Cassazione Civile, Sentenza n. 7283/2021 del 16/03/2021

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Corte d'Appello di Roma che aveva escluso la responsabilità professionale del notaio in relazione a una compravendita immobiliare (rogito 20/6/2003) stipulata con venditore Pellegrino, il quale aveva acquistato l'immobile per usucapione con sentenza di primo grado. La ricorrente deduceva che il notaio non aveva compiuto le necessarie indagini sulla stabilità del titolo giudiziale (mancata verifica presso i registri di cancelleria dell'eventuale passaggio in giudicato della sentenza) e non aveva adempiuto al dovere di informazione/consiglio, omettendo di avvertire l'acquirente della possibile precarietà del titolo non definitivo. La Corte d'Appello aveva ritenuto che il notaio avesse indicato nell'atto la provenienza del titolo dalla sentenza di primo grado, che la sentenza era stata trascritta e che non era oneroso per le parti valutare il rischio della non definitività; inoltre aveva rilevato l'assenza di trascrizione dell'atto di appello e la mancata prova del nesso causale tra la presunta omissione e il danno.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di Cosmai, ritenendo che il dovere di consulenza/informazione del notaio comprenda anche verifiche tecniche circa la stabilità di un titolo giudiziale trascritto e che il notaio dovesse, almeno, accertare presso gli uffici competenti se la sentenza di primo grado fosse passata in giudicato o provare di aver informato adeguatamente le parti circa l'assenza di attestazione di giudicato. La Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato il procedimento alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione, disponendo il rinvio anche per le spese del presente procedimento.

Norme richiamate

• art. 1176 cod. civ.

  Richiamato come fondamento della diligenza professionale qualificata richiesta al notaio (comma 2): il professionista deve agire con diligenza qualificata nello svolgimento dell'incarico, comprensiva dell'obbligo di informazione e consiglio tecnico.

• art. 2236 cod. civ.

  Richiamato nella giurisprudenza come riferimento alla diligenza richiesta per l'esercizio di attività caratterizzate da specializzazione tecnica; contribuisce a definire il livello di cura dovuto dal notaio.

• art. 1175 cod. civ.

  Richiamato nel contesto della buona fede oggettiva e correttezza nei rapporti contrattuali, quale criterio integrativo e limitativo del dovere di informazione/consiglio.

• artt. 2657, 2658 e 2673 cod. civ.

  La Corte osserva che copia della sentenza è depositata presso l'ufficio dei registri immobiliari ai sensi di tali norme e che chiunque ha diritto di prenderne visione: da ciò deriva che il notaio può e deve verificare, presso gli uffici competenti, la stabilità del titolo giudiziale trascritto.

• art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5

  Norme invocate come motivi di cassazione (violazione di legge e vizio di motivazione) per censurare la valutazione della Corte d'Appello in ordine alla diligenza del notaio e alla portata del dovere di consiglio.

• art. 375 c.p.c.

  Richiamato per l'ordinanza interlocutoria che aveva rinviato la causa in pubblica udienza, ritenendo la questione di diritto di particolare rilevanza.

• artt. 42 e 50 codice deontologico notarile

  Riferiti dalla ricorrente: impongono al notaio l'obbligo di informare le parti sulle possibili conseguenze della prestazione e di qualificare correttamente la fattispecie; la Corte ha considerato tali principi pertinenti al dovere di informazione/consiglio.

Massime di principio

• Il notaio, quale professionista che assicura la certezza dei trasferimenti immobiliari, è tenuto a una diligenza qualificata che comprende l'obbligo di informazione e consiglio su questioni tecniche rilevanti per l'efficacia del trasferimento.
• Quando nel titolo di provenienza compare una sentenza di primo grado trascritta ma priva di attestazione di passaggio in giudicato, il notaio deve verificare presso gli uffici competenti (conservatoria e/o cancelleria) la stabilità del titolo o, comunque, provare di aver adeguatamente informato le parti del rischio connesso alla possibile non definitività.
• Il dovere di consulenza del notaio non si estende a prevedere eventi futuri imprevedibili o a inventare circostanze non riscontrabili negli atti a disposizione; tuttavia esso comprende l'accertamento tecnico-giuridico delle informazioni reperibili negli uffici pubblici e nelle visure ipocatastali.
• L'onere probatorio circa l'adempimento dell'obbligo informativo grava sul professionista: se il notaio vuole sottrarsi a responsabilità deve dimostrare di aver fornito l'informativa richiesta o di aver compiuto le verifiche tecniche necessarie.
• La mancata trascrizione dell'atto di impugnazione non esclude l'obbligo del notaio di accertare la situazione reale del procedimento giudiziario quando dalla documentazione a disposizione emerga la presenza di un titolo giudiziale trascritto ma senza attestazione di definitività.
• In casi analoghi, il compratore che invoca l'evizione o il danno deve comunque valutare il nesso causale tra l'omissione del professionista e la scelta di acquistare; ma la Corte impone al giudice di merito di esaminare tale nesso senza escluderlo aprioristicamente quando manchi la prova che il compratore sarebbe comunque proceduto.