Cassazione Civile, Ordinanza n. 03153/2024 del 02/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da una scrittura privata del 19 dicembre 1986 con cui un immobile con annessi garage e cantina era stato promesso in vendita. I promissari acquirenti avevano ottenuto la disponibilità anticipata del bene e, secondo una clausola contrattuale, si erano accollati anche le imposte sul reddito gravanti sull'appartamento. La promittente venditrice, poi dante causa degli intimati, agì per ottenere il rimborso di somme pagate per IRPEF e ICI relative agli anni successivi, oltre interessi. I convenuti resistettero negando il titolo della pretesa, eccependo prescrizione e compensazione, e proposero a loro volta domande riconvenzionali per danni, per esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, in subordine, per usucapione ventennale. In appello dedussero, tra l'altro, l'erronea applicazione delle norme sulla ripetizione dell'indebito e sull'ICI, l'erronea interruzione della prescrizione, il rigetto delle domande riconvenzionali e le spese. In cassazione articolano cinque motivi: omesso esame di fatti decisivi su gravami pregiudizievoli dell'immobile; erronea interpretazione della clausola di accollo e inclusione dell'ICI; difetto di interesse ad agire per il rimborso senza domanda ex art. 2932 c.c.; errata valutazione dell'atto interruttivo della prescrizione; erroneo rigetto della domanda di usucapione per asserita contraddizione tra qualificazione dei promissari acquirenti come possessori e come detentori.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibili il primo e il quarto motivo, infondati il terzo e il quinto, e fondato il secondo motivo. Ha quindi cassato la sentenza impugnata limitatamente al capo relativo all'inclusione dell'ICI nel rimborso dovuto ai promissari acquirenti e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Catanzaro in diversa composizione, perché si uniformi al principio secondo cui l'ICI è imposta patrimoniale e non rientra nella clausola che prevede il rimborso delle "imposte sul reddito" gravanti sull'appartamento. Il resto della decisione di merito resta fermo nei limiti non investiti dall'accoglimento.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  primo comma, nn. 3, 4 e 5

  Il ricorso per cassazione è stato scrutinato distinguendo i motivi di violazione di legge, nullità della sentenza e omesso esame di fatti decisivi; il motivo ex n. 5 è risultato inammissibile in presenza di doppia conforme.

• art. 348-ter c.p.c.

  In caso di doppia conforme, il vizio di omesso esame di fatti decisivi non è scrutinabile in cassazione se la sentenza d'appello conferma la decisione di primo grado sul medesimo impianto logico-fattuale.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come parametro per l'interpretazione della clausola contrattuale di accollo delle imposte.

• art. 1363 c.c.

  Richiamato per la lettura sistematica delle clausole del preliminare.

• art. 1364 c.c.

  Richiamato per il limite alle espressioni generali o omnicomprensive nel contratto.

• art. 1365 c.c.

  Richiamato per la ricerca del senso più conveniente alla natura e all'oggetto del contratto.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato quale criterio di interpretazione secondo buona fede.

• art. 1367 c.c.

  Richiamato per l'interpretazione conservativa del contratto.

• art. 1368 c.c.

  Richiamato in tema di criteri sussidiari di interpretazione contrattuale.

• art. 1369 c.c.

  Richiamato in tema di uso delle espressioni polisense e individuazione del significato coerente con l'oggetto del contratto.

• art. 1371 c.c.

  Richiamato per la regola del significato più conveniente e dell'equità interpretativa.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti come norma sull'eccezione di inadempimento, ma il motivo è stato dichiarato inammissibile per la parte collegata al vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato sia in relazione alla domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica, sia per chiarire che l'ICI, in caso di esecuzione coattiva del preliminare, si collega all'effetto traslativo prodotto dalla sentenza passata in giudicato.

• art. 100 c.p.c.

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere l'asserita carenza di interesse ad agire della promittente venditrice; la censura è stata respinta.

• art. 2943 c.c.

  Richiamato per la disciplina dell'interruzione della prescrizione mediante atto stragiudiziale.

• art. 2948 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti per sostenere la prescrizione quinquennale di talune somme; la censura non è stata accolta.

• art. 1140 c.c.

  Richiamato per la distinzione tra possesso e detenzione ai fini dell'usucapione.

• art. 1141 c.c.

  Richiamato per la prova dell'interversione del possesso.

• T.U. n. 1165/1938

  Richiamato dai ricorrenti a sostegno della tesi sull'effetto traslativo e sull'usucapione, ma senza accoglimento.

• art. 1145 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti nel tentativo di sostenere la tutela del possesso anche nel contesto dell'immobile in edilizia economica e popolare.

• art. 1158 c.c.

  Richiamato in relazione alla domanda di usucapione ventennale ordinaria.

• art. 1146 c.c.

  Richiamato in tema di successione nel possesso ai fini dell'usucapione.

• art. 1422 c.c.

  Richiamato dai ricorrenti nel contesto della nullità e dell'usucapione, senza accoglimento del motivo.

• art. 1 d.lgs. n. 504/1992

  Richiamato dalla Corte per precisare che il presupposto dell'ICI è collegato alla proprietà/possesso del fabbricato e non alla mera disponibilità anticipata del bene.

Massime di principio

• Quando tra primo e secondo grado vi è una doppia conforme fondata sul medesimo impianto fattuale e argomentativo, il motivo di ricorso per cassazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile, salvo che il ricorrente indichi specifiche differenze tra le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni.
• La qualificazione di un contratto come preliminare o definitivo è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non è censurabile in cassazione se sorretto da motivazione adeguata e non contraddittoria.
• La consegna anticipata del bene al promissario acquirente, in forza di un preliminare, integra di regola una detenzione qualificata e non possesso utile ad usucapionem, salvo prova di un titolo o di atti di interversione incompatibili con la detenzione.
• L'obbligo assunto in un preliminare di rimborsare determinate imposte può essere autonomo rispetto alla produzione dell'effetto traslativo ed essere funzionalmente collegato alla disponibilità anticipata del bene, se così emerge dal testo e dalla causa concreta del contratto.
• Nell'interpretazione della clausola che prevede il rimborso delle "imposte sul reddito", non possono essere attratte imposte di natura patrimoniale come l'ICI, perché il tenore letterale e la natura del tributo ne impediscono l'estensione oltre il significato proprio delle espressioni adoperate.
• L'idoneità di una comunicazione stragiudiziale a interrompere la prescrizione è apprezzamento di fatto del giudice di merito; in cassazione non è possibile introdurre una diversa ricostruzione del contenuto dell'atto se essa non risulta specificamente dedotta e trattata nei gradi precedenti.

Come è indicizzato