Cassazione Civile, Ordinanza n. 31823/2023 del 15/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita di un immobile sito in località Rivabella di Gallipoli, promesso in vendita con dichiarata conformità urbanistica e assenza di gravami. Il promissario acquirente versava quasi integralmente il prezzo; prima del rogito emergeva che un porticato pertinenziale era abusivo. In primo grado il Tribunale accertava la difformità urbanistica, riduceva il prezzo detraendo il valore dell’opera abusiva e i costi di demolizione/ripristino, ed estrometteva i danti causa dei venditori ritenendo prescritta l’azione ex art. 1495 c.c. In appello il promissario acquirente lamentava, tra l’altro, la mancata pronuncia sulle spese, l’erronea qualificazione come domanda nuova della richiesta di risarcimento per indisponibilità giuridica dell’immobile, l’omessa condanna dei venditori alla demolizione del porticato o alla prosecuzione del giudizio con sentenza parziale e definitiva ex art. 2932 c.c., nonché la ritenuta congruità della CTU sulla riduzione del prezzo. I venditori originari, a loro volta, contestavano l’applicazione dell’art. 1489 c.c. sostenendo che gli acquirenti conoscessero la difformità urbanistica e che, comunque, l’azione fosse tardiva o infondata. La Corte d’Appello respingeva l’appello del promissario acquirente e accoglieva quello dei venditori, revocando l’estromissione degli eredi dei danti causa e ponendo a loro carico le somme riconosciute al Leo. In Cassazione entrambi i gruppi di ricorrenti censuravano, con più motivi, violazione di norme processuali e sostanziali, omessa pronuncia, errata valutazione delle prove, inammissibilità della domanda risarcitoria e applicazione dell’art. 1489 c.c. al caso di abuso edilizio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato entrambi i ricorsi. Ha ritenuto infondato il ricorso del promissario acquirente sul rilievo che la conferma del rigetto dell’appello rendeva corretta la statuizione sulle spese di primo grado e implicito il rigetto della censura sulla compensazione; ha inoltre dichiarato inammissibili o infondati i motivi relativi al risarcimento per indisponibilità giuridica, alla richiesta di demolizione del porticato, alla mancata emissione di sentenza parziale e alla CTU, affermando che la valutazione delle prove è riservata al merito e che non sussisteva alcun obbligo del giudice di frazionare la decisione. Quanto al ricorso degli eredi dei venditori originari, la Corte ha ritenuto inammissibili le censure sulla mancata valutazione delle prove e infondato il motivo sull’applicazione dell’art. 1489 c.c., richiamando il principio per cui l’onere gravante sul bene non apparente è opponibile al compratore se questi non ne provi la conoscenza; ha inoltre confermato la quantificazione della riduzione del prezzo e del danno. I ricorrenti sono stati condannati al pagamento delle spese di legittimità in favore dei controricorrenti.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La Corte esclude il vizio di omessa pronuncia quando la decisione adottata comporti implicitamente il rigetto della domanda o dell'eccezione.

• art. 91 c.p.c.

  Le spese seguono la soccombenza; la statuizione sulle spese del primo grado non è modificabile se non con specifica impugnazione accolta.

• art. 92 c.p.c.

  Nel regime applicabile ratione temporis la compensazione totale delle spese è ritenuta possibile anche in caso di parziale soccombenza.

• art. 96 c.p.c.

  La condanna per responsabilità aggravata presuppone elementi che, nel caso concreto, la Corte non ravvisa.

• art. 115 c.p.c.

  La violazione è denunciabile solo se il giudice pone a base della decisione prove non introdotte dalle parti o ignora fatti non contestati; non basta contestare la valutazione delle prove.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice attribuisce a una prova un valore diverso da quello legale o dichiara di valutarla secondo prudente apprezzamento quando invece è soggetta a regola diversa; non è censurabile il mero cattivo esercizio del prudente apprezzamento.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  La motivazione è sufficiente quando consente di comprendere la ratio decidendi e non è affetta da vizi logico-giuridici rilevanti in cassazione.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato nel contesto della tempestività della domanda risarcitoria, ma la Corte reputa il richiamo inconferente rispetto alla fattispecie concreta.

• art. 187 c.p.c.

  Invocato dal ricorrente per sostenere la necessità di provvedimenti intermedi, ma la Corte esclude un obbligo di separazione della decisione.

• art. 277 c.p.c.

  Esprime il principio di concentrazione della decisione; consente di decidere su alcune domande ma non impone di frazionare la decisione oltre i limiti delle domande stesse.

