Cassazione Civile, Ordinanza n. 13014/2025 del 15/05/2025

Esito

La controversia

La società costruttrice aveva convenuto in giudizio il condominio complessivo, in proprio e quale supercondominio degli ulteriori condomini del complesso, chiedendo accertarsi la sua proprietà esclusiva della strada di accesso, delle strade interne e di aree di parcheggio attigue, salvo il diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore dei condomini, nonché la rimozione di opere posizionate dai condomini che limitavano l’uso delle aree. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ma la Corte d’appello aveva riformato la decisione qualificando la pretesa come azione di rivendica e non come negatoria servitutis, con conseguente più rigoroso onere probatorio a carico dell’attrice, ritenuto non assolto. Nel ricorso per cassazione la società denunciava: 1) violazione degli artt. 948 e 949 c.c. per errata qualificazione dell’azione, sostenendo che si trattasse di negatoria servitutis e che essa avesse comunque mantenuto il possesso dei beni in quanto proprietaria di alcune unità immobiliari; 2) omesso esame di fatti decisivi in relazione all’esclusione della condominialità ex art. 1117 c.c., deducendo che i regolamenti dei singoli condomini, prodotti in atti, affermavano la proprietà esclusiva della società sugli spazi controversi e non erano stati contestati; 3) incongrua valutazione delle prove e dell’onere della prova, insistendo sul fatto che il titolo di acquisto del terreno dimostrava la proprietà e che i condomini non avevano mai contestato tale acquisto. I condomini resistevano e proponevano ricorso incidentale condizionato su questioni processuali rimaste assorbite.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale. Ha ritenuto corretta la qualificazione dell’azione come rivendica, perché la società aveva allegato di non avere il possesso materiale dei beni e ne chiedeva la restituzione contro chi di fatto li disponeva; ha inoltre confermato che, in rivendica, grava sull’attore la prova rigorosa della proprietà. Quanto ai motivi relativi alla condominialità ex art. 1117 c.c., la Corte ha affermato che la Corte territoriale non aveva omesso l’esame dei regolamenti né della mancata contestazione, ma aveva ritenuto tali elementi inidonei a integrare un titolo contrario capace di vincere la presunzione di condominialità, perché i regolamenti erano successivi alla nascita dei condomini e contenevano una mera dichiarazione ricognitiva, non un valido atto traslativo o modificativo sottoscritto da tutti i condomini. Ha dunque confermato che la prova della proprietà esclusiva non era stata fornita. Il ricorso incidentale condizionato è stato dichiarato assorbito. La ricorrente è stata condannata alle spese, oltre a una condanna ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c. e al contributo unificato ulteriore ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 948 c.c.

  disciplina l’azione di rivendicazione, che richiede la prova rigorosa della proprietà e tende al recupero della materiale disponibilità del bene da chi lo detiene di fatto.

• art. 949 c.c.

  richiamato per escludere che la domanda potesse essere qualificata come negatoria servitutis, poiché la pretesa era diretta al recupero della cosa e non solo alla tutela della libertà del fondo da pretese altrui.

• art. 1117 c.c.

  stabilisce la presunzione di condominialità per i beni destinati al servizio o al godimento comune; la presunzione può essere vinta solo da un titolo contrario chiaro e inequivoco, idoneo a escludere il bene dalla comunione.

• art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.

  usato per denunciare violazione di legge sulla qualificazione dell’azione e sull’applicazione delle norme sostanziali in tema di rivendica e negatoria servitutis.

• art. 360, primo comma, n.5, c.p.c.

  invocato per lamentare omesso esame di fatti decisivi; la Corte ha escluso il vizio rilevando che i fatti e i documenti erano stati esaminati, ma ritenuti giuridicamente inidonei.

• art. 380-bis c.p.c.

  la causa è stata trattata in camera di consiglio a seguito di proposta di definizione per inammissibilità o manifesta infondatezza del ricorso.

• art. 96, commi 3 e 4, c.p.c.

  applicato per la condanna della ricorrente al pagamento di somme aggiuntive, in ragione della decisione conforme alla proposta e della valutazione di infondatezza/inammissibilità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato per l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto dell’impugnazione.

• art. 4 d.m. 55/2014

  criterio utilizzato per la liquidazione delle spese di lite.

• art. 5 d.m. 55/2014

  richiamato per tener conto del valore indeterminato e della complessità della controversia nella liquidazione delle spese.

Massime di principio

• L’azione va qualificata in base al petitum sostanziale e ai fatti allegati: se l’attore, assumendosi proprietario, lamenta di non avere il possesso del bene e ne chiede la restituzione contro chi lo detiene di fatto, la domanda ha natura di rivendica, non di negatoria servitutis.
• Nell’azione di rivendica l’attore sopporta un onere probatorio particolarmente rigoroso: deve provare la proprietà del bene, risalendo al proprio titolo di acquisto e, di regola, alla continuità dei danti causa fino ad un acquisto a titolo originario, salvo i casi in cui la prova risulti altrimenti pienamente acquisita.
• La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. opera per i beni oggettivamente destinati al servizio o al godimento comune delle unità immobiliari; per superarla occorre un titolo contrario idoneo, chiaro e inequivoco, contenuto nell’atto costitutivo del condominio o in un successivo atto modificativo al quale abbiano partecipato tutti i condomini.
• Una mera dichiarazione ricognitiva contenuta in un regolamento condominiale successivo alla nascita del condominio non vale, di per sé, come titolo traslativo o come atto idoneo a sottrarre un bene alla comunione, né può sostituire un valido negozio di trasferimento avente forma scritta e funzione dispositiva.
• La mancata contestazione di alcuni fatti storici o documentali non esonera l’attore, quando agisca in rivendica, dall’onere di provare il titolo idoneo alla proprietà esclusiva, specie se il bene risulta già rientrato nella sfera condominiale per effetto della destinazione oggettiva e della nascita del condominio.

Come è indicizzato