Cassazione Civile, Ordinanza n. 08751/2023 del 28/03/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un immobile sito in Vernazza. Il giudice di primo grado aveva accolto la domanda delle acquirenti, qualificando il contratto come vendita di aliud pro alio per l'assenza del certificato di agibilità e pronunciando la risoluzione del contratto, con condanna dei venditori alla restituzione del prezzo e al risarcimento del danno. La Corte d'appello ha confermato tale decisione, ritenendo, in concreto, che per ottenere l'agibilità non sarebbe bastato presentare le pratiche amministrative, ma sarebbero stati necessari lavori di adeguamento soggetti a autorizzazioni edilizie non certamente concedibili. La ricorrente per cassazione ha denunciato la violazione degli artt. 1497 e 1453 c.c., sostenendo che la Corte territoriale avrebbe applicato in modo distorto tali norme e che la mancata consegna del certificato di agibilità non comporta automaticamente la risoluzione né integra di per sé una vendita aliud pro alio.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto che la censura, pur formalmente prospettata come violazione di legge, si risolvesse in una contestazione dell'iter motivazionale e della valutazione delle prove compiute dal giudice di merito. Ha richiamato l'orientamento secondo cui la sola mancata consegna o assenza del certificato di agibilità non comporta automaticamente la risoluzione del contratto né integra necessariamente una vendita di aliud pro alio, ma ha osservato che la Corte d'appello aveva svolto un accertamento di fatto specifico sulla concreta conformazione del bene e sulla non immediata conseguibilità dell'agibilità. Per tale ragione il ricorso è stato rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con dichiarazione dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1497 c.c.

  è richiamato come norma invocata per censurare la conformità del bene venduto, ma la Corte rileva che la sua applicazione concreta dipende dall'accertamento di fatto sulla reale possibilità di conseguire l'agibilità e sulla funzionalità del bene venduto

• art. 1453 c.c.

  è evocato come base per la domanda di risoluzione del contratto; la Corte osserva che, nel caso concreto, la censura non investe realmente la regola di diritto ma l'apprezzamento fattuale compiuto in appello

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  viene applicato per dare atto dei presupposti processuali del versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per determinare la misura dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso

Massime di principio

• La mancata consegna o l'assenza del certificato di agibilità, di per sé, non determina automaticamente la risoluzione del contratto di compravendita né integra necessariamente una vendita di aliud pro alio; occorre verificare in concreto se il bene sia effettivamente inidoneo alla funzione economico-sociale cui è destinato.
• Quando la censura investe in realtà la ricostruzione dei fatti e la valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito, essa non può essere utilmente veicolata come mera violazione di legge in cassazione.
• La qualificazione della vendita come aliud pro alio richiede un accertamento concreto sulla gravità della difformità e sulla non utilizzabilità del bene secondo la sua destinazione, non essendo sufficiente il solo dato formale della mancanza di un certificato amministrativo.
• Se il giudice di merito motiva specificamente che l'agibilità non è conseguibile senza lavori di adeguamento e con esito autorizzativo incerto, tale accertamento di fatto è idoneo a sorreggere la decisione di risoluzione e difficilmente è sindacabile in sede di legittimità come violazione di legge.

Come è indicizzato