Cassazione Civile, Ordinanza n. 05532/2025 del 02/03/2025

Esito

La controversia

La lite riguarda la qualificazione giuridica di alcune porzioni del secondo piano di un fabbricato sito in Civitanova Marche, indicate catastalmente come subalterno 21. In primo grado una parte aveva chiesto di accertare che tali porzioni fossero parti comuni dell'edificio, con conseguente ordine di cessazione di ogni attività impeditiva dell'uso e richiesta risarcitoria; i convenuti avevano invece sostenuto la piena ed esclusiva proprietà delle terrazze e ottenuto accoglimento della riconvenzionale. La corte d'appello ha riformato la decisione, ritenendo nulle le premesse negoziali del 1962 per indeterminabilità dell'oggetto e valorizzando l'atto pubblico del 1974, dal quale ha desunto la natura condominiale dei lastrici solari, anche perché non espressamente riservati a proprietà esclusiva. I ricorrenti hanno dedotto tre motivi: 1) violazione delle norme sull'interpretazione del contratto, sulla nullità per indeterminatezza dell'oggetto e dell'art. 115 c.p.c., sostenendo che la scrittura del 1962 non fosse nulla e che la successiva formalizzazione del 1974 recepisse quanto già pattuito, con trasferimento integrale del secondo piano e dei terrazzi; 2) violazione delle norme ermeneutiche e della disciplina notarile/catastale, lamentando che la corte d'appello avesse trascurato la planimetria allegata all'atto del 1974, la quale avrebbe consentito di individuare con precisione il bene compravenduto e di comprendervi i terrazzi; 3) violazione dell'art. 1117 c.c., sostenendo che non vi fossero lastrici solari comuni ma terrazzi a livello di proprietà esclusiva del proprietario del secondo piano, già ricompresi nel perimetro del bene ceduto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ha accolto il secondo motivo e ha dichiarato assorbito il terzo. Ha quindi cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e ha rinviato alla Corte d'appello di Ancona, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. La Cassazione ha ritenuto infondata la doglianza sul principio di non contestazione e ha confermato, in astratto, il principio per cui la compravendita immobiliare richiede un oggetto determinato o determinabile; tuttavia ha censurato la sentenza d'appello per non avere esaminato la planimetria allegata al rogito del 1974, che poteva essere decisiva per identificare il bene trasferito. L'ulteriore questione sulla presunzione di condominialità dei lastrici/terrazzi è rimasta assorbita e dovrà essere rivalutata dal giudice di rinvio alla luce dell'esatta individuazione dell'oggetto della vendita.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  La contestazione di un documento può risultare anche da un comportamento processuale incompatibile con la sua accettazione; nel caso concreto, la dichiarazione di non conoscere la scrittura e il disconoscimento della firma sono stati ritenuti sufficienti a escludere la violazione del principio di non contestazione.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È il parametro formale di deduzione dei vizi di violazione di legge prospettati con il ricorso per cassazione.

• art. 1362 c.c.

  Le pattuizioni vanno interpretate secondo il comune intento dei contraenti, tenendo conto del complesso del testo negoziale e dei riferimenti esterni rilevanti.

• art. 1363 c.c.

  Le clausole devono essere interpretate le une per mezzo delle altre, attribuendo rilievo al contesto complessivo dell'atto.

• art. 1366 c.c.

  L'interpretazione del contratto deve essere conforme a buona fede.

• art. 1369 c.c.

  Le espressioni contrattuali devono essere interpretate nel senso più conveniente alla natura e all'oggetto del contratto.

• art. 1325 c.c.

  È richiamato in relazione ai requisiti essenziali del contratto, che devono risultare dal negozio con riferimento anche all'oggetto.

• art. 1346 c.c.

  L'oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile.

• art. 1418 c.c.

  La nullità consegue alla mancanza degli elementi essenziali, tra cui l'indeterminatezza dell'oggetto.

• art. 1350 c.c.

  Per la compravendita immobiliare è richiesta la forma scritta ad substantiam e, conseguentemente, un oggetto sufficientemente identificato nel documento.

• art. 1117 c.c.

  Opera la presunzione di condominialità delle parti comuni dell'edificio, che però può essere superata solo da un titolo espresso e univoco contrario.

• art. 51 n. 6 legge notarile

  È richiamata come norma collegata all'interpretazione e alla redazione dell'atto notarile di trasferimento immobiliare.

• art. 29, comma 1, L. n. 52 del 1985

  È richiamata in tema di identificazione catastale e descrizione dell'immobile nei trasferimenti.

Massime di principio

• Nella compravendita immobiliare, l'oggetto deve risultare dal titolo in modo determinato o comunque determinabile; il giudice di merito deve verificare se il contratto, eventualmente integrato da elementi esterni richiamati dalle parti, consenta un'identificazione univoca del bene.
• Le planimetrie allegate a un atto di trasferimento immobiliare, se espressamente richiamate e sottoscritte come parte integrante del contratto, entrano nel contenuto negoziale e devono essere considerate nella ricostruzione dell'effettiva volontà delle parti.
• In caso di contrasto tra descrizione testuale dell'immobile e rappresentazione grafica allegata, il giudice deve risolvere la questione interpretativa valorizzando unitariamente tutti gli elementi negoziali rilevanti, senza omettere l'esame della planimetria decisiva.
• La presunzione di condominialità delle parti comuni dell'edificio ex art. 1117 c.c. può essere superata solo da un titolo chiaro e inequivoco che attribuisca la proprietà esclusiva del bene.
• Ai fini del principio di non contestazione, una specifica dichiarazione di non conoscere un documento e il disconoscimento della firma della dante causa possono integrare una contestazione sufficiente del documento stesso.

Come è indicizzato