Cassazione Civile, Ordinanza n. 11443/2022 del 08/04/2022

Esito

La controversia

La società mediatrice aveva ricevuto dalla proprietaria di un appartamento un incarico di vendita, con previsione del prezzo e prosecuzione dell'attività anche oltre la scadenza indicata. Durante la vigenza dell'incarico, gli acquirenti avevano visitato l'immobile per il tramite dell'agenzia e avevano formulato una proposta di acquisto, poi rifiutata dalla proprietaria. Dopo pochi mesi, gli stessi acquirenti avevano acquistato direttamente l'appartamento dalla proprietaria, a un prezzo diverso da quello inizialmente indicato. La domanda della mediatrice per il pagamento della provvigione era stata accolta in primo grado e poi rigettata dalla Corte d'appello, secondo cui la mera visita dell'immobile e la proposta non accettata non avevano avuto un rapporto causale con la successiva vendita, conclusa per iniziativa autonoma degli acquirenti. La società mediatrice ha proposto ricorso per cassazione deducendo, con due motivi connessi, la violazione degli artt. 1754 e 1755 c.c. e l'omesso esame di fatti decisivi riguardanti il nesso causale tra l'attività dell'agenzia e la conclusione dell'affare. Ha sostenuto che gli acquirenti erano stati messi in relazione con la proprietaria dall'agenzia, che avevano visitato l'immobile e formulato una proposta durante la vigenza dell'incarico e che la successiva vendita, intervenuta dopo soli due mesi, costituiva prosecuzione delle trattative, nonostante il diverso prezzo e l'intervento diretto degli acquirenti.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati congiuntamente i due motivi. Ha affermato che il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia causalmente collegata all'attività di intermediazione, senza necessità di un nesso eziologico diretto ed esclusivo né dell'intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative. È sufficiente che la messa in relazione delle parti costituisca l'antecedente indispensabile della conclusione del contratto secondo il principio della causalità adeguata. Nel caso concreto, la visita dell'immobile tramite l'agenzia, la formulazione della proposta di acquisto e la successiva vendita dello stesso bene agli stessi interessati, intervenuta a breve distanza temporale, dimostravano il collegamento causale tra l'opera della mediatrice e l'affare. La Corte ha escluso che l'iniziativa degli acquirenti di lasciare biglietti nelle cassette postali dei condomini costituisse un'iniziativa autonoma idonea a interrompere tale nesso, poiché essa aveva condotto all'acquisto dell'appartamento già visitato tramite l'agenzia. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  Il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.

  La norma individua nella messa in relazione delle parti per la conclusione di un affare l'attività tipica del mediatore; il diritto alla provvigione può sorgere anche se il mediatore non interviene in tutte le successive fasi delle trattative.

• art. 1755 c.c.

  Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.

  La provvigione è dovuta quando l'affare sia causalmente riconducibile all'attività intermediatrice, anche mediante un nesso di causalità adeguata e non necessariamente diretto ed esclusivo.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Violazione o falsa applicazione di norme di diritto.

  La Corte ha esaminato la dedotta violazione degli artt. 1754 e 1755 c.c. in relazione ai criteri di riconoscimento della provvigione.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti.

  L'accertamento del nesso causale tra attività del mediatore e conclusione dell'affare è questione di fatto, sindacabile in cassazione nei limiti dell'omesso esame di un fatto decisivo.

Massime di principio

• In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, secondo il principio della causalità adeguata.
• Il nesso causale tra attività del mediatore e conclusione dell'affare non deve essere diretto ed esclusivo: è sufficiente che la messa in relazione delle parti costituisca l'antecedente indispensabile per la conclusione del contratto, anche attraverso successive fasi e vicende negoziali.
• La prestazione del mediatore può esaurirsi nel reperimento e nell'indicazione di uno dei contraenti; non è necessario che il mediatore partecipi a tutte le trattative o alla stipulazione finale.
• La formulazione di una proposta di acquisto rifiutata non esclude il diritto alla provvigione se la successiva conclusione dell'affare con i medesimi soggetti costituisce prosecuzione o sviluppo dell'attività di messa in relazione svolta dal mediatore.
• La diversità del prezzo finale rispetto a quello oggetto dell'incarico o della proposta non esclude, di per sé, il nesso causale tra attività di mediazione e conclusione dell'affare.
• Il rapporto di mediazione può configurarsi anche senza un preventivo incarico conferito da entrambe le parti, quando una parte accetti, anche tacitamente, l'attività del mediatore e ne utilizzi il risultato.
• L'accertamento del rapporto causale tra attività del mediatore e conclusione dell'affare è questione di fatto riservata al giudice di merito ed è censurabile in cassazione, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., soltanto nei limiti dell'omesso esame di un fatto decisivo discusso tra le parti.

Come è indicizzato