Cassazione Civile, Ordinanza n. 23180/2021 del 20/08/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di liquidazione emesso dall'Agenzia delle Entrate su un contratto stipulato da una società per l'utilizzo di un compendio immobiliare nel Comune di Brindisi. L'Ufficio aveva riqualificato l'atto, ai fini dell'imposta di registro, come concessione del diritto di superficie per la costruzione di un impianto fotovoltaico, anziché come contratto di affitto del compendio immobiliare. La CTP aveva accolto il ricorso della società; la CTR del Lazio aveva confermato l'impostazione della contribuente, ritenendo che le clausole negoziali fossero compatibili con un rapporto obbligatorio di affitto e non con la costituzione di un diritto reale di superficie. Con l'unico motivo di ricorso per cassazione, l'Agenzia denunciava violazione dell'art. 20 del d.P.R. 131/1986 e degli artt. 952, 953, 1322, 1571, 1576, 1587, 1590 e 1615 c.c., sostenendo che la possibilità di trasformare il bene, realizzare impianti fotovoltaici, trasferire gli impianti alla scadenza e prevedere obblighi di manutenzione e conservazione sarebbero indici tipici della concessione del diritto di superficie, non della locazione/affitto, e che la CTR avrebbe male interpretato il contratto.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto infondato il ricorso. Ha affermato che, in tema di imposta di registro, l'art. 20 d.P.R. 131/1986 consente di attribuire all'atto la corretta qualificazione oggettiva in base alla sua intrinseca natura ed effetti giuridici, ma non autorizza a travalicare lo schema negoziale tipico in assenza di prova di un disegno elusivo o di una manipolazione degli schemi negoziali. Ha inoltre ribadito che la qualificazione del contratto richiede, da un lato, l'interpretazione della comune volontà delle parti e, dall'altro, l'inquadramento della fattispecie nello schema legale corrispondente, con la prima fase riservata al merito e la seconda sindacabile in cassazione nei limiti di legge. Nel caso concreto, la CTR aveva esaminato le clausole rilevanti e, con motivazione congrua, aveva escluso che vi fosse una volontà di costituire un diritto reale di superficie, ritenendo invece configurato un atto a contenuto obbligatorio con canone periodico e disciplina compatibile con l'affitto. La Cassazione ha anche escluso che il ricorso rispettasse pienamente i requisiti di specificità, poiché la censura si risolveva nella contrapposizione di una diversa lettura del contratto. Spese compensate per l'assenza di giurisprudenza consolidata.

Norme richiamate

• art. 20 d.P.R. 131/1986

  Nell'imposta di registro l'atto va qualificato secondo la sua intrinseca natura ed effetti giuridici, ma il potere di riqualificazione non consente di oltrepassare lo schema negoziale tipico in mancanza di prova di un disegno elusivo e della relativa manipolazione degli schemi negoziali.

• art. 952 c.c.

  È richiamato per distinguere la concessione del diritto di superficie dall'assetto obbligatorio; la costituzione del diritto reale richiede una disciplina coerente con lo jus aedificandi e con l'acquisto della proprietà della costruzione.

• art. 953 c.c.

  Richiamato per la disciplina dell'accessione della costruzione al terreno e per il confronto con la fattispecie prospettata dall'Ufficio.

• art. 1322 c.c.

  L'autonomia contrattuale consente di configurare anche un diritto personale atipico di godimento, non necessariamente un diritto reale di superficie.

• art. 1571 c.c.

  Richiamato nella comparazione con la locazione/affitto, quale schema obbligatorio di godimento del bene.

• art. 1576 c.c.

  Richiamato in relazione agli obblighi del conduttore/affittuario e alla compatibilità delle clausole con il rapporto obbligatorio.

• art. 1587 c.c.

  Richiamato per gli obblighi del conduttore nel rapporto di locazione/affitto.

• art. 1590 c.c.

  Richiamato per la disciplina della restituzione del bene e delle addizioni nel rapporto locatizio.

• art. 1615 c.c.

  Richiamato nel confronto con la disciplina dell'affitto e con gli obblighi di gestione e conservazione del bene.

• artt. 1362 ss. c.c.

  La qualificazione del contratto deve avvenire mediante interpretazione complessiva delle clausole secondo i canoni ermeneutici legali.

• art. 10-bis L. 212/2000

  Richiamato per chiarire che l'art. 20 d.P.R. 131/1986 non è norma di contrasto all'abuso del diritto, istituto distinto che presuppone altri requisiti.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la riqualificazione dell'atto deve fondarsi sulla sua intrinseca natura e sugli effetti giuridici oggettivamente prodotti, ma non può spingersi fino a sovvertire lo schema negoziale tipico in assenza di prova di un'operazione elusiva o di una manipolazione degli schemi contrattuali.
• La qualificazione di un contratto si svolge in due momenti: interpretazione della comune volontà delle parti e successivo inquadramento della fattispecie nello schema legale corrispondente; la prima attività è di merito, la seconda è censurabile in cassazione nei limiti del corretto sussumere il fatto nel paradigma normativo.
• Quando si controverte sulla natura reale o obbligatoria di una concessione ad aedificandum, è decisiva l'interpretazione complessiva del titolo, con particolare attenzione alla disciplina della sorte delle opere alla cessazione del rapporto e agli indici che rivelano se le parti abbiano voluto costituire un diritto reale oppure un rapporto personale di godimento.
• In sede di legittimità non è sufficiente contrapporre una diversa lettura del contratto a quella accolta dal giudice di merito: occorre indicare specificamente i canoni ermeneutici violati e spiegare in che modo il giudice se ne sia discostato.
• La previsione di un canone periodico, di proroghe, di obblighi di manutenzione o di clausole sulla restituzione/cessione delle opere non è di per sé निर्णisiva per la qualificazione come diritto reale, dovendo tali elementi essere valutati nel complesso dell'assetto negoziale.

Come è indicizzato