Cassazione Civile, Sentenza n. 19765/2025 del 17/07/2025

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno chiesto l'accertamento dell'affrancazione o dell'inesistenza del vincolo enfiteutico sugli immobili acquistati e, in subordine, l'usucapione. La questione centrale è se, ai fini dell'applicabilità dell'art. 1 della legge n. 16/1974 (estinzione dei canoni enfiteutici inferiori a lire 1.000 annue per vincoli costituiti anteriormente al 28/10/1941), si debba prendere a riferimento il canone originario unico (del 1928) o il canone rideterminato/proporzionato per le singole porzioni dopo i successivi frazionamenti, lottizzazioni e affrancazioni. L'Agenzia sosteneva che il canone del 1928 dovesse rimanere parametro unitario e che mancasse prova del possesso utile per usucapione; i ricorrenti invece affermavano che i frazionamenti avevano ridotto il canone sulle singole porzioni a meno di 1.000 lire nel 1974, determinando l'estinzione ex lege del vincolo.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che sussistano i presupposti per l'applicazione dell'art. 1 della legge n. 16/1974. La Corte ha cassato la sentenza della Corte d'Appello di Roma e ha rinviato la causa alla stessa Corte d'Appello in diversa composizione, impartendo il seguente principio di diritto: per l'estinzione ex art.1 L.16/1974 il vincolo enfiteutico deve essere costituito anteriormente al 28/10/1941 e il canone vigente alla data di entrata in vigore della legge (1974) - calcolato con riferimento alla singola porzione risultante da divisioni/frazionamenti - deve essere inferiore a lire 1.000 annue. La Cassazione ha ritenuto che i frazionamenti e le affrancazioni intervenute abbiano legittimamente rideterminato, in concreto, il canone per le singole parti e che non fosse corretto valutare esclusivamente il canone originario del 1928. Gli altri motivi (documento del 1985, usucapione, prescrizione) sono stati assorbiti dall'accoglimento del primo motivo. La Corte del rinvio dovrà ora verificare, lotto per lotto alla data del 1974, l'ammontare del canone e provvedere alla liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• Legge n. 16/1974, art. 1

  Sono estinti i rapporti perpetui reali e personali, costituiti anteriormente, alla data del 28 ottobre 1941, in forza dei quali le amministrazioni ... hanno il diritto di riscuotere canoni enfiteutici ... in misura inferiore a lire 1.000 annue

  La Corte interpreta l'art.1 nel senso che il parametro del canone va riferito, alla data di entrata in vigore della legge, alla singola porzione risultante da eventuali divisioni/frazionamenti; se il canone per quella porzione è < 1.000 lire il rapporto si estingue ex lege.

• Codice civile, art. 961, 2° comma

  Principio secondo cui, in caso di divisione del fondo, il canone va rideterminato proporzionalmente al valore della porzione goduta: la Corte lo applica per giustificare la riduzione del canone dopo i frazionamenti.

• Codice civile, art. 957, 2° comma

  Richiamato come norma che rende inderogabile la disciplina sulla parziarietà dell'obbligazione di pagamento del canone in caso di frazionamento/divisione.

• Codice civile, art. 1141 (e ss.)

  Riferimenti citati in relazione alla necessità, in caso di domande di usucapione, di dimostrare l'interversione del possesso (onere probatorio dei ricorrenti se rilevante).

• Codice civile, art. 970

  Richiamato nella sentenza d'appello e nel ricorso con riferimento all'estinzione per non uso del solo diritto parziario dell'enfiteuta; la Cassazione ha assorbito la questione nel decidere sull'applicabilità della L.16/1974.

• Legge n. 607/1966, art. 1

  Citata tra le norme richiamate dai ricorrenti; la Corte non ha dato centralità autonoma a questa norma nella decisione, ma l'ha inserita nel contesto normativo evocato.

• Codice di procedura civile, art. 112

  Articolo evocato dai ricorrenti per censurare presunte violazioni procedurali e difetti motivazionali nelle decisioni, tema che la Corte ha considerato ma sul quale ha deciso assorbendo i motivi successivi.

• Costituzione, art. 3

  Richiamata dai ricorrenti in via generale; la sentenza non fonda la decisione su una questione costituzionale autonoma.

Massime di principio

• Se un vincolo enfiteutico è stato costituito anteriormente al 28/10/1941 e, a seguito di frazionamenti/lottizzazioni, il canone relativo alla singola porzione alla data del 1974 risulta inferiore a lire 1.000, l'art. 1 L.16/1974 trova applicazione e il rapporto si estingue ex lege per quella porzione.
• Per valutare l'ampiezza del canone ai fini della L.16/1974 va considerata la situazione concreta e giuridica alla data di entrata in vigore della legge (1974): il canone va rideterminato proporzionalmente in relazione alla porzione risultante dal frazionamento, secondo il principio dell'art. 961 c.c.
• Il semplice riferimento al canone originario unitario (es. atto del 1928) non esclude automaticamente la possibilità che, per effetto di legittimi frazionamenti/cessioni/affrancazioni, il canone sulle singole parti sia nei fatti ridotto e quindi rientri nella soglia di estinzione prevista dalla legge del 1974.
• Spetta all'Amministrazione resistente l'onere di provare che, per ciascuna porzione contestata, il canone vigente alla data del 1974 fosse superiore a 1.000 lire; occorre esaminare atti, determinazioni tecniche e precedenti rideterminazioni intervenute nel tempo.
• In ipotesi di domanda di usucapione, il ricorrente deve comunque provare l'interversione del possesso (o i presupposti della buona fede e delle modalità di acquisto idonee); tuttavia tale questione può risultare assorbita se l'estinzione del vincolo opera ex lege.
• Documenti amministrativi (es. determinazioni o note tecniche) che attestino la determinazione del canone relativo a singole superfici possono essere decisivi: il giudice deve valutare tali atti nel quadro temporale corretto (riferito al 1974).
• In controversie simili è utile procedere con una ricostruzione storica dei trasferimenti, delle determinazioni del canone e delle affrancazioni per ogni lotto, e calcolare il canone riferito alla singola porzione alla data del 1974 prima di sostenere l'inapplicabilità della L.16/1974.