Cassazione Civile, Sentenza n. 19754/2025 del 17/07/2025

Esito

La controversia

Controversia relativa a una sopraelevazione eseguita da Pagnoni sul lastrico solare di sua proprietà, con domande da parte di Agostini per la sospensione dei lavori, il pagamento dell'indennità di sopraelevazione ex art.1127 c.c., la riduzione della volumetria, il risarcimento dei danni per violazione delle distanze per vedute e balconi e per lesione dell'aspetto architettonico, nonché il risarcimento per la perdita di edificabilità connessa al giardino di proprietà esclusiva di Agostini. Il procedimento ha visto decisioni di merito che hanno riconosciuto a favore di Agostini l'indennità di sopraelevazione e alcuni risarcimenti, mentre hanno rigettato la domanda per perdita della edificabilità del giardino; entrambe le parti hanno poi proposto ricorso in Cassazione (Agostini come ricorrente principale; Pagnoni come ricorrente incidentale).

La decisione

La Corte di Cassazione ha esaminato prioritariamente il ricorso incidentale di Pagnoni. Gran parte dei motivi incidentali è stata dichiarata inammissibile o infondata. Tuttavia la Corte ha accolto in parte i motivi incidentali relativi alla insufficiente e meramente apparente motivazione della Corte d'appello nella quantificazione equitativa dei danni (€10.000,00) per le vedute e i balconi realizzati in violazione delle distanze legali, ritenendo necessaria una motivazione che indichi i criteri e gli elementi concretamente considerati. Tale censura ha portato ad annullamento parziale (con rinvio) della statuizione su quella liquidazione del danno, perché la decisione era priva di percorso logico-giuridico adeguato. Sono invece state respinte le censure che miravano a negare il diritto all'indennità ex art.1127 o a rimettere in discussione la quantificazione del danno per lesione dell'aspetto architettonico (liquidato in €10.000,00), ritenuta motivata e congrua. Quanto al ricorso principale di Agostini, la Corte lo ha in larga parte rigettato: è stata confermata la valutazione sulla mancata prova della concreta possibilità di sfruttamento o cessione della cubatura del giardino (quindi rigettata la domanda per perdita di edificabilità) e ritenuto non rilevante per la decisione l'uso della L.R. Marche n.31/1979, poi dichiarata incostituzionale. Alcune questioni processuali (rimborso di parte delle spese di CTP) sono state ritenute assorbite dall'accoglimento parziale del ricorso incidentale e saranno regolate dal giudice di rinvio. In sintesi: confermata l'indennità di sopraelevazione di €70.505,26 e la condanna per danno architettonico (€10.000) ma annullata e rinviata la decisione sulla liquidazione dei €10.000 relativi a vedute/balconi per motivazione insufficiente; rigettata la domanda di risarcimento per perdita della edificabilità del giardino; spese e CTP da regolare in sede di rinvio.

Norme richiamate

• art. 1127 cod. civ.

  Riconosciuto il diritto dell'owner del fabbricato sottostante all'indennità di sopraelevazione; la rinuncia a tale indennità può valere solo se proviene dal soggetto titolare del diritto e deve risultare espressa, non desumibile da formule standard della donazione

• art. 1120 comma 2 cod. civ.

  Distinto il concetto di 'decoro architettonico' (art.1120/2) dall''aspetto architettonico' sanzionato da art.1127/3; la Corte ha ritenuto che la sopraelevazione abbia alterato l'aspetto architettonico, giustificando risarcimento

• art. 1226 cod. civ.

  Consente la liquidazione equitativa quando il danno non sia provabile nel suo esatto ammontare; la Corte ha ricordato che, anche in caso di valutazione equitativa, il giudice deve indicare i criteri e gli elementi di fatto su cui si basa la determinazione per consentire il controllo di congruità

• art. 2043 cod. civ.

  La responsabilità extracontrattuale può sussistere anche in presenza di permessi amministrativi, se la condotta del privato ha comunque violato diritti di terzi; tuttavia il rilascio di concessioni non legittima automaticamente la pretesa verso terzi

• art. 769 cod. civ.

