Cassazione Civile, Ordinanza n. 19499/2026 del 12/06/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra una società poi fallita e la promissaria acquirente. Il tribunale, su domanda del fallimento, aveva dichiarato lo scioglimento del preliminare ex art. 72 l.fall., ordinando il rilascio dell'immobile e condannando la controparte al risarcimento del danno. In appello, però, la promissaria acquirente otteneva la riforma della decisione: la corte territoriale riteneva che il preliminare fosse ormai integralmente eseguito dal lato dell'acquirente, perché il prezzo era stato pagato e la stessa aveva proposto domanda ex art. 2932 c.c., qualificata come manifestazione del consenso alla stipula del definitivo; per questo escludeva l'applicabilità dell'art. 72 l.fall. Il fallimento ricorrente ha impugnato tale decisione con quattro motivi: 1) violazione degli artt. 2909 c.c., 12 disp. prel. e 112 c.p.c., sostenendo che la questione fosse coperta da giudicato in base alla sentenza del 2010 che aveva rigettato la domanda ex art. 2932 c.c.; 2) violazione degli artt. 101 e 329 c.p.c. per avere la corte d'appello fondato la decisione su un fatto/tema non introdotto in contraddittorio, ossia l'integrale adempimento della promissaria acquirente; 3) violazione dell'art. 72 l.fall., perché, secondo il ricorrente, il preliminare non poteva ritenersi eseguito in assenza di stipula del definitivo o di sentenza ex art. 2932 c.c. passata in giudicato, essendo insufficiente il solo pagamento del prezzo e l'immissione nel possesso; 4) ulteriori censure, rimaste assorbite dall'accoglimento del terzo motivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il terzo motivo di ricorso, assorbendo gli altri, ha cassato la sentenza della corte d'appello e ha rinviato alla corte d'appello di Reggio Calabria per un nuovo esame, anche sulle spese. Ha ritenuto erronea la decisione impugnata perché ha applicato l'art. 72 l.fall. senza considerare i soli elementi decisivi ai fini dell'opponibilità al fallimento: la trascrizione, anteriore al fallimento, della domanda ex art. 2932 c.c. e la successiva trascrizione della sentenza di accoglimento. La Corte ha richiamato il principio secondo cui il curatore non può sciogliersi dal preliminare solo se il promissario acquirente abbia trascritto tempestivamente la domanda di esecuzione in forma specifica e ottenuto sentenza favorevole trascritta; non basta, invece, il mero pagamento del prezzo o la sola proposizione della domanda giudiziale.

Norme richiamate

• art. 72 l.fall.

  la facoltà del curatore di scioglimento opera per i contratti ancora ineseguiti o non compiutamente eseguiti; nel preliminare immobiliare incontra limite solo nelle ipotesi di opponibilità derivante dalla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. e della sentenza di accoglimento prima del fallimento

• art. 2932 c.c.

  la sola proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica non equivale, di per sé, a esecuzione integrale del preliminare; rileva la trascrizione della domanda e della sentenza di accoglimento ai fini dell'opponibilità al fallimento

• art. 2652 n. 2 c.c.

  la trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica, se antecedente al fallimento, prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese

• art. 2909 c.c.

  invocato per sostenere l'efficacia preclusiva del giudicato formatosi sulla precedente sentenza che aveva rigettato la domanda ex art. 2932 c.c.

• art. 12 disp. legge in generale

  richiamato in relazione all'interpretazione delle norme e al preteso errore interpretativo della corte territoriale

• art. 112 c.p.c.

  invocato per dedurre ultrapetizione/omessa corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 101, comma 2, c.p.c.

  richiamato per sostenere la decisione su questione rilevata d'ufficio senza previo contraddittorio

• art. 329 c.p.c.

  richiamato nel motivo che contesta la preclusione e la formazione del giudicato interno

• art. 101 c.p.c.

  richiamato insieme all'art. 329 c.p.c. per contestare il rilievo officioso del presupposto fattuale posto a base della decisione

• art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c.

  norme sul sindacato di legittimità invocate a fondamento dei motivi di ricorso

• art. 936 c.c.

  richiamato nella sentenza di primo grado per l'acquisto per accessione del fabbricato insistente sul terreno

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita immobiliare, il curatore del fallimento del promittente venditore non può essere impedito dallo scioglimento ex art. 72 l.fall. per il solo fatto che il promissario acquirente abbia pagato integralmente il prezzo o abbia semplicemente proposto domanda ex art. 2932 c.c.; ciò che conta, ai fini dell'opponibilità alla procedura, è la trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica anteriore alla dichiarazione di fallimento e la successiva trascrizione della sentenza di accoglimento.
• La mera manifestazione di volontà di addivenire al definitivo, desumibile dalla domanda ex art. 2932 c.c., non equivale automaticamente a integrale esecuzione della prestazione del promissario acquirente ai fini dell'art. 72 l.fall.
• Ai fini della tutela del promissario acquirente contro il fallimento del promittente venditore, la disciplina della trascrizione è decisiva: solo la sequenza domanda trascritta prima del fallimento e sentenza favorevole trascritta rende la pretesa opponibile alla procedura.
• Il giudizio di legittimità censura la decisione di merito che valorizzi elementi non decisivi o non pertinenti rispetto alla regola applicabile, quando la fattispecie sia regolata da un criterio speciale di opponibilità fondato sulla pubblicità immobiliare.

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