Cassazione Civile, Ordinanza n. 26801/2022 del 12/09/2022

Esito

La controversia

Gli attori avevano acquistato appartamenti siti nel Centro Direzionale di Napoli nell'ambito della dismissione del patrimonio immobiliare di enti pubblici previdenziali. Il prezzo di vendita era stato determinato sulla base dei valori di mercato del secondo semestre 2002 e, in un successivo accordo locale del 7 maggio 2003 tra ente e organizzazioni sindacali degli inquilini, era stata riconosciuta una riduzione dell'8% sul prezzo di stima. Con l'intervento dell'art. 1 del D.L. n. 41/2004, convertito nella L. n. 104/2004, gli acquirenti sostenevano di avere diritto al rimborso del maggior prezzo pagato per effetto della disciplina nazionale sopravvenuta, calcolato però sulla somma effettivamente versata dopo la riduzione dell'8%. Il Tribunale aveva accolto la domanda; la Corte d'appello, invece, aveva ritenuto che il coefficiente di abbattimento del 24,05% dovesse applicarsi al prezzo di stima originario, senza tenere conto della riduzione pattizia già intervenuta, e aveva quindi rigettato la domanda. In Cassazione i ricorrenti censuravano: 1) la violazione e falsa applicazione dell'art. 1, commi 1, 2 e 3, D.L. n. 41/2004, per errata determinazione dell'ammontare del rimborso; 2) il vizio di motivazione/assoluta assenza di argomentazioni in relazione agli artt. 1362 e 1366 c.c., per l'interpretazione del protocollo d'intesa del 7 maggio 2003 e della reale volontà delle parti circa la riduzione dell'8%.

La decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo. Ha affermato che la disciplina dell'art. 1 D.L. n. 41/2004 e l'accordo locale del 7 maggio 2003 operano su piani distinti: il primo mira a rimuovere una disparità di trattamento derivante dal ritardo della procedura di stima e dall'anomalo aumento dei valori immobiliari, mentre il secondo incide sulla determinazione del prezzo in ragione delle peculiarità locali e delle condizioni manutentive degli immobili. Ne consegue che il coefficiente di abbattimento del 24,05% deve essere applicato alla somma effettivamente pagata dagli acquirenti, già ridotta dell'8% in forza del protocollo locale, e non al prezzo teorico di stima originario. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza d'appello è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 1, commi 1, 2 e 3, D.L. 23 febbraio 2004 n. 41, convertito con L. 24 aprile 2004 n. 104

  "il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale... è determinato... sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001..."; "il rimborso per il maggiore prezzo eventualmente pagato per le vendite già concluse è corrisposto ai relativi acquirenti dai soggetti originariamente proprietari degli immobili"

  Il coefficiente di abbattimento previsto dalla norma va applicato al prezzo effettivamente pagato per l'acquisto già concluso, così da rimborsare il maggior prezzo versato; la norma non neutralizza automaticamente eventuali riduzioni di prezzo già pattuite in sede locale, perché la sua finalità è riequilibrare gli effetti del ritardo procedimentale e dell'anomalo aumento dei prezzi.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per denunciare la violazione di legge sostanziale nell'interpretazione della disciplina sul rimborso.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  È il parametro processuale invocato per censurare la motivazione della sentenza d'appello e l'interpretazione del protocollo d'intesa.

• artt. 1362 e 1366 c.c.

  Richiamati per sostenere che il protocollo del 7 maggio 2003 doveva essere interpretato secondo la comune intenzione delle parti e secondo buona fede; la censura è rimasta assorbita.

Massime di principio

• Quando una riduzione di prezzo è stata pattuita localmente tra ente proprietario e acquirenti, essa conserva autonoma efficacia se la successiva disciplina legislativa nazionale ha una diversa finalità correttiva e non contiene un'espressa previsione di assorbimento o neutralizzazione di quanto già concordato.
• Nel calcolo del rimborso per il maggior prezzo pagato, il parametro normativo va applicato alla somma effettivamente versata dall'acquirente, se questa è già stata oggetto di una precedente riduzione pattizia coerente con le condizioni concrete dell'immobile.
• L'interpretazione della norma sopravvenuta deve essere ricostruita alla luce della sua ratio: riequilibrare una disparità generata dal ritardo procedimentale e dall'andamento del mercato, non duplicare o vanificare accordi precedenti che perseguivano finalità diverse.
• Se due interventi riduttivi del prezzo hanno presupposti e funzioni differenti, non si può presumere la loro cumulabilità o alternatività senza una chiara base testuale; occorre distinguere tra il criterio di stima originario e il prezzo effettivamente corrisposto.

Come è indicizzato