Cassazione Civile, Ordinanza n. 32710/2025 del 15/12/2025

Esito

La controversia

La controversia origina da un lodo arbitrale reso tra le parti in relazione a un preliminare di compravendita immobiliare. Il collegio arbitrale aveva dichiarato l'avveramento di una condizione risolutiva del preliminare, individuata nella non realizzabilità di un bagno nell'unità immobiliare, e aveva condannato alla restituzione della caparra al promissario acquirente. La società promittente venditrice ha impugnato per nullità il lodo davanti alla corte d'appello, ma l'impugnazione è stata respinta. Con ricorso per cassazione la società ha articolato quattro motivi: 1) violazione dell'art. 829 c.p.c. per avere la corte d'appello escluso che fosse deducibile la violazione di norme di diritto su una questione pregiudiziale, assumendo che la legittimità del certificato di conformità/agibilità fosse questione non arbitrabile perché attinente a materia riservata al giudice amministrativo; 2) violazione di varie norme urbanistiche regionali e comunali e della presunzione di legittimità degli atti amministrativi, sostenendo che il certificato attestava la conformità dell'opera e non era stato superato; 3) violazione delle norme sul certificato di abitabilità/agibilità e delle norme sui lavori pubblici, ribadendo che il rilascio del certificato presuppone anche la conformità edilizia e che tale conformità doveva presumersi; 4) omesso esame di un fatto decisivo, cioè del contenuto del certificato che attestava la conformità dell'opera alla SCIA. La Cassazione ha rilevato che tali censure non colpivano la reale ratio decidendi della sentenza impugnata, perché la corte d'appello aveva ritenuto che il vero oggetto del giudizio arbitrale non fosse la validità del certificato amministrativo, bensì la concreta realizzabilità del bagno al quarto piano secondo quanto pattuito nel preliminare, e che tale possibilità era stata esclusa sulla base della CTU e della documentazione urbanistico-edilizia, evidenziando che nei titoli edilizi originari era prevista solo una soffitta e non un bagno. Per questo i motivi sono stati dichiarati inammissibili.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, ritenendo che tutti i motivi non si confrontassero con la ratio decidendi della sentenza della corte d'appello, la quale aveva confermato il lodo arbitrale fondato sull'accertamento di fatto circa la non legittima realizzabilità del bagno alle condizioni pattuite. La ricorrente è stata condannata al pagamento delle spese di legittimità in favore del controricorrente ed è stato dato atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 829 c.p.c.

  La deduzione della violazione di regole di diritto nel lodo è scrutinabile nei limiti richiamati dalla ricorrente, ma nel caso concreto la censura è stata reputata fuori bersaglio perché non investiva la ratio decidendi della sentenza impugnata.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  È stato evocato come parametro del primo motivo di ricorso, ma la censura è stata dichiarata inammissibile per mancata attinenza alla motivazione decisiva.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stato richiamato per i motivi di violazione di legge, ritenuti inammissibili perché non censuravano il fondamento decisorio effettivo della sentenza d'appello.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il motivo di omesso esame è stato ritenuto inammissibile perché il fatto indicato non scalfiva l'accertamento decisivo compiuto sulla concreta non realizzabilità del bagno.

• d.P.R. n. 380 del 2001, artt. 24 e 25

  Richiamati dalla ricorrente in tema di abitabilità/agibilità, ma non ritenuti decisivi rispetto all'accertamento fattuale sulla realizzabilità dell'opera.

• L.R. Emilia-Romagna n. 31 del 2002, artt. 20, 21 e 22

  Invocati dalla ricorrente per sostenere la legittimità urbanistico-edilizia del certificato, senza incidere sulla ratio decidendi.

• L.R. Emilia-Romagna n. 23 del 2004, art. 19-bis

  Richiamato tra le norme urbanistiche poste a fondamento dei motivi, ma non dirimente nel giudizio di cassazione.

• d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  Applicato per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, il motivo è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata, limitandosi a censurare profili diversi o soltanto apparentemente collegati alla motivazione.
• Se il giudice di merito ha fondato la decisione su un accertamento di fatto relativo alla concreta realizzabilità di un'opera secondo il programma contrattuale, le doglianze che insistano solo sulla validità formale di un atto amministrativo sono inconferenti, salvo che incidano realmente sul punto decisivo.
• La denuncia di violazione di legge o di omesso esame di un fatto decisivo non è idonea a superare la decisione se il fatto o la norma richiamati non sono decisivi rispetto alla concreta motivazione posta a base del provvedimento impugnato.
• In materia di impugnazione del lodo arbitrale, il controllo di legittimità non può essere trasformato in una nuova valutazione del merito quando la decisione impugnata si fonda su un accertamento tecnico-fattuale già compiuto in sede arbitrale e recepito dal giudice di merito.

Come è indicizzato