Cassazione Civile, Ordinanza n. 37735/2021 del 01/12/2021

Esito

La controversia

Due coniugi avevano stipulato con una società un preliminare di compravendita avente ad oggetto un appartamento in un fabbricato in corso di costruzione, con prezzo rateizzato e rogito finale previsto entro una certa data. Dopo aver versato solo parte del prezzo e aver preso possesso dell'alloggio, essi lamentavano la presenza di numerosi vizi e difetti costruttivi nell'unità immobiliare e nelle parti comuni, sostenendo che la promittente venditrice fosse inadempiente per aver consegnato un bene non rifinito a regola d'arte e inadatto all'uso convenuto. Chiedevano quindi la risoluzione del preliminare per inadempimento della venditrice e il risarcimento dei danni. La società convenuta proponeva domanda riconvenzionale deducendo il grave inadempimento dei promissari acquirenti, che non avrebbero stipulato il definitivo né versato il saldo dovuto, chiedendo la risoluzione del contratto, il rilascio dell'immobile e un importo mensile per l'occupazione dell'alloggio. In cassazione i ricorrenti deducevano: 1) violazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., sostenendo che la Corte d'appello avesse effettuato una valutazione meramente quantitativa degli inadempimenti senza considerare la rilevanza della violazione rispetto all'interesse perseguito e alla funzione economico-sociale del contratto; 2) omesso esame di fatti decisivi, in particolare la mancata offerta di eliminazione dei vizi da parte della venditrice e l'esistenza di una loro offerta ad adempiere subordinata all'esatto adempimento della controparte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte d'appello aveva correttamente compiuto una valutazione complessiva e comparativa dei reciproci inadempimenti, considerando gli interessi delle parti e l'alterazione del sinallagma, e tale apprezzamento di merito, se congruamente motivato, non è censurabile in sede di legittimità. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché volto a sollecitare una nuova valutazione delle prove; inoltre, una parte delle deduzioni era nuova e comunque irrilevante, dato che la Corte territoriale aveva già accertato la disponibilità della venditrice a rimuovere i vizi e la presunta offerta ad adempiere era subordinata a un previo esatto adempimento della controparte. La sentenza ha confermato quindi la risoluzione del preliminare per grave inadempimento dei promissari acquirenti, il rilascio dell'immobile e la condanna al pagamento dell'indennità mensile per l'occupazione, con condanna alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  invocato per la risoluzione per inadempimento; la Corte ribadisce che, nei contratti a prestazioni corrispettive, in presenza di reciproci inadempimenti occorre una valutazione comparativa del comportamento delle parti per individuare quello prevalente e la conseguente alterazione del sinallagma.

• art. 1455 c.c.

  la gravità dell'inadempimento va apprezzata in relazione all'interesse dell'altra parte e all'assetto complessivo del rapporto, non con un criterio meramente quantitativo.

• art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  richiamato quale norma di inserimento del comma 1 quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002.

• art. 1 bis dell'art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per il contributo unificato dovuto per il ricorso principale.

Massime di principio

• Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando entrambe le parti denunciano inadempimenti, il giudice deve comparare globalmente i rispettivi comportamenti per stabilire quale sia l'inadempimento prevalente e se abbia determinato l'alterazione del sinallagma contrattuale.
• La valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. non si esaurisce in un calcolo aritmetico del danno o del costo delle difformità, ma richiede un giudizio sostanziale sull'incidenza della violazione rispetto all'interesse concretamente perseguito dalle parti.
• L'accertamento della prevalenza di un inadempimento reciproco e della conseguente risoluzione del contratto costituisce giudizio di fatto riservato al merito e non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione congrua e logicamente coerente.
• In cassazione non è consentito trasformare una censura di omesso esame di fatti decisivi in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio.
• Le questioni nuove, non trattate nel giudizio di merito, non possono essere dedotte per la prima volta in cassazione; il ricorrente deve indicare specificamente dove la questione sia stata già introdotta nei gradi precedenti.

Come è indicizzato