Cassazione Civile, Sentenza n. 34949/2024 del 30/12/2024

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza d'appello contestando, in sintesi: 1) la limitazione dell'onere del notaio a verificare le trascrizioni solo negli ultimi venti anni (omessa o errata valutazione degli obblighi di visura e di consiglio del notaio); 2) motivazione apparente e omesso esame di fatti decisivi circa la responsabilità professionale dei notai; 3) violazione di norme in materia di responsabilità civile per evizione e manleva tra coeredi (art. 1476 n.3 c.c., art. 2043 c.c., riferimenti al diritto civile e processuale); 4) errata ripartizione della responsabilità tra eredi convenuti in manleva, nonché questioni sulle spese processuali e criteri di liquidazione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto in parte il ricorso: ha ritenuto erronea la decisione della Corte d'Appello nella parte in cui aveva escluso la responsabilità dei notai limitando l'accertamento delle visure al solo ventennio; ha affermato che l'obbligo del notaio di verificare la libertà e la disponibilità del bene può richiedere accertamenti ultraventennali e non può essere automaticamente confinato agli ultimi venti anni; ha altresì ritenuto corretta la censura relativa alla ripartizione della responsabilità tra gli eredi (i coeredi rispondono nei limiti della propria quota ereditaria). Per questi motivi la sentenza impugnata è stata cassata nei punti accolti e il giudizio è stato rinviato alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione per nuovo esame, anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1476 n. 3 c.c.

  Norma sulla garanzia per evizione: il precedente alienante risponde dell'evizione totale o parziale e obbliga alla manleva; la Corte ha confermato che può sorgere responsabilità dei precedenti alienanti e dei loro eredi.

• art. 1158 c.c.

  Riferita dalla parte attorea in tema di usucapione come causa alternativa di acquisto; utilizzata nel quadro fattuale per contestare la titolarità del bene.

• art. 1159 c.c.

  Richiamata in subordine rispetto all'usucapione quale distinzione tra usucapione ordinaria e altri tipi; presente nel quadro argomentativo dell'attore.

• art. 495 c.p.c.

  Norma richiamata nella fase cautelare (istanza di conversione del pignoramento) utilizzata dalla parte per evitare la subastazione e limitare il danno.

• art. 619 c.p.c.

  Norma dell'opposizione all'esecuzione: menzionata nel contesto della fase esecutiva e del mancato accoglimento dell'opposizione cautelare.

• artt. 1128 ss. e art. 1176 comma 2 c.c.

  Norme richiamate dai ricorrenti in tema di responsabilità del prestatore d'opera (ruolo del notaio come professionista e standard di diligenza qualificata), contestando la corretta applicazione al caso.

• art. 2043 c.c.

  Norma sulla responsabilità extracontrattuale citata dai ricorrenti nella contestazione della valutazione della responsabilità dei notai; la Corte ha però incentrato la decisione sulla responsabilità contrattuale e sugli obblighi accessori del notaio.

• art. 132 c.p.c. comma 2 n. 4

  Richiamato in relazione al vizio di motivazione apparente; la Corte ha rilevato insufficiente o apodittica motivazione della Corte d'appello su punti essenziali.

• art. 360 c.p.c.

  Norma che disciplina i motivi di ricorso per cassazione; i vari motivi sono stati esaminati alla luce delle ragioni previste da tale articolo.

• art. 754 c.c.

  Norma che regola la responsabilità dei coeredi: se il debitore è deceduto, gli eredi rispondono per la quota ereditaria, principio richiamato dalla Corte per riformare la decisione sulla solidarietà tra eredi.

• art. 752 c.c.

  Richiamata in connessione con le regole sulla comunione ereditaria e la ripartizione delle obbligazioni tra coeredi; rilevante per la determinazione della responsabilità pro quota.

• art. 1295 c.c.

  Riferimento normativo richiamato in tema di suddivisione della responsabilità e criteri di riparto tra più debitori; utile per la ripartizione interna tra eredi.

• art. 92 c.p.c. comma 2

  Norma sulla liquidazione delle spese di lite; i ricorrenti contestavano l'applicazione alla luce della giurisprudenza costituzionale (Corte Cost. n.77/2018).

• art. 2650 c.c.

  Principio della continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari: la Corte ha richiamato l'importanza della continuità delle trascrizioni per garantire la certezza dell'acquisto.

• art. 2847 c.c.

  Prevede che l'ipoteca si estingue dopo venti anni se non rinnovata; la Corte ha spiegato che il ventennio è rilevante ma non automaticamente esaustivo per la verifica notarile.

• artt. 2668-bis e 2668-ter c.c.

  Introduzione di regole sulla trascrizione di domande giudiziali e pignoramenti; la Corte ha spiegato che tali novità (legge 69/09) alleggeriscono oneri solo per il futuro e non possono limitare i controlli richiesti ai notai nel regime previgente.

• art. 567 c.p.c.

  certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento

  Norma procedurale sulla documentazione richiesta per la vendita forzata: la Corte ha chiarito che le certificazioni relative al solo ventennio hanno valore presuntivo ma non escludono la necessità di risalire al primo titolo anteriore al ventennio quando necessario.

• art. 484 e art. 175 c.p.c.

  Richiamati per la possibile conseguenza processuale della mancata produzione dei titoli necessari in espropriazione immobiliare; rilevanti nel discorso sulla chiusura anticipata del processo esecutivo.

• art. 1227 c.c.

  Norma sulla responsabilità concorrente del danneggiato; la Corte ha escluso la rilevanza del concorso colposo del compratore rispetto all'obbligo professionale del notaio.

• art. 2643 comma 1 c.c. (v.n. 12-bis)

  Riferimento alle nuove modalità di trascrizione e autenticazione (introdotte da interventi normativi successivi) citate per spiegare possibilità di accertamenti alternativi quali l'autenticazione del verbale di mediazione; comunque non esistenti al tempo degli atti impugnati.

Massime di principio

• L'obbligo del notaio, nell'atto di trasferimento immobiliare, comprende la verifica delle risultanze dei registri immobiliari e l'attività di consiglio: non è limitabile automaticamente alle visure degli ultimi venti anni quando lo scopo dell'atto richieda verifiche più approfondite.
• Le visure relative al solo ventennio hanno valore presuntivo ma non escludono l'esistenza di vincoli ultraventennali; il notaio deve, quando il caso lo richiede, risalire al titolo di provenienza anteriore al ventennio o informare il cliente dei rischi dell'acquisto.
• La responsabilità del notaio per inadempimento degli obblighi accessori è di natura contrattuale e non può essere elusa richiamando la presunta colpa del compratore.
• In caso di morte del debitore originario, gli eredi convenuti rispondono nei limiti della loro quota ereditaria: la solidarietà originaria tra debitori si attenua pro quota tra coeredi.
• Motivazioni lacunose o apodittiche delle corti di merito su questioni tecniche di diligenza professionale e verifiche catastali/trascrittive possono comportare cassazione e rinvio per nuovo esame.
• Le modifiche legislative successive (es. introdotte con legge 69/2009) che semplificano alcune verifiche nei registri producono effetti solo per il futuro e non possono essere usate per giustificare comportamenti conformi al nuovo regime in atti stipulati anteriormente.