e annullato l'atto, ritenendo congruo il prezzo dichiarato. L'Agenzia delle entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) nullità della sentenza per motivazione apparente e illogica, in violazione degli artt. 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c. e 36 d.lgs. 546/1992; 2) violazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. 131/1986, sostenendo che il giudice d'appello aveva indebitamente svalutato la perizia bancaria e rideterminato ulteriormente al ribasso il valore imponibile senza un adeguato fondamento normativo e probatorio.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che la sentenza della CTR fosse affetta da motivazione meramente apparente, perché non esponeva in modo controllabile l'iter logico seguito per disattendere la perizia utilizzata dall'Ufficio e per rideterminare il valore del bene. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  richiamato quale parametro della validità della motivazione della sentenza; la sua violazione è stata dedotta per motivazione apparente.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 132 c.p.c. come norma sulla motivazione della sentenza.

• art. 36, comma 2, d.lgs. n. 546 del 1992

  richiamato quale norma sulla motivazione delle sentenze tributarie.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  indicato come vizio processuale fatto valere per la dedotta motivazione apparente.

• artt. 51 e 52 d.P.R. n. 131 del 1986

  richiamati come norme sull'accertamento e sulla rettifica del valore dei beni immobili ai fini dell'imposta di registro.

• art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131 del 1986

  interpretato nel senso che l'Ufficio può fondare la rettifica su criteri pariordinati: trasferimenti e perizie anteriori, reddito netto e altri elementi di valutazione, purché specificamente indicati.

• art. 1, comma 497, l. n. 266 del 2005

  richiamato in modo incidentale; la Corte osserva che nel caso concreto la disposizione era non pertinente perché applicabile solo alle cessioni a persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

• art. 111, sesto comma, Cost.

  richiamato come parametro del 'minimo costituzionale' della motivazione.

Massime di principio

• La sentenza è affetta da motivazione apparente quando, pur esistendo graficamente, non consente di ricostruire l'iter logico-giuridico seguito dal giudice e impedisce il controllo sull'esattezza e logicità della decisione.
• In tema di imposta di registro sui trasferimenti immobiliari, i criteri di stima previsti dall'art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986 sono pariordinati e l'avviso di rettifica può fondarsi anche su altri elementi di valutazione, ma tali elementi devono essere specificamente indicati e non espressi in formule generiche.
• La perizia redatta per la concessione di un mutuo può costituire un elemento di valutazione utilizzabile dall'Ufficio e dal giudice, ma se viene disattesa o ridimensionata occorre una motivazione puntuale che spieghi perché quel dato estimativo non sia attendibile o debba essere corretto.
• La rideterminazione del valore di un immobile ai fini fiscali non può risolversi in un apprezzamento equitativo o in affermazioni apodittiche: il giudice deve indicare in modo completo i dati fattuali e probatori che sorreggono la diversa stima.
• La disciplina del cosiddetto 'prezzo-valore' di cui all'art. 1, comma 497, l. 266/2005 opera solo nei casi espressamente previsti dalla norma e non incide su controversie aventi ad oggetto cessioni a soggetti diversi dalle persone fisiche non esercenti attività d'impresa, arte o professione.

Come è indicizzato