• art. 287 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente nel contesto delle richieste di provvedimenti sulla demolizione e sul prosieguo del giudizio, senza accoglimento.

• art. 2932 c.c.

  La Corte nega che, nel caso concreto, fosse configurabile un obbligo del giudice di pronunciare prima una sentenza parziale e poi una definitiva per il trasferimento coattivo della proprietà.

• art. 832 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la mancanza di poteri dispositivi sull'immobile prima del trasferimento; la censura non è accolta.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato in tema di responsabilità da inadempimento, ma non decisivo ai fini dell'accoglimento delle doglianze del ricorrente.

• art. 1223 c.c.

  Il danno risarcibile va commisurato al pregiudizio economicamente apprezzabile conseguente all'inadempimento, secondo la differenza fra utilità conseguite nelle diverse situazioni.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato dal ricorrente, ma la Corte richiede comunque la prova dell'esistenza del danno e dei suoi parametri di liquidazione.

• art. 1325 c.c.

  Invocato insieme alla questione della validità del trasferimento e dell'oggetto del contratto, senza incidere sull'esito.

• art. 1346 c.c.

  Invocato in relazione all'asserita impossibilità dell'oggetto del trasferimento prima della demolizione del porticato.

• art. 1419 c.c.

  Richiamato nel contesto della validità/efficacia parziale del contratto, senza esito favorevole ai ricorrenti.

• art. 1479 c.c.

  Richiamato come norma collegata alla tutela del compratore nei casi di difformità o oneri sulla cosa venduta.

• art. 1480 c.c.

  La riduzione del prezzo e il risarcimento mirano a ristabilire la corrispettività tra prestazione e controprestazione e a collocare il compratore nella situazione economica che avrebbe avuto se il bene fosse stato immune da vizi.

• art. 1489 c.c.

  Si applica anche all'ipotesi di difformità urbanistica non apparente; grava sul venditore l'onere di provare la conoscenza dell'onere/difformità da parte del compratore.

• art. 1492 c.c.

  La riduzione del prezzo deve essere coerente con il disvalore della cosa derivante dal vizio o dall'onere; il giudizio di congruità della CTU sul punto è rimesso al merito.

• art. 1495 c.c.

  Il termine breve di decadenza per i vizi non è applicato nel caso di difformità urbanistica trattato dalla Corte, che richiama invece la disciplina dell'art. 1489 c.c.

• art. 1495 cod. civ.

  Il termine breve di decadenza non viene ritenuto applicabile alla fattispecie di abuso/difformità urbanistica dell'immobile.

• art. 2697 c.c.

  Il riparto dell'onere della prova rileva in particolare quanto alla conoscenza della difformità da parte dell'acquirente e alla prova del danno lamentato.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere presunzioni sulla conoscenza della difformità, ma la Corte non vi attribuisce rilievo decisivo.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il vizio di omessa pronuncia non sussiste quando la sentenza contenga una decisione che comporti implicitamente il rigetto della domanda o dell'eccezione non espressamente esaminata.
• La statuizione sulle spese di primo grado, una volta confermato il rigetto dell'appello, non può essere modificata se non attraverso una specifica impugnazione accolta; inoltre, nel regime applicabile ratione temporis, la compensazione integrale può essere disposta anche in caso di parziale soccombenza.
• La censura per violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può risolversi in una critica alla valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito: è configurabile solo se il giudice utilizza prove non introdotte dalle parti o attribuisce alla prova un valore diverso da quello imposto dalla legge.
• La consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo di prova in senso proprio, ma strumento di ausilio tecnico alla decisione; la sua valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito e non è sindacabile in cassazione come richiesta di nuova valutazione del fatto.
• In tema di preliminare di vendita di immobile, la presenza di una difformità urbanistica non apparente può integrare la disciplina dell'art. 1489 c.c.; in tal caso il compratore ha diritto alla riduzione del prezzo e al risarcimento, e spetta al venditore provare che l'acquirente conosceva l'onere o la difformità.
• La riduzione del prezzo deve ristabilire l'equilibrio sinallagmatico e corrispondere al disvalore della cosa, mentre il risarcimento del danno va commisurato al pregiudizio concretamente subito e provato dalla parte che lo invoca.
• Il giudice del merito non ha un obbligo generale di frazionare la decisione in sentenza parziale e sentenza definitiva per consentire l'adempimento di attività materiali preliminari al trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c.; il principio di concentrazione della decisione consente di decidere su alcune domande ma non impone una scansione processuale artificiosa.

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