Cassazione Civile, Ordinanza n. 17956/2024 del 28/06/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un atto di compravendita immobiliare del 23 maggio 2007, nel quale l'alienante si sarebbe obbligato a costituire per l'acquirente un diritto d'uso su una porzione di terreno destinata a posto auto. L'acquirente ha poi agito ex art. 702-bis c.p.c. chiedendo l'accertamento del proprio diritto d'uso, l'ordine ai resistenti di individuare e mettere a disposizione, a loro cura e spese, il posto auto in una parte del terreno non gravata da servitù di passaggio in favore di un fondo di terzi, nonché il risarcimento del danno per la mancata utilizzazione del parcheggio. Il Tribunale ha rigettato la domanda, qualificandola come controversia rientrante nell'art. 1489 c.c.; la Corte d'appello ha confermato il rigetto, ritenendo che il diritto d'uso fosse stato già costituito nel contratto, che la fattispecie non fosse riconducibile all'art. 1489 c.c., ma soprattutto che non fosse stata provata l'incompatibilità tra il preteso posto auto e la servitù di passaggio a favore del fondo di terzi. In cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) violazione delle norme processuali sull'effetto devolutivo e sulla necessità di appello incidentale/riproposizione specifica delle eccezioni, sostenendo che la Corte territoriale avesse riesaminato l'inadempimento senza che il resistente avesse impugnato la decisione di primo grado; 2) violazione delle norme sulle servitù, assumendo che su una stessa area non potessero coesistere un diritto di servitù di passaggio e un diritto d'uso a parcheggio, specie ove il titolo della servitù individuasse una determinata larghezza della stradella; 3) violazione delle regole sull'onere della prova, contestando che l'incompatibilità tra i due diritti fosse stata posta a carico dell'attore invece che del venditore; 4) violazione delle norme sulla liquidazione equitativa del danno, sostenendo che il pregiudizio per la mancata fruizione del posto auto dovesse ritenersi in re ipsa o comunque suscettibile di quantificazione equitativa. La Corte di cassazione ha ritenuto infondato il primo motivo, ma ha accolto il secondo e il terzo, ritenendo necessario un accertamento in concreto, su due livelli, della compatibilità tra il diritto d'uso e la servitù di passaggio, e ribadendo che l'onere di provare la compatibilità grava sul soggetto che contesta l'inadempimento quando sul medesimo bene insistano diritti reali potenzialmente confliggenti; il quarto motivo è stato dichiarato assorbito.

La decisione

La Corte ha rigettato il primo motivo, accolto il secondo e il terzo, dichiarando assorbito il quarto. Ha cassato la sentenza della Corte d'appello di Messina limitatamente ai motivi accolti e ha rinviato alla medesima Corte, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. La ratio dell'annullamento sta nel fatto che il giudice di merito non aveva svolto un'adeguata verifica della compatibilità tra il diritto d'uso a parcheggio e la servitù di passaggio, né aveva correttamente distribuito l'onere probatorio: doveva essere accertato se il titolo della servitù imponesse una larghezza incompatibile con il parcheggio, oppure, in mancanza di un dato rigido nel titolo, se la presenza del posto auto riducesse in concreto l'utilità del fondo dominante o rendesse più incomodo il passaggio. Solo all'esito di tale verifica poteva dirsi integrato o escluso l'inadempimento del venditore e, conseguentemente, riesaminarsi la domanda risarcitoria.

Norme richiamate

• art. 86 c.p.c.

  richiamato per la difesa personale del ricorrente in cassazione

• art. 702-bis c.p.c.

  indicato quale rito introduttivo del giudizio di primo grado

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  base formale dei motivi di ricorso per violazione di legge

• art. 1453 c.c.

  richiamato in relazione all'inadempimento e ai rimedi contrattuali

• artt. 333, 343, 346 e 329, secondo comma, c.p.c.

  richiamati dal ricorrente per sostenere che le eccezioni del resistente non fossero state ritualmente riproposte

• art. 1489 c.c.

  ritenuto non applicabile dalla Corte di merito alla fattispecie, perché la controversia riguardava l'obbligo di costituire/attuare un diritto d'uso su altra porzione di terreno e non oneri o diritti reali sulla cosa venduta

• art. 1063 c.c.

  indicato come norma che pone il titolo costitutivo al vertice delle fonti di regolazione dell'estensione e dell'esercizio delle servitù

• art. 1064 c.c.

  richiamato come norma sussidiaria sull'esercizio della servitù

• art. 1065 c.c.

  richiamato come norma sussidiaria; il criterio del minimo mezzo opera solo se il titolo è lacunoso o impreciso

• art. 1067, secondo comma, c.c.

  richiamato per affermare che il diritto d'uso successivo non può diminuire o rendere più incomodo l'esercizio della servitù

• art. 2697 c.c.

  utilizzato per affermare che la prova della compatibilità tra i diritti, quando contestata l'inadempienza, grava su chi invoca l'inesistenza dell'inadempimento

• art. 1226 c.c.

  richiamato dal ricorrente in tema di liquidazione equitativa del danno

• art. 167 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente nella censura sulla mancata contestazione dei fatti e sulla prova del danno

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente a sostegno dell'uso delle risultanze non contestate

• Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 25840 del 13/11/2020

  richiamata per la regola sulla genericità della riproposizione delle eccezioni

• Cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 22311 del 15/10/2020

  richiamata per la regola sulla riproposizione specifica delle eccezioni

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10796 del 11/05/2009

  richiamata per la regola sulla riproposizione specifica delle eccezioni

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10990 del 03/11/1998

  richiamata per i criteri di interpretazione del titolo costitutivo della servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4585 del 19/04/1993

  richiamata per i criteri di interpretazione del titolo costitutivo della servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7360 del 16/06/1992

  richiamata per i criteri di interpretazione del titolo costitutivo della servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3125 del 23/06/1978

  richiamata per i criteri di interpretazione del titolo costitutivo della servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2845 del 30/10/1973

  richiamata per i criteri di interpretazione del titolo costitutivo della servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 656 del 09/03/1973

  richiamata per i criteri di interpretazione del titolo costitutivo della servitù

• Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2388 del 26/01/2023

  richiamata per il primato del titolo nella regolazione delle servitù

• Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23455 del 26/08/2021

  richiamata specificamente per la compatibilità tra servitù di passaggio e parcheggio di autovetture

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18011 del 23/06/2021

  richiamata per il primato del titolo nella regolazione delle servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15046 del 11/06/2018

  richiamata per il primato del titolo nella regolazione delle servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26052 del 10/12/2014

  richiamata per il primato del titolo nella regolazione delle servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13535 del 20/06/2011

  richiamata per il primato del titolo nella regolazione delle servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5434 del 05/03/2010

  richiamata per il primato del titolo nella regolazione delle servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7639 del 30/03/2009

  richiamata per il primato del titolo nella regolazione delle servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8853 del 10/05/2004

  richiamata per il primato del titolo nella regolazione delle servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7795 del 28/05/2002

  richiamata per il primato del titolo nella regolazione delle servitù

• Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3286 del 03/04/1999

  richiamata per il primato del titolo nella regolazione delle servitù

• Cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 3587 del 11/02/2021

  richiamata per il principio sull'onere della prova del fatto impeditivo

• Cass. Sez. 3, Sentenza n. 826 del 20/01/2015

  richiamata per il principio sull'onere della prova del fatto impeditivo

• Cass. Sez. 1, Sentenza n. 15659 del 15/07/2011

  richiamata per il principio sull'onere della prova del fatto impeditivo

• Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3373 del 12/02/2010

  richiamata per il principio sull'onere della prova del fatto impeditivo

• Cass. Sez. U, Sentenza n. 13533 del 30/10/2001

  richiamata per il principio sull'onere della prova del fatto impeditivo

Massime di principio

• Il titolo costitutivo della servitù è la fonte primaria per stabilire contenuto, estensione ed esercizio del diritto; i criteri sussidiari sul minor aggravio o sul minimo mezzo si applicano solo se il titolo è lacunoso o impreciso.
• Quando su una stessa area insistono un diritto d'uso a parcheggio e una servitù di passaggio in favore di un terzo, il giudice deve verificare in concreto se il titolo della servitù consenta la coesistenza oppure se il parcheggio ne alteri il contenuto essenziale o renda più incomodo l'esercizio dell'altrui utilità.
• Se la parte convenuta eccepisce che il diritto d'uso e la servitù sono compatibili, la prova di tale compatibilità grava su chi invoca l'assenza di inadempimento, trattandosi di fatto impeditivo della pretesa di adempimento.
• La sola esistenza di una servitù di passaggio sul medesimo bene non esclude automaticamente la costituzione o l'esercizio di un diritto d'uso a parcheggio, ma impone una verifica tecnica e giuridica della concreta interferenza tra i diritti.
• Il danno da mancato godimento del diritto controverso non può essere escluso senza un previo accertamento della fondatezza della pretesa principale; una volta rivalutata la sussistenza dell'inadempimento, va riesaminata anche la domanda risarcitoria e la sua eventuale liquidazione equitativa.

Come è indicizzato