Cassazione Civile, Ordinanza n. 24180/2021 del 08/09/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita immobiliare stipulato per un terreno sito in Napoli, nel quale era previsto che il definitivo sarebbe stato concluso solo dopo che i promittenti venditori avessero acquisito un titolo idoneo alla trascrizione a loro favore, in modo da assicurare la continuità delle trascrizioni e scongiurare possibili contestazioni di terzi. I promittenti acquirenti chiedevano poi ex art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo del bene, sostenendo che la condizione prevista nel preliminare si fosse avverata grazie a un atto di rettifica del 2006, che aveva chiarito l’errore contenuto in un precedente atto del 1982. Il giudice di primo grado aveva accolto la domanda, ritenendo sufficiente l’atto di rettifica e non rilevante la questione circa la provenienza dello stesso da tutti gli eredi del dante causa. In appello, il convenuto aveva invece sostenuto che la condizione non fosse stata adempiuta, perché l’atto di rettifica non dava certezza sulla sua provenienza da tutti i coeredi, era privo di idonea sicurezza formale e, inoltre, sarebbe stato nullo come donazione priva dei requisiti di forma e di testimoni; contestava anche la rimessione in termini concessa agli attori per provare la qualità di eredi dei sottoscrittori dell’atto. I ricorrenti per cassazione hanno denunciato, con due motivi strettamente connessi, la violazione delle regole di interpretazione del contratto e dell’art. 2697 c.c., lamentando che la Corte d’appello avesse interpretato in modo formalistico la clausola sul titolo da trascrivere, avesse imposto loro un onere probatorio inesistente e avesse considerato irrilevante che l’atto di rettifica non fosse stato ancora esibito al promissario acquirente entro il termine previsto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi di ricorso, cassando la sentenza della Corte d’appello di Napoli e rinviando la causa alla medesima Corte in diversa composizione anche per la liquidazione delle spese. La Suprema Corte ha ritenuto errata l’interpretazione della clausola contrattuale adottata in appello, perché il preliminare mirava ad assicurare un titolo idoneo alla trascrizione della piena proprietà e non pretendeva ulteriori verifiche non previste dal testo. Ha inoltre affermato che non poteva essere addossato ai promittenti venditori l’onere di una prova negativa e indeterminata circa l’inesistenza di altri eredi, né poteva ritenersi violato il termine pattuito sulla base di un requisito non espressamente richiesto dal contratto. La causa è stata quindi rimessa al giudice di rinvio per nuovo esame alla luce dei principi enunciati.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  sentenza sostitutiva del contratto definitivo non concluso

  richiamato come base dell’azione volta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il definitivo.

• art. 1108 c.c.

  a mente dell'art. 1108 c.c.

  citato nella prospettazione dell’appello per sostenere che l’atto dovesse provenire da tutti i partecipanti alla comunione.

• art. 1353 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate in tema di condizione contrattuale.

• art. 1362 c.c.

  la Corte ribadisce che il primo criterio interpretativo è la ricostruzione della volontà comune dalle espressioni testuali del contratto.

• art. 1363 c.c.

  richiamato nel sistema dei canoni ermeneutici per la lettura coordinata delle clausole.

• art. 1366 c.c.

  menzionato tra i criteri interpretativi oggettivi/subordinati.

• art. 1369 c.c.

  richiamato tra le norme sulla interpretazione del contratto.

• art. 1453 c.c.

  inserito tra le disposizioni invocate nel primo motivo di ricorso.

• art. 1455 c.c.

  inserito tra le disposizioni invocate nel primo motivo di ricorso.

• art. 1456 c.c.

  inserito tra le disposizioni invocate nel primo motivo di ricorso.

• art. 1457 c.c.

  inserito tra le disposizioni invocate nel primo motivo di ricorso.

• art. 1476 c.c.

  richiamato per affermare che, acquisito un titolo idoneo alla trascrizione, il promissario acquirente non poteva pretendere ulteriori prestazioni non pattuite.

• art. 1483 c.c.

  richiamato in relazione alla garanzia del venditore per evizione.

• art. 1484 c.c.

  richiamato in relazione alla garanzia del venditore per evizione parziale/limitazioni del diritto acquistato.

• art. 2643 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate sul regime della trascrizione.

• art. 2644 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate sul regime della trascrizione.

• art. 2650 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate sul regime della trascrizione.

• art. 2657 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate sul regime della trascrizione.

• art. 2697 c.c.

  la Corte censura l’appello per avere sovvertito la ripartizione dell’onere della prova, imponendo ai ricorrenti una prova negativa non dovuta.

• art. 24 Cost.

  richiamato nel secondo motivo per denunciare lesione del diritto di difesa per mancata valutazione della documentazione prodotta.

• art. 111 Cost.

  richiamato nel secondo motivo per censurare il vizio di motivazione/giusto processo.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per contestare la valutazione delle prove e la decisione su fatti/documenti già in atti.

Massime di principio

• Nell’interpretazione del contratto, il criterio letterale è il punto di partenza necessario e prioritario; i criteri ulteriori non possono essere utilizzati per dilatare il contenuto negoziale oltre quanto le parti hanno effettivamente pattuito.
• Quando una clausola subordinata alla disponibilità di un titolo idoneo alla trascrizione è soddisfatta mediante un atto che garantisca la continuità delle trascrizioni, non può pretendersi un requisito ulteriore non espresso nel testo contrattuale, se ciò significherebbe riscrivere l’accordo.
• Il giudice non può imporre a una parte un onere probatorio negativo e indeterminato, specie quando la contestazione riguarda l’inesistenza di ulteriori soggetti legittimati: chi deduce il difetto di legittimazione o l’incompletezza della compagine deve indicare in modo specifico i soggetti asseritamente pretermessi.
• In tema di contratto preliminare di vendita, una volta che il promittente venditore abbia acquisito il titolo pattuito come idoneo alla trascrizione, il promissario acquirente non può rifiutare il definitivo sulla base di pretese ulteriori non ricavabili dalla clausola contrattuale.
• Il sindacato di legittimità sull’interpretazione contrattuale interviene solo se il giudice di merito abbia violato i canoni ermeneutici o reso una motivazione logicamente incoerente; non è ammessa una nuova ricostruzione del contenuto negoziale in cassazione.

Come è indicizzato