Cassazione Civile, Ordinanza n. 11127/2022 del 06/04/2022

Esito

La controversia

La società ricorrente aveva sottoscritto una proposta di acquisto immobiliare con riserva di nomina del contraente. Successivamente, il terzo nominato dalla ricorrente aveva sottoscritto il contratto preliminare con il venditore. Il giudice di primo grado aveva negato alla società mediatrice il diritto alla provvigione, mentre la Corte d'appello aveva riformato la decisione, riconoscendo il compenso nella misura del 2%, conformemente agli usi della Camera di Commercio di Roma, anziché nella misura convenzionale del 3% non provata. La Corte d'appello aveva inoltre ritenuto non prescritto il diritto, poiché la proposta prevedeva il pagamento della provvigione al momento della sottoscrizione del preliminare, e aveva considerato sufficiente, ai fini della prova dell'iscrizione della mediatrice nell'albo, l'indicazione dei relativi estremi nella proposta. La ricorrente ha articolato tre motivi. Con il primo ha sostenuto che la nomina del terzo, avente efficacia retroattiva, avrebbe escluso ogni obbligo a suo carico; che non fosse provata l'accettazione della proposta; che la proposta non potesse fondare il diritto alla provvigione quale promessa di obbligarsi; che la Corte d'appello avesse valorizzato circostanze nuove, tra cui l'identità dell'amministratore della proponente e della società nominata; e che non fosse possibile determinare la provvigione secondo gli usi, essendo stata domandata sulla base di una diversa pattuizione. Con il secondo motivo ha contestato il dies a quo della prescrizione, sostenendo che dovesse decorrere dalla sottoscrizione della proposta o dalla nomina del terzo, anziché dal preliminare. Con il terzo motivo ha dedotto che il ricorso agli usi e la valorizzazione dell'indicazione dell'iscrizione nell'albo avessero comportato una decisione su elementi non allegati o su un titolo diverso da quello dedotto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto che l'affare rilevante ai fini della provvigione possa consistere in un'operazione economica articolata in più atti e con una pluralità di soggetti. L'identità dell'affare non viene meno quando il soggetto che ha partecipato alle trattative venga sostituito, nella stipulazione conclusiva, da un terzo da lui nominato, purché sussista continuità tra l'attività negoziale svolta e il contratto concluso. Nel caso concreto, la riserva di nomina contenuta nella proposta e la successiva sottoscrizione del preliminare da parte del terzo nominato giustificavano l'obbligo della proponente di pagare la provvigione; le considerazioni sull'identità dell'amministratore erano meramente secondarie. Il diritto non era stato riconosciuto sulla sola proposta, ma sulla proposta seguita dalla conclusione del preliminare quale esito dell'attività del mediatore. Quanto alla prescrizione, il termine decorre dal momento in cui il diritto è esigibile. Anche qualora l'affare fosse stato concluso con l'accettazione della proposta e la nomina del terzo, la previsione contrattuale del pagamento al momento del preliminare aveva sottoposto l'esigibilità della provvigione a un termine sospensivo, sicché la prescrizione decorreva dalla sottoscrizione del preliminare. La determinazione della provvigione secondo gli usi non ha mutato il titolo della domanda e costituisce il criterio applicabile in mancanza di prova della misura convenzionale; l'eventuale mancata prova degli usi avrebbe potuto comportare, al limite, una liquidazione equitativa, non necessariamente il rigetto. L'iscrizione della mediatrice nell'albo poteva essere provata anche mediante l'indicazione del numero di iscrizione nel ruolo tenuto presso la Camera di Commercio, anche per presunzioni. La Corte ha inoltre richiamato la rilevabilità d'ufficio o la deducibilità in appello delle eccezioni in senso lato quando i fatti fondativi emergano dagli atti. Nessuna statuizione è stata adottata sulle spese; è stato disposto il versamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1755 c.c.

  Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.

  La conclusione dell'affare, intesa come operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio, fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione; l'identità dell'affare permane anche in caso di sostituzione del contraente con un terzo nominato, quando vi sia continuità tra trattative e stipulazione.

• art. 2935 c.c.

  La prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere.

  Il dies a quo della prescrizione del diritto alla provvigione coincide con il momento in cui il credito è esigibile, non necessariamente con il momento in cui l'affare si perfeziona.

• art. 2041 c.c.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  È richiamato quale parametro per l'importo del contributo unificato aggiuntivo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, impone di dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• L. n. 39/1989

  La prova dell'iscrizione del mediatore al ruolo può essere fornita anche mediante l'indicazione del numero di iscrizione, non essendo esclusa la prova presuntiva.

Massime di principio

• Ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, l'affare deve essere inteso come un'operazione economica complessiva, anche articolata in più atti e con una pluralità di soggetti, purché gli atti siano funzionalmente diretti alla realizzazione di un unico interesse economico.
• La sostituzione, nella stipulazione conclusiva, del soggetto che ha partecipato alle trattative con un terzo da lui nominato non esclude l'identità dell'affare né il diritto alla provvigione, quando sussista continuità tra il soggetto coinvolto nelle trattative e quello che conclude il contratto.
• Il diritto del mediatore alla provvigione può fondarsi sulla proposta seguita dalla conclusione del contratto definitivo o preliminare che costituisca l'esito dell'attività di mediazione; non è necessario che la proposta, isolatamente considerata, integri già la conclusione dell'affare.
• La prescrizione del diritto alla provvigione decorre dal momento in cui il credito è esigibile. Se le parti hanno previsto il pagamento della provvigione a una data successiva alla conclusione dell'affare, tale previsione opera come termine sospensivo dell'esigibilità e differisce il dies a quo della prescrizione.
• Quando non sia provata la misura convenzionale della provvigione, il compenso può essere determinato secondo gli usi applicabili; il ricorso agli usi non comporta mutamento del titolo della domanda. Se gli usi sono noti al giudice, possono essere applicati anche senza specifica prova della loro esistenza.
• L'iscrizione del mediatore nel ruolo previsto dalla legge può essere provata anche mediante l'indicazione del numero di iscrizione nei documenti contrattuali e attraverso presunzioni.
• Le eccezioni in senso lato possono essere rilevate d'ufficio o proposte anche in appello quando i fatti su cui si fondano risultino dagli atti di causa.

Come è indicizzato