Cassazione Civile, Ordinanza n. 30730/2025 del 21/11/2025

Esito

La controversia

Il contribuente aveva impugnato un avviso di liquidazione e irrogazione sanzioni relativo all'imposta di registro dovuta in relazione a una sentenza resa ex art. 2932 c.c. dal Tribunale di Salerno, con cui era stato disposto il trasferimento di un immobile subordinatamente al pagamento del prezzo pattuito. La Commissione tributaria provinciale aveva accolto il ricorso; in appello la CTR aveva accolto parzialmente il gravame dell'ufficio, ritenendo però applicabile l'imposta di registro in misura fissa, sul rilievo che il pagamento del prezzo costituirebbe una condizione potestativa e non meramente potestativa. L'Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 27, commi 3 e 4, e 37 del d.P.R. n. 131/1986, nonché dell'art. 8, lett. a), della tariffa parte prima e dell'art. 1, nota II-bis, della tariffa allegata, sostenendo che il trasferimento disposto dalla sentenza ex art. 2932 c.c. subordinato al pagamento del prezzo è soggetto a imposta proporzionale e non fissa, poiché la condizione dipende dalla mera volontà dell'acquirente. La parte intimata non ha svolto difese in cassazione.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle entrate. Ha ritenuto che la sentenza ex art. 2932 c.c. che trasferisce l'immobile al promissario acquirente subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito sia soggetta a imposta di registro in misura proporzionale, in applicazione dell'art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, perché l'atto è da considerare subordinato a una condizione che fa dipendere i suoi effetti dalla mera volontà dell'acquirente. Ha escluso che assuma rilievo decisivo il fatto che sia stato il promittente venditore o il promissario acquirente ad agire ex art. 2932 c.c., affermando che il discrimine fiscale non dipende da chi promuove l'azione, ma dalla natura della condizione in concreto. La sentenza della CTR è stata quindi cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa è stata decisa nel merito con rigetto del ricorso originario del contribuente. Il contribuente è stato condannato anche alle spese del giudizio di legittimità e di merito.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. che trasferisce il bene subordinatamente al pagamento del prezzo non muta, ai fini fiscali, la natura della condizione rilevante ai sensi del d.P.R. n. 131/1986; non assume rilievo decisivo quale parte abbia promosso l'azione di adempimento.

• art. 27, comma 1, d.P.R. n. 131/1986

  Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell'imposta in misura fissa

  La regola della tassazione in misura fissa opera per gli atti effettivamente sottoposti a condizione sospensiva, salvo le esclusioni previste dai commi successivi.

• art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986

  non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva [...] gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore

  Gli atti con effetti rimessi alla mera volontà dell'acquirente o del creditore non sono trattati come sottoposti a condizione sospensiva e scontano l'imposta proporzionale.

• art. 27, comma 4, d.P.R. n. 131/1986

  Gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà del venditore o dell'obbligato sono soggetti all'imposta in misura fissa

  La norma distingue il caso in cui la mera volontà riguardi venditore o obbligato, prevedendo in tale ipotesi l'imposta fissa.

• art. 37 d.P.R. n. 131/1986

  Richiamato dal ricorrente come disposizione violata, senza che nel testo sia esplicitata una specifica interpretazione autonoma della Corte.

• art. 8, lett. a), tariffa parte prima, d.P.R. n. 131/1986

  Richiamato quale disposizione tariffaria applicabile all'atto traslativo, in combinazione con la disciplina dell'art. 27 T.U.R.

• art. 1, nota II-bis, tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986

  Richiamato dal ricorrente con riferimento ai benefici 'prima casa'; la decisione finale non si sofferma autonomamente su tale profilo, essendo accolto il motivo principale sull'imposta di registro.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Norma processuale utilizzata per veicolare il motivo di ricorso per cassazione per violazione di legge.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la sentenza resa ex art. 2932 c.c. che trasferisce un immobile al promissario acquirente subordinatamente al pagamento del prezzo pattuito è, di regola, soggetta a imposta proporzionale, non fissa, quando l'efficacia del trasferimento dipende dalla mera volontà dell'acquirente o del creditore.
• Ai fini dell'art. 27 d.P.R. n. 131/1986, il discrimine non è dato da chi abbia proposto l'azione di adempimento ex art. 2932 c.c., ma dalla concreta struttura della condizione e dal soggetto dalla cui mera volontà dipendono gli effetti dell'atto.
• La distinzione tra condizione potestativa e meramente potestativa non si risolve nella sola serietà o convenienza economica della scelta della parte, ma nel diverso piano degli interessi: è meramente potestativa quando la parte può decidere direttamente sulla sorte del contratto, mentre è potestativa semplice quando la scelta incide su un interesse esterno e meritevole di tutela.
• Le ragioni di convenienza dell'affare o la sopravvenuta incapacità finanziaria della parte non bastano, da sole, a escludere la natura meramente potestativa della condizione, ove la struttura negoziale lasci alla parte il potere di incidere unilateralmente sull'efficacia del trasferimento.
• Quando non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte di cassazione può cassare la decisione impugnata e decidere nel merito rigettando l'originario ricorso del contribuente.

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