  Richiamato nel contesto dell'interpretazione dell'atto di donazione; la Corte ha negato che una rinuncia all'indennità potesse essere desunta implicitamente dall'atto impugnato

• art. 1362, 1365, 1366 cod. civ.

  Norme sull'interpretazione dei contratti: la Corte ha ricordato che l'interpretazione dei negozi è fatto di merito e che la censura in Cassazione richiede la specificazione di come la motivazione di merito si sia discostata dai canoni legali

• art. 817 cod. civ.

  Riferito al vincolo pertinenziale; la Corte ha ritenuto non fondato il convincimento che il giardino fosse pertinenza del lastrico in modo da incidere sulla decisione, trattandosi di valutazione di merito

• L.R. Marche n.31/1979

  La Corte ha chiarito che la sentenza d'appello non ha applicato la norma regionale tornata poi incostituzionale per valutare la concreta utilizzabilità della cubatura; la valutazione è stata invece fatta secondo i parametri del PRG e delle distanze vigenti

• sentenza Corte Costituzionale n.6/2013

  Dichiarata l'incostituzionalità di talune norme regionali (L.R. Marche n.31/1979) ma la Corte ha escluso efficacia retroattiva che muti l'analisi già svolta dal CTU e dalla Corte d'appello circa la concreta utilizzabilità della cubatura

• D.M. n. 1444/1968 art. 9

  Richiamato nell'ambito delle distanze di rispetto; la Corte ha valutato la concreta utilizzabilità delle volumetrie in base alle distanze imposte dal PRG e dal DM

• art. 360 c.p.c. (nn. 3,4,5) e art. 348 ter c.p.c.

  Norme di censura in cassazione: molte doglianze sono state ritenute inammissibili o afferenti a fatto di merito non sindacabile, salvo quelle che attengono a motivazione apparente e insufficiente (es. liquidazione equitativa)

• artt. 91, 92, 112 c.p.c.

  Richiamati in relazione alla regola sulla soccombenza e sulla corrispondenza tra chiesto e pronunciato in ordine alle spese; la decisione sulla liquidazione delle spese e sul rimborso delle spese di CTP è stata rimessa al giudice di rinvio in conseguenza dell'annullamento parziale

• art. 378 c.p.c.

  Richiamata processualmente per memorie depositate; non incide sul merito sostanziale

Massime di principio

• Il diritto all'indennità di sopraelevazione ex art.1127 c.c. spetta al titolare dell'immobile sottostante: una rinuncia a tale indennità deve risultare espressa e non può essere desunta da formule generiche nell'atto di donazione
• La valutazione della perdita di edificabilità o della cedibilità della cubatura richiede prova concreta e specifica: non basta l'asserita 'possibilità astratta' di cessione della volumetria; occorrono elementi fattuali (progetti, disponibilità di cessionari, provvedimenti urbanistici) che attestino la commerciabilità effettiva della cubatura
• Quando il giudice ricorre alla liquidazione equitativa (art.1226 c.c.) deve esplicitare in motivazione i criteri e gli elementi concreti utilizzati per il calcolo del quantum, così da rendere la decisione sindacabile e non meramente arbitraria
• Il rilascio di concessioni edilizie da parte dell'amministrazione non esclude automaticamente la responsabilità verso terzi per violazioni di diritti soggettivi: il giudice deve verificare se il titolo amministrativo abbia legittimato o meno la lesione di diritti altrui
• Le doglianze sulla motivazione in sede di cassazione richiedono una puntuale indicazione di come la motivazione di merito abbia violato le regole legali; molte contestazioni di sufficienza o valutazione alternativa dei fatti sono inammissibili se attengono a sindacato di merito
• Sulle spese di CTP e sui rimborsi in favore della parte soccombente, in caso di annullamento parziale la regolazione deve essere rimessa al giudice di rinvio e calibrata sull'esito definitivo del processo