Cassazione Civile, Ordinanza n. 20908/2025 del 23/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasceva sulla disciplina di una corte comune inserita in un più ampio compendio immobiliare originariamente rurale. Alcuni comproprietari avevano recintato una porzione della corte, collocato vasi e fioriere e vietato agli altri di parcheggiare. Gli attori avevano chiesto l’accertamento della comproprietà della corte, la rimozione delle opere e la regolazione dell’uso del cortile, anche con riguardo alla sosta dei veicoli. Il tribunale aveva dichiarato comune la corte e, con successiva decisione, aveva imposto un sistema di turnazione del parcheggio parametrato ai valori millesimali predisposti dal CTU. In appello tale soluzione era stata confermata. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: violazione degli artt. 1102, 1118 e 1117 c.c. per avere il giudice dettato una disciplina turnaria del godimento comune, sostituendosi ai comproprietari; difetto di giurisdizione, perché la regolamentazione dell’uso della cosa comune spetterebbe solo all’assemblea o alla volontà unanime dei partecipanti; ulteriore violazione delle norme sulla comunione e sul regolamento condominiale, assumendo che solo un regolamento contrattuale o assembleare possa limitare il parcheggio. I motivi quarto, quinto e sesto riguardavano, rispettivamente, l’incidenza concreta del regolamento su alcuni ricorrenti, le spese di lite e l’applicazione delle tariffe professionali, ma sono rimasti assorbiti.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi tre motivi, ritenendo che il giudice non possa, in sede contenziosa, imporre un regolamento che disciplini in via sostitutiva il futuro uso della cosa comune, poiché la determinazione dei criteri di miglior godimento spetta alla volontà dei comunisti espressa secondo le regole dell’amministrazione della comunione. Ha quindi cassato la sentenza impugnata senza rinvio, perché non occorrevano ulteriori accertamenti di fatto, e ha annullato il regolamento giudiziale sull’utilizzo della corte comune. I motivi residui sono stati dichiarati assorbiti. Compensate le spese di merito, le spese del giudizio di legittimità sono state regolate secondo soccombenza.

Norme richiamate

• art. 1102 c.c.

  fissa il limite dell’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante, che non deve alterare la destinazione del bene né impedire il pari uso degli altri; non consente però al giudice di dettare un regolamento futuro di godimento della cosa comune in luogo dei comunisti.

• art. 1105 c.c.

  la volontà dei partecipanti all’amministrazione della comunione si forma secondo il principio maggioritario; il giudice può intervenire solo in presenza di paralisi gestionale, nell’ambito della volontaria giurisdizione.

• art. 1105 c.c.

  il ricorso all’autorità giudiziaria è rimedio sostitutivo limitato ai provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune e alla sede di volontaria giurisdizione; non consente al giudice contenzioso di imporre norme sull’uso futuro del bene.

• art. 1106 c.c.

  l’amministrazione e il godimento della cosa comune possono essere disciplinati da un regolamento approvato dai partecipanti secondo le maggioranze previste dalla legge.

• art. 1107 c.c.

  il giudice può annullare la norma regolamentare di produzione privata impugnata, ma non può sostituirla con una disciplina diversa creata ex novo.

• art. 1117 c.c.

  richiamato dai ricorrenti come norma sulla comunione condominiale e sulla qualificazione della corte come bene comune.

• art. 1118 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in relazione ai diritti del partecipante sulla cosa comune e al preteso divieto di compressione del diritto di comproprietà.

• art. 1138 c.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere che la regolazione dell’uso del bene comune dovesse avvenire solo attraverso il regolamento condominiale.

• art. 38 c.p.c.

  richiamato in appello per dichiarare tardiva l’eccezione di incompetenza per materia, dedotta solo in comparsa conclusionale.

• art. 91 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di regolazione delle spese secondo la soccombenza.

• art. 92 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di compensazione delle spese di lite.

• art. 360 c.p.c.

  invocato per il motivo di ricorso relativo al difetto di giurisdizione.

• art. 360 c.p.c.

  invocato per i motivi di violazione e falsa applicazione di norme di diritto sostanziale e processuale.

• art. 360 c.p.c.

  invocato per il motivo di omesso esame di un fatto decisivo relativo all’incidenza del regolamento su alcuni ricorrenti.

• art. 384 c.p.c.

  utilizzato per la cassazione senza rinvio, poiché la causa poteva essere decisa nel merito senza ulteriori accertamenti.

• D.L. 24 gennaio 2012, n. 1

  richiamato in tema di parametri per la liquidazione degli onorari professionali.

• L. 24 marzo 2012, n. 27

  legge di conversione richiamata per la disciplina dei compensi professionali.

• D.M. 140/2012

  richiamato per la questione dell’applicabilità dei nuovi parametri tariffari alla liquidazione delle spese.

Massime di principio

• In tema di comunione, il giudice può reprimere gli abusi nell’uso della cosa comune e rimuovere opere che alterino l’equilibrio del compendio, ma non può sostituirsi ai partecipanti dettando un regolamento generale e preventivo sull’uso futuro del bene.
• La disciplina del migliore godimento della cosa comune appartiene all’autonomia dei comunisti e si forma secondo le regole dell’amministrazione congiuntiva e del principio maggioritario; l’intervento giudiziale sostitutivo è ammesso solo nei casi e nei limiti previsti dalla legge per superare la paralisi gestionale.
• Il rimedio giudiziale previsto per l’amministrazione della cosa comune opera nella sede della volontaria giurisdizione e non legittima una pronuncia contenziosa che imponga modalità di uso del bene in luogo della volontà dei partecipanti.
• Il giudice può annullare un regolamento privato della comunione o del condominio se impugnato nei modi di legge, ma non può riformularlo o integrarlo creando ex novo una diversa disciplina del godimento.
• Quando la domanda tende non alla tutela negativa del diritto di comproprietà, ma alla conformazione preventiva dell’uso comune, essa è improponibile in sede contenziosa.
• rami